Autor: Bc. Richard Gál, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 20. 11. 2018
Pri realitnom investovaní môžeme kúpiť nehnuteľnosť s cieľom jej následného predaja za účelom dosiahnutia zisku, alebo ako dlhodobú investíciu určenú na prenájom.
Ďalej budeme skúmať realitnú investíciu, ktorá je určená na predaj.
Kedy je výhodný čas na nákup nehnuteľnosti?
Ponúka sa jasná odpoveď – v momente lokálneho minima za časovú periódu napríklad posledných 10 rokov. Áno, je to tak, lenže to by sme:
1. museli vedieť, že sa nachádzame v danom lokálnom minime
Poznámka:
Nám sa môže zdať, že už sme na požadovanom minime. Ceny nehnuteľností po našom nákupe však môžu ďalej prudko padať. Výsledok? Budeme nútení predať nehnuteľnosť so stratou, pretože náš úmysel bol túto nehnuteľnosť zobchodovať v krátkodobom horizonte.
2. v danom okamihu museli mať na nákup nehnuteľnosti aj peňažné prostriedky.
Čo vtedy, ak ceny nehnuteľností rastú?
Máme čakať na náhly prepad trhu, pretože ceny sa nám zdajú už neúmerne vysoké? Pokiaľ budeme vyčkávať, môže sa stať, že premeškáme vhodný okamih na kúpu. Ceny nehnuteľností totiž môžu ďalej rásť. My sme však zostali stáť mimo, keďže sme nákup nerealizovali.
Martin Čapo vo svojej knihe (2016) „Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť“ píše, že „podstatnejšie, než absolútny vývoj ceny nehnuteľnosti, je jej relatívny vývoj“.
Autor dodáva, že “v prípade, ak si vyberiete nehnuteľnosť s dobrým potenciálom na kapitálový rast, môže jej absolútna cena klesať (zvyčajne krátkodobo až strednodobo), ale v pomere k iným, v iných lokalitách, podstatne menej (a teda bude relatívne narastať na hodnote).”
Poznámka
Absolútny vývoj ceny nehnuteľnosti totiž viac závisí od celkového vývoja cien na trhu ovplyvneného množstvom nepredvídateľných faktorov. Relatívny vývoj znamená vývoj ceny nehnuteľnosti vo vzťahu k iným nehnuteľnostiam v iných lokalitách.
Kapitálový rast, resp. potenciál na kapitálový rast vypovedá o raste hodnoty zakúpenej nehnuteľnosti. Reálny kapitálový rast sa dosahuje až v momente jej predaja.
Do tohto okamihu môžeme rozprávať len o potenciáli na kapitálový rast. Nehnuteľnosť je síce kúpená, ale ešte nie je predaná. Môže sa stať, že potenciál na kapitálový rast bol vysoký, ale nehnuteľnosť sa nakoniec predala so stratou.
Vráťme sa k otázke „kedy je výhodný čas pre nákup nehnuteľnosti“?
Prichádzame k záveru, že pre investovanie nie je rozhodujúci globálny stav realitného trhu, t.j. nejaký špeciálny čas poklesu cien.
Priestor na nákup nehnuteľností s potenciálom na kapitálový rast si vieme nájsť v každom čase, ak budeme hľadať buď najlepšie nehnuteľnosti v danej lokalite, alebo nehnuteľnosť v najlepšej lokalite.
S určitosťou totiž nevieme predvídať globálny pokles, či nárast cien nehnuteľností v strednodobom až dlhodobom horizonte. Vieme však ovplyvniť, či kúpime nehnuteľnosť v lokalite, ktorá vzhľadom na ostatné nehnuteľnosti v iných lokalitách bude narastať/klesať najviac/najmenej.
Takisto vieme ovplyvniť, či kúpime nehnuteľnosť, ktorej hodnota vzhľadom na ostatné nehnuteľnosti v danej lokalite narastie/poklesne najviac/najmenej.
Ako je možné určiť výhodnosť danej nehnuteľnosti?
Pri výbere tej správnej nehnuteľnosti použijeme komparatívnu metódu.
Ako porovnávať? Vytvoríme prehľadnú komparatívnu schému, kde vyhodnocujeme a oceňujeme atribúty každej nehnuteľnosti vstupujúcej do porovnania (prideľujeme tzv. váhu a určujeme cenu).
Príklad:
Pre jednoduchosť zvažujme iba 2 nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť X:
2 izbový byt, mezonet, nemá balkón, 4. poschodie bez výťahu, centrum mesta, neobnovené spoločné priestory, ale obnovený interiér (ľudovo “zrekonštruovaný” byt), podkrovný byt vznikol vstavbou do podkrovia na bytovke, ktorej vek je 70 rokov, cena 120.000 eur, 60 m2, bez pivnice
Nehnuteľnosť Y:
3 izbový byt s balkónom, výmera 75 m2, 2. poschodie s výťahom, blízko školy a parku, vysoké stropy, obnovená bytovka (3 roky spätne), vek stavby cca 35 rokov, širšie centrum mesta, krb vo vnútri bytu, zdevastovaný stav, plastové okná, cena 95.000 eur, tehla, pivnica 4 m2
Pokiaľ by sa dané nehnuteľnosti nachádzali v tej istej lokalite, hľadáme podľa princípu „najlepšiu nehnuteľnosť v danej lokalite“. Predstavme si ale, že z viacerých nehnuteľností v centre mesta (lokalita 1) sme vyabstrahovali porovnávaním práve nehnuteľnosť X. A nehnuteľnosť Y je víťazom v lokalite širšie centrum mesta (lokalita 2). V priebežnom výsledku teda máme 2 víťazov v 2 lokalitách.
Postup pri komparatívnej metóde je obsiahly. Uveďme si preto aspoň niektoré záchytné body.
Postup je obdobný, ako pri znaleckých posudkoch nehnuteľností. Vytvoríme porovnávaciu schému. V nej každú z nehnuteľností klasifikujeme, akoby mala všetky atribúty (aj keď ich reálne nemusí mať). Každý atribút subjektívne hodnotíme (v percentách).
Čím detailnejší bude výpočet atribútov, tým hodnovernejší obraz o reálnej trhovej cene získame.
Informácie zapisujeme do tabuľky. Výsledkom pri každom parametri je kladné alebo záporné číslo v eurách. Zistíme, či daný atribút prispieva k zvýšeniu alebo zníženiu hodnoty danej nehnuteľnosti.
Výpočet atribútov a zamyslenie sa nad nimi môže pomôcť investorovi aj pri vyjednávaní ceny s predávajúcim.
Ilustračné príklady oceňovania jednotlivých atribútov:
Nehnuteľnosť Y: známa informácia: Pivnica 4 m2
Ohodnotenie atribútu pivnica: 100% x 4 m2x 100 eur / m2 = 400 eur
Dôvod uvedeného ohodnotenia:
100% vyjadruje stav, že daná pivnica tam je, a je plne použiteľná. Odhadom majú pre nás 4 m2 pivničnej plochy hodnotu 4×100 eur = 400 eur. Súdny znalec by pri odhade hodnoty daného bytu počítal, že dané 4 m2 (výmera pivnice) majú hodnotu bežného m2 daného bytu (napr. aj 1200 eur/m2 či viac), pretože pivnica je príslušenstvom bytu.
My sa však musíme na nehnuteľnosť pozerať pohľadom následného kupujúceho, ktorému budeme chcieť danú nehnuteľnosť predať (potom, ako ju najprv kúpime my). Myslíte si, že naozaj 1 m2 plochy pivnice je rovnako hodnotný priestor ako 1 m2 bytu? Ak si to nemyslíte Vy, tak si to zrejme nebude myslieť ani následný budúci kupujúci.
Subjektívne ohodnotenie môžeme doladiť aj pri nehnuteľnosti X.
Atribút pivnica ohodnotíme nasledovne: 0% x 0 m2 x 130 eur/m2. Byt X totiž pivnicu nemá. Jej dokončenosť a vuyužiteľnosť je 0 %, rozloha je 0 m2, ale subjektívne si hodnotu 1 m2 rozlohy pivnice oceňujeme viac. Ide totiž o centrum mesta.
Nehnuteľnosť X: známa informácia: obnovený interiér (ľudovo “zrekonštruovaný” byt), novostavba
Ohodnotenie atribútu Bytové jadro (WC a kúpeľňa): 65% x 3500 eur = 2275 eur
Dôvod uvedeného ohodnotenia:
Pri osobnej obhliadke sme zistili, že byt síce prešiel modernizáciou, pretože je to novostavba, ale práce na bytovom jadre nie sú vykonané kvalitne. Podľa Vášho subjektívneho odhadu
bude nutné asi 20 % hodnoty bytového jadra preinvestovať znova. Možno sú tam skryté vady, takže treba započítať ešte 15 % ako rezervu. Preto počítame, že bytové jadro v danom stave pre Vás aktuálne nemá vyššiu hodnotu, ako 65 % z hodnoty nového jadra (čo zo skúsenosti vieme, že je 3500 eur).
Nehnuteľnosť X: známa informácia: 4. poschodie bez výťahu
Ohodnotenie atribútu Poschodie: – 100 % x 2500 eur = – 2500 eur
Dôvod uvedeného ohodnotenia:
Z prieskumu trhu, ako i osobných skúseností plynie, že výťah v danom meste pomáha likvidite danej nehnuteľnosti. Naopak, bez výťahu sa značne zužuje množina potenciálnych záujemcov.
Danú nehnuteľnosť si zrejme nekúpia starší alebo ľudia s obmedzenou motorickou schopnosťou. Takisto nebudú mať o ňu zrejme záujem ani ľudia, ktorí sú už teraz zvyknutí na výťah (kvôli pohodliu).
Okrem toho nehnuteľnosť bez výťahu značí aj nárast ceny modernizácie. Táto nevýhoda bude totiž premietnutá do cenovej ponuky spoločností, ktoré budú oslovené za účelom modernizácie. Preto subjektívne pre konkrétnu lokalitu či mesto odhadneme hodnotu výťahu. V tomto konkrétnom prípade to môže byť 5000 eur.
Kvôli porovnaniu atribút výťah oceňujeme aj pri nehnuteľnosti Y: + 100 % x 2500 eur = + 2500 eur.
Porovnaním nehnuteľnosti X a nehnuteľnosti Y dostávame rozdiel 5000 eur.
Pri analýze abstrahujme od pocitov, a sústreďme sa na čísla
Pri realitnom investovaní musíme abstrahovať od citových väzieb a pocitov. Najprv musí “sedieť” matematika. Keď sa k tomu pridajú neskôr aj city, vône, teplo domova v prípade rezidenčných nehnuteľností, vízie a vizualizácie, máme v rukách perfektný produkt (nehnuteľnosť) s vysokým potenciálom na kapitálový rast.
Bc. Richard Gál, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
