1. Provízia zo sprostredkovania predaja
Toto je tradičný a pre mnohých maklérov najvýznamnejší zdroj príjmov. Výška provízie nie je stanovená zákonom a je predmetom dohody medzi maklérom a klientom, pričom sa spravidla pohybuje od 2 do 7 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti.
Pri drahších nehnuteľnostiach, môže byť sadzba nižšia. Naopak, pri extrémne lacných nehnuteľnostiach, kde by štandardné percento nepokrylo náklady a časovú investíciu, môže provízia dosiahnuť 10 percent a viac (napr. pri predaji garáže). Ako funguje na Slovensku provízny systém v realitách píšeme podrobne v inom článku.
2. Oceňovanie nehnuteľností
Obľúbená služba mnohých maklérov. Treba však rozlišovať medzi dvoma typmi a to trhovým ocenením realitnej kancelárie a znaleckým ohodnotením nehnuteľnosti vo forme znaleckého posudku.
Trhové ocenenie je odborným vyjadrením realitnej kancelárie k aktuálnemu cenovému potenciálu nehnuteľnosti. Slúži na účely dedičských, súdnych, úradných, komerčných záležitostí alebo pre vlastnú potrebu klienta.
Vypracovanie trhového ocenenia je pomerne rýchle, často do 24 hodín a ceny sa pohybujú od 80 € (byt) do 220 € (dom, vila). Pre porovnanie znalecký posudok stojí od 150 do 400 € a vyhotovenia posudku trvá často viac ako týždeň. Realitná únia SR pre svojich členov pripravila aplikáciu, vďaka ktorej dokážu poskytnúť túto službu automatizovane, rýchlo a odborne – viac o tom píšeme v inom článku.
Maklér teda poskytuje rýchly a cenovo dostupný odhad, ktorý slúži ako vstupná brána pre klientov pred oficiálnym predajom. Táto služba často slúži aj ako náborová technika pre budúci obchod. Maklér v tomto prípade nepredáva len nehnuteľnosť, ale aj svoju kompetenciu a znalosť trhu, ktorá vedie k platenej službe. Podmienkou pre poskytovanie tejto aj nasledujúcich činností je mať viazanú živnosť – realitnú činnosť. Ako ju získať, píšeme na tomto mieste.
3. Provízia zo sprostredkovania kúpy
Táto aktivita predstavuje menej bežný, no čoraz dôležitejší príjem realitného makléra. Na rozdiel od tradičného modelu, kde si službu objednáva a platí predávajúci, v tomto prípade je maklér platený kupujúcim. Vystupuje potom ako maklér kupujúceho a jeho úlohou je aktívne vyhľadávať nehnuteľnosť, ktorá zodpovedá špecifickým požiadavkám klienta, a zastupovať jeho záujmy počas celého procesu.
Odmena za túto službu sa spravidla pohybuje v rozmedzí od 2 do 7 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti (podobne ako pri zastupovaní predávajúceho) a hradí ju výhradne kupujúci. Častým javom býva aj doplnková odmena za vyjednanie zľavy z kúpnej ceny. Tá sa pohybuje v rozpätí 20 až 50 percent z vyjednanej zľavy.
Zastupovanie oboch strán súčasne je konfliktom záujmov a zakazuje ho realitný kódex Realitnej únie SR.
4. Provízia zo sprostredkovania prenájmu
Sprostredkovanie prenájmu nehnuteľností je ďalším stabilným zdrojom príjmov maklérov. Najbežnejším a štandardným modelom odmeňovania na trhu je provízia vo výške jedného prípadne dvoch mesačných nájomných.
Pre maklérov, ktorí poskytujú sprostredkovanie nájmu sa osvedčil model služby Nájom plus+. Ide o komplexný ekosystém služby so všetkými postupmi a vzormi dokumentov pre realitky a maklérov, viac uvádzame v tomto článku, kde popisujeme aj systematiku účtovanie provízii.
5. Odmena za doplnkové služby
Popri hlavných províziách generujú realitní makléri príjmy aj prostredníctvom účtovania za čiastkové, na seba nenadväzujúce úkony (samozrejme, ak tieto už nie sú zahrnuté v cene provízie). Tento model umožňuje maklérom diverzifikovať príjmy a speňažovať svoju expertízu aj mimo uzavretého obchodu.
Príkladom sú doplnkové služby k nájmu, ktoré si objednáva často prenajímateľ. Medzi najčastejšie príklady doplnkových služieb patrí dozariadenie bytu, kontrola stavu bytu, riešenie otázok s nájomcami, vyúčtovanie energií, komunikácia so správcom, rôzne formy administratívnej asistencie či zastupovania na úradoch, ktoré sú zväčša účtované podľa hodinovej sadzby. Pozri 20 doplnkových služieb v rámci realitnej služby Nájom plus+.
6. Odmena za odborné konzultácie
Rastúca zložitosť realitného trhu a vzťahov, vedú k dopytu po odborných konzultáciách. Makléri a realitné kancelárie poskytujú poradenstvo v širokom spektre tém, od majetkových vysporiadaní, realitno-technických otázok, či výpočtov výnosnosti pre realitných investorov a iné.
Tieto služby sú spravidla účtované na základe hodinovej sadzby alebo paušálne (za vybavenie veci). Nemali by však zasahovať do odbornej agendy iných licencovaných povolaní (napr. právne služby, ktoré môžu poskytovať výlučne advokáti).
Ceny pre bežných klientov sa pohybujú od 30 do 90 eur za hodinu, zatiaľ čo špecializované poradenstvo pre developerov či investorov dosahuje úroveň aj 150 eur za hodinu.
Tento príjem predstavuje jasný dôkaz transformácie roly makléra. Jeho hodnota už nie je definovaná iba úspešným sprostredkovaním, ale aj v znalostiach, expertíze, ktorú môže poskytnúť aj bez nutnosti transakcie.
Speňažuje sa tu odborná hodnota a čas, nie len výsledok. A práve o odbornú stránku maklérov sa naša SORA stará už viac ako 21 rokov. Mame 53 rôznych odborných kurzov, 22 lektorov. Pozri ponuku tu. Realitná únia SR zase organizuje odborné kluby pre maklérov, majiteľov RK, či investorov, alebo osobitne pre RK, ktoré robia jeden typ služby – Nájom plus+. To všetko dlhodobo prispieva k zvyšovaniu odbornosti maklérov na realitného trhu a vytvára maklérom možnosť speňažovať svoju odbornosť a skúsenosti.
7. Investično-realitné poradenstvo
Investičné poradenstvo je pre skúsenejších maklérov, ktorí majú už hlbšie znalosti realitného a finančného trhu a aj dobré meno. Ich úlohou je pomáhať klientom s dlhodobými investičnými stratégiami, ktoré presahujú jednu transakciu. Služba zahŕňa detailnú analýzu trhu, identifikáciu investičných príležitostí a samotnú službu makléra kupujúceho ale aj sprostredkovanie služieb kolegov na trhu, ako sú úveroví špecialisti, znalci, stavebné firmy a pod.
Pridanou hodnotou tohto typu poradenstva je prístup k „off-market“ nehnuteľnostiam, ktoré sa neobjavujú vo verejnej inzercii. Vďaka svojej reputácii a sieti kontaktov sa maklér stáva kľúčovou bránou k týmto exkluzívnym obchodom. Úspešný realitno-investičný poradca teda nepredáva len nehnuteľnosti, ale predovšetkým prístup, dôveru a strategické informácie, ktoré vedú k výnosným príležitostiam a obchodom, viac o tom píšeme tu.
8. Tipérska odmena
Tipérska odmena je platba za poskytnutie informácie o potenciálnom o záujemcovi o hypotekárny úver, predávajúcom nehnuteľnosti alebo inej osobe, ktorá na trhu hľadá určitý typ služby.
Štruktúra odmeňovania sa líši. Zväčša sa však vypláca až po úspešnom uzavretí obchodu, jej výška sa pohybuje od 200 € až po 5.000 €, samozrejme, podľa tipovanej služby. Len pre zaujímavosť, najvyššia tipérska odmena bola nameraná vo výške 100.000 €, jednalo sa o tip na potenciálneho kupujúceho jedného väčšieho objektu.
9. Nájomný manažment
Nájomný manažment je služba určená pre majiteľov, ktorí chcú zhodnocovať svoje investičné nehnuteľnosti ale nemajú kapacity sa o to starať.
Správa dlhodobého prenájmu zahŕňa služby ako nacenenie výšky nájomného, marketing, overenie nájomcu, rokovania, zabezpečenie zmluvy, pravidelná kontrola nehnuteľnosti a pod.
Špecifický typ realitných maklérov sa venuje aj správe krátkodobých prenájmov cez platformy ako Airbnb alebo Booking. Zahŕňa registráciu na platformách, komunikáciu s hosťami, zabezpečenie upratovania, riešenie opráv a nákup spotrebného tovaru. Poplatky za túto službu sú obvykle určené ako percento z obratu, typicky v rozsahu od 10 % do 25 %.
Leasingoví manažéri sú špecializovaní makléri, ktorí riadia celý cyklus nájmov kancelárskych a obchodných priestorov (vo vlastníctve korporácií či fondov) – od marketingu a vyjednávania podmienok až po správu zmlúv a vzťahy s nájomcami.
10. Marketingové služby
Kvalita marketingovej prezentácie je kľúčovým faktorom pre rýchly a úspešný predaj. Profesionálne marketingové nástroje ako homestaging, 3D vizualizácie, video prehliadky a zábery z dronu sú nevyhnutné na zvýšenie atraktivity nehnuteľnosti. Tieto nástroje výrazne „vtiahnu záujemcov do deja“ a podnecujú ich k obhliadke.
Pre makléra, ktorý sa špecializuje na tieto služby (niektorú z nich), sa otvára aj možnosť komerčného poskytovania týchto služieb svojim kolegom.
11. Investovanie na realitnom trhu
Vyššou métou kariérnej evolúcie šikovného realitného makléra je prechod do pozície realitného investora. Vďaka svojim odborným znalostiam, prístupu k trhovým informáciám a rozsiahlej sieti kontaktov dokážu identifikovať a využívať investičné príležitosti, ktoré sú pre bežných investorov nedostupné. Pozri toto zázemie pre realitných investorov.
Medzi typické investičné stratégie patrí tzv. „flipovanie“ nehnuteľností, čo je nákup nehnuteľnosti za výhodnú cenu, jej rekonštrukcia a následný predaj so ziskom, (ktorý môže presiahnuť celoročný príjem priemerne zarábajúceho občana). Ďalšou stratégiou je nákup nehnuteľností pre účely dlhodobého prenájmu, čím sa získa stabilný príjem a zároveň sa zhodnocuje kapitál vďaka rastu cien nehnuteľností.
Kľúčovým faktorom je asymetrická informačná výhoda makléra – teda prístup k neverejným, tzv. „off-market“ príležitostiam. Tento jedinečný prístup im umožňuje generovať nadpriemerný zisk a efektívne zhodnocovať kapitál.
Svoje skúsenosti a informácie si realitní investori zdieľajú napríklad aj v Klube realitných investorov.
12. Výstavba a developerstvo
Nie je náhoda, že veľa šikovných developerov začínalo práve ako realitní makléri. Výstavba ich zlákala najmä pre vyšší profit. Vstupnými predpokladmi sú dobrá znalosť trhu, vrátane vývojového potenciálu mikrolokalít, kontakty na vlastníkov pozemkov či investorov a tiež schopnosť obchodne uchopiť aj celý proces predaja.
Budúcnosť realitnej profesie sa nesie v znamení špecializácie a monetizácie expertízy. Makléri, ktorí dokážu klientom ponúknuť hodnotu nad rámec jednoduchého sprostredkovania, a ktorí rozumejú širšiemu realitnému ekosystému, budú na trhu dominovať.
Predpokladom pre legálny výkon uvedených činností je oprávnenie na podnikanie v realitnej oblasti – mať teda zapísanú realitnú činnosť v obchodnom či/ živnostenskom registri. Ako ju získať píšeme tu.
Autor: JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
aktualizované: 18. 9. 2025
Podcastový rozhovor vychádzal z materiálov SORA a hlasy účinkujúcich sú neurónovo syntetizované.