Ako pomocou homestagingu zaujať klienta na prvý pohľad
pridané: 10. 8. 2026 ⋅ 4 minúty čítania
Kľúčovou úlohou realitnej kancelárie by malo byť pripraviť nehnuteľnosť na predaj alebo prenájom tak, aby potenciálneho klienta oslovila hneď na začiatku. Práve homestaging pomáha ukázať jej prednosti a vytvoriť čo najlepší dojem. Nie je však ani zďaleka taký jednoduchý, ako sa môže zdať.
Nestačí priniesť do bytu dekorácie a poukladať vázičky, kvety či vankúše. Takto homestaging nefunguje alebo by aspoň fungovať nemal. Ide o proces viacerých na seba nadväzujúcich činností.
Celý proces od homestagingu až po prezentáciu nehnuteľnosti zahŕňa tieto kroky:
-
prvé stretnutie realitného makléra s majiteľom bytu
-
návrh homestagingu
-
príprava bytu a realizácia homestagingu
-
fotografovanie
-
inzerát
-
obhliadka bytu
1. Prvé stretnutie realitného makléra s majiteľom bytu
Prvým krokom pre úspešné odštartovanie spolupráce s majiteľom bytu a celého predajného procesu je prvé stretnutie v byte, ktorý sa bude predávať alebo prenajímať.
Je pre nás dôležité, aby toto stretnutie prebehlo priamo v danom byte. Realitný maklér sa tam môže zoznámiť s nehnuteľnosťou, ktorú bude ponúkať. Zároveň si ju nafotí a natočí video, ktoré bude slúžiť ako podklad na prípravu homestagingu.
Na stretnutí sa maklér snaží od majiteľa okrem základných informácií o nehnuteľnosti získať a zachytiť aj jeho vzťah a emócie k danému bytu či zážitky, ktoré sa s ním spájajú. Práve to potom využijeme pri tvorbe inzerátu, homestagingu a pri obhliadkach s klientmi.
2. Návrh homestagingu
Na základe fotografií a videa, ktoré maklér urobil v byte, zistíme, ako byt aktuálne vyzerá, a pripravíme návrh homestagingu. Z rozhovoru s maklérom sa snažíme zistiť aj jeho dojem z bytu, čo ho v ňom zaujalo a čo mu o byte povedal majiteľ. Všetky tieto informácie potom vieme zapracovať do homestagingu.
Pri príprave vízie homestagingu zohľadňujeme:
-
vek nehnuteľnosti (novostavba, rekonštrukcia, pôvodný stav)
-
zariadenie bytu (kompletne zariadený byt, čiastočne zariadený byt, holobyt)
-
štýl (moderný, vintage)
-
farebné prevedenie
-
potenciálneho klienta (mladý slobodný klient, rodina s deťmi)
Vek nehnuteľnosti
Ako prvé si musíme uvedomiť, do akej kategórie nehnuteľnosť patrí, či ide o novostavbu, starší byt, zrekonštruovaný byt alebo byt v pôvodnom stave. To ovplyvní, aké dekorácie použijeme, aby sme podčiarkli a zvýraznili jeho hodnotu.
V novostavbách sú byty väčšinou zariadené moderne, podľa aktuálnych trendov. Mnohí majitelia v súčasnosti využívajú služby interiérového dizajnéra alebo sa inšpirujú na internete, ktorý ponúka množstvo nápadov. Pri dekorovaní takýchto bytov zvyčajne stačí základný homestaging. Znamená to vybrať vhodné moderné dekorácie do jednotlivých miestností, kvety a vankúše, pekne naaranžovať posteľ a pripraviť prestieranie v kuchyni. Cieľom je vytvoriť dojem, že keď klient uvidí byt na internete alebo doň prvýkrát vstúpi, bude sa v ňom cítiť ako doma. Stačí si priniesť len niekoľko osobných vecí a môže v byte hneď plnohodnotne fungovať.
Zrekonštruovaný byt má už niečo za sebou, no majitelia sa ho renováciou snažili oživiť a prinavrátiť mu nádych modernosti. V takomto byte sa snažíme homestagingom zvýrazniť to, na čo chceme upriamiť pozornosť. Používame dekorácie lahodiace oku, ktoré sa čo najviac hodia k jeho zariadeniu.
Staršie nehnuteľnosti, často v pôvodnom stave, sú pre nás najväčšou výzvou. Vo výsledku však vidíme obrovský rozdiel medzi tým, ako byt vyzeral pred našou prácou a ako vyzerá po nej. Väčšina starších nehnuteľností vyzerá po vstupe ako sklad množstva nepotrebných vecí. Preto nám príprava bytu pred samotným homestagingom trvá dlhšie. Odkladáme množstvo osobných vecí, upratujeme, premiestňujeme nábytok a niekedy za účasti majiteľa bytu aj vyhadzujeme nepotrebné veci.
Takýto byt dekorujeme najčastejšie doplnkami vo vintage štýle, ktoré podčiarknu jeho historickú hodnotu. Nesnažíme sa doň umelo vnášať moderné prvky, pretože vo výsledku by to mohlo pôsobiť chaoticky. Samozrejmosťou je vyvetranie bytu pred obhliadkou s potenciálnym záujemcom. V týchto bytoch používame aj vonné difuzéry, ktoré príjemne prevoňajú priestor.
Výhodou starších bytov pre nás ako realitnú kanceláriu je, že sú väčšinou neobývané. Takto naaranžovaný byt preto môžeme ponechať aj po jeho nafotení a pripravený homestaging následne slúži aj počas obhliadok.
Zariadenie bytu
Pri kompletne zariadenom byte používame pri homestagingu iba bytové doplnky.
Ak je byt zariadený len čiastočne, prinesieme okrem dekorácií aj nočné stolíky, konferenčné stolíky, koberce či lampy. Voľný priestor sa snažíme čo najlepšie využiť. Po byte rozmiestnime aj väčšie rastliny, ktoré príjemne dotvoria jeho atmosféru.
Pri novostavbách sa niekedy stretneme aj s nehnuteľnosťami v stave holobytu alebo s bytmi v štandarde, teda bez nábytku. Pri predaji takejto nehnuteľnosti je dôležité byt profesionálne nafotiť a pripraviť 3D obhliadku. Náš interiérový dizajnér následne vypracuje návrh zariadenia, aby si klient vedel predstaviť, ako môže byt po zariadení vyzerať.
Keď klienti vidia nezariadený byt, často majú pocit, že je menší, než v skutočnosti je. Návrh interiéru im preto pomôže ukázať, čo všetko sa do bytu zmestí. Dekorovanie úplne prázdnych bytov by však bolo zbytočné. Dôležité zároveň je, aby bol byt uprataný a aby v ňom nezostal „stavebný neporiadok“.
Štýl
Ak ponúkame starší byt zariadený starším nábytkom alebo starožitnosťami, snažíme sa zachovať a podčiarknuť jeho historickú atmosféru. Dopĺňame ho preto vintage prvkami a dekoráciami. Nepoužívame moderné dekorácie ani čiernu farbu. Skôr zvýrazňujeme jeho historickú hodnotu, rodinnú funkciu a pocit domova, ako keby sme prišli k babičke na návštevu.
Dekorácie a doplnky, ktoré používame, sú väčšinou v bielej alebo zlatej farbe, najmä ak chceme priestoru dodať nádych noblesy.
Pre mnohé staršie nehnuteľnosti sú typické pestré farby, či už na stenách, alebo na zariadení. Ak je farba veľmi výrazná, priestor doplníme dekoráciami v neutrálnych odtieňoch. Naopak, ak je farebne menej výrazný, miestnosť doladíme doplnkami v rovnakej farbe, aby sme ju viac zvýraznili. V takýchto bytoch veľmi radi používame staroružovú farbu. Sviečky, dekoračné vankúše a kvety dotvoria celý priestor k dokonalosti.
Moderné byty zariadené novým nábytkom dopĺňame modernými dekoráciami. V bytoch používame čo najviac rastlín, pretože práve zelená farba vytvára príjemné prostredie a oživí každý priestor.
Farebné prevedenie
Aktuálnym trendom vo farebnom prevedení bytov je béžová farba (nude, taupe, satin, kašmír). Je to príjemná teplá farba, ktorá podčiarkuje pocit útulného domova. Obľúbenou farebnou kombináciou k nej je čierna. Spolu vytvárajú nádherný luxusný kontrast. Pri tomto farebnom prevedení bytu, ktoré je v súčasnosti najčastejšie, používame väčšinou dekorácie v čiernej farbe, ako sú vázy, fotorámiky, kuchynské náradie a podobne.
Potenciálny záujemca
Veľmi dôležité je povedať si, kto je našou cieľovou skupinou. Koho chceme danou nehnuteľnosťou osloviť?
Keď ponúkame malý byt, napríklad 1-izbový byt, naším klientom bude s najväčšou pravdepodobnosťou mladý človek, možno po skončení školy. Byt mu bude slúžiť ako štartovacie bývanie. Bývať v ňom bude jedna, maximálne dve osoby. V tomto prípade byt ladíme do moderného a jednoduchého štýlu. Použijeme veľa sviečok a stôl prestrieme pre dvoch. Môžeme naaranžovať aj poháre so šampanským.
Ak máme v ponuke 3- alebo 4-izbový byt, našou cieľovou skupinou budú rodiny s deťmi, prípadne mladý pár plánujúci deti v blízkej budúcnosti. V nehnuteľnosti sa snažíme vytvoriť rodinnú atmosféru. Na veľký gauč prehodíme deku, položíme naň knihu a použijeme veľa dekoračných vankúšov. V kuchyni prestrieme stôl pre štyroch, pripravíme ovocnú misu a kyticu kvetov.
Z izby s posteľou vytvoríme detskú izbu. Použijeme detský koberec, farebné deky, plyšové hračky a detské lampy. Ak ide o 4-izbový byt, jednu izbu dekorujeme do ružovej, dievčenskej farby a druhú do modrej, prípadne zelenej, chlapčenskej farby. Tak oslovíme rodiny, čo majú či už dievčatá alebo chlapcov.
3. Príprava bytu a realizácia homestagingu
Skôr, ako začneme so samotným homestagingom, musí byť byt uprataný. Ak to neurobil majiteľ, urobíme to my. Môže sa stať, že majiteľ už dlhšie nebol v byte, preto utrieme prach a povysávame.
Osobné veci a všetky predmety, ktoré pri homestagingu nevyužijeme, odložíme do skriniek alebo skladu. Premiestnime nábytok v byte tak, aby jednotlivé kusy čo najviac ladili a vytvárali zmysluplný celok. Až keď je byt takto pripravený, môžeme začať so samotným homestagingom. Rozmiestnime naše dekorácie po byte podľa pripraveného návrhu.
Najčastejšie prebieha homestaging bez prítomnosti majiteľa bytu. Výhodou neobývaných bytov je, že takto pripravený byt môžeme ponechať až dovtedy, kým sa nepredá. Ak majitelia v byte bývajú, homestaging slúži iba na jeho nafotenie. Následne všetko, čo sme priniesli, z bytu odnesieme. Nevýhodou je, že klient získa dojem z takto „nastajlovaného“ bytu iba z fotografií v inzeráte, nie však už pri samotnej obhliadke.
4. Fotografovanie
V súčasnosti už väčšina realitných kancelárií využíva pri fotení bytu služby profesionálneho fotografa. Byt môže byť krásne pripravený pomocou homestagingu, no nekvalitné fotografie môžu pokaziť celý dojem. Práve profesionálne snímky pomáhajú vytvoriť správny dojem pri prezentácii nehnuteľnosti v inzeráte. Fotograf často poradí aj pri finálnom doladení bytu. Príjemnú atmosféru na fotografii vytvárajú napríklad zapálené sviečky, rozsvietené nočné lampy či správne nastavený sklon žalúzií.
5. Inzerát
Byt máme nafotený a teraz je dôležité pripraviť o ňom pútavý inzerát a použiť v ňom tie najlepšie fotografie. Do inzerátu môžeme okrem základných informácií o byte a jeho cene vniesť aj niečo pútavé a osobnejšie, čo by mohlo klienta zaujať.
6. Obhliadka bytu
Realitný maklér musí nehnuteľnosť ešte pred obhliadkou čo najlepšie poznať. Práve preto je pre nás dôležité prvé stretnutie s majiteľom priamo v byte.
Výhodou neobývaných nehnuteľností je, že byt zostáva naaranžovaný aj počas obhliadky s klientmi. Môže na nich zapôsobiť aj osobne, nielen prostredníctvom fotografií. Úlohou je vyvolať v klientovi pozitívne pocity a pocit domova. Často sa nám stáva, že klient, ktorý byt kupuje, má záujem aj o všetky doplnky, ktoré sme do bytu priniesli. Chce v ňom zachovať presne takú atmosféru, akú cítil, keď doň prvýkrát vošiel.
Záver
Homestaging má veľkú predajnú silu, čo si uvedomujú aj samotní klienti. Je úžasné sledovať ich reakcie v okamihu, keď vstúpia do takto pripraveného priestoru.
Čo iné ako homestaging dokáže ponúkaný byt tak výrazne odlíšiť od množstva iných ponúk a zaujať klienta? Takto pripravená nehnuteľnosť môže zároveň podporiť rýchlejší predaj alebo prenájom za vyššiu cenu a ukázať, že realitná kancelária robí niečo navyše.
Autorka eseje:
Ing. Darina Baňacká, RSc.
Konateľka v spoločnosti Valen (realitné a hypotekárne centrum), Bratislava
Autorka je úspešným absolventom realitného študijného programu RSc.
Poznámka: Táto esej vznikla v rámci realitného študijného programu RSc. Pre účely zverejnenia na tejto webovej stránke bola redakčne upravená. Názory a odporúčania uvedené v texte predstavujú pohľad autora a nemusia vyjadrovať oficiálne stanovisko Slovenskej realitnej akadémie.