Autor: Peter Szeibeczeder, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 28. 7. 2017
Právo a vlastníctvo nehnuteľností spolu úzko súvisia. V našich končinách (máme na mysli hlavne Slovenskú republiku) je vlastníctvo nehnuteľností bežnou súčasťou života. Slováci sú v tomto ohľade oveľa konzervatívnejší ako iné národy, napríklad v západnej Európe. Tam je bežnou praxou, že mnoho ľudí nevlastní nehnuteľnosti v osobnom vlastníctve. Naopak, v oveľa väčšej miere sa využívajú inštitúty nájomných zmlúv o krátkodobom, či dlhodobom prenájme nehnuteľností, a to na podnikateľské účely, ale aj na bežné bývanie. Na Slovenku je vlastníctvo vlastného bytu / domu, ak už nie priamo, otázkou prestíže, tak aspoň niečím ako veľmi hlboko vžitým zvykom, tradíciou.
ǀ Ak potrebujete opraviť alebo zmeniť zápis na liste vlastníctva, prípadne vyriešiť iný právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
S obchodom s nehnuteľnosťami, s prevádzaním ich vlastníctva úzko súvisia viaceré oblasti. Jedna z nich je oblasť práva, ktorá je v prípade nehnuteľností pomerne široká. Právo zaoberajúce sa nehnuteľnosťami sa totiž dotýka mnohých odvetví práva. Nemožno ho identifikovať výlučne s pozemkovým právom. Dnes sa začal vžívať pre túto oblasť skôr pojem realitné právo, ktoré podstatu vystihuje lepšie ako užší pojem pozemkového práva. Realitné právo totiž zahŕňa viac oblastí ako pozemkové právo, napríklad samotnú realitnú činnosť, či činnosť realitných kancelárií. Možno do neho tiež zaradiť aj relevantné ustanovenia obchodného a občianskeho zákonníka, najmä v oblastiach týkajúcich sa vypracovania rôznych typov zmlúv súvisiacich s prevodmi nehnuteľností.
S tým súvisí tiež vypracovanie rôznych dokumentov, preberacích protokolov, dodatkov, vybavovanie ohľadom hypotekárnych úverov, či komunikácia s odborníkmi z oblastí súvisiacich s nehnuteľnosťami ako takými. No zároveň je pozemkové právo základom realitného práva, lebo pri pozemkovom práve ide v prvom rade hlavne o vlastníctvo pozemkov, čiže v tomto zmysle o vlastnícke práva k nehnuteľnostiam. A tie je potrebné niekde evidovať, čo je logický predpoklad toho, aby vôbec mohlo niečo ako vlastnícke právo k nehnuteľnostiam vôbec existovať. Tu sa už dostávame k pojmu kataster nehnuteľností. Práve katastrom nehnuteľností a jeho vzájomným vzťahom s realitným právom sa zaoberá moja esej.
Čo je kataster nehnuteľností
Inštitút katastra nehnuteľností možno definovať ako geometrické určenie, súpis a popis nehnuteľností. [1] Súčasťou katastra nehnuteľností sú hlavne údaje o právach k takýmto nehnuteľnostiam. Ide najmä o jedno z najdôležitejších práv týkajúcich sa nehnuteľností, o vlastnícke právo. No to nie je jediné právo, ktoré sa eviduje v katastri. Kataster obsahuje aj údaje o iných právach k nehnuteľnostiam, ako napríklad údaje o záložných právach, vecných bremenách k nehnuteľnostiam, o rôznych predkupných právach za predpokladu, že takéto predkupné právo má mať niekedy v budúcnosti povahu a účinky vecného bremena.
Kataster eviduje tiež údaje o právach, ktoré vyplývajú zo správy majetku štátu – Slovenskej republiky, ale aj údaje o právach vyplývajúce z majetku obcí (miest), z majetku samosprávnych krajov (vyšších územných celkov). Obsahuje tiež údaje o nájomných právach k pozemkom, ak tieto nájomné práva trvajú alebo majú trvať najmenej 5 rokov. Kataster nehnuteľností tvoria takzvané katastrálne operáty. Tie sú usporiadané do celkov podľa jednotlivých katastrálnych území. [2] Kataster nehnuteľností plní ešte jednu veľmi dôležitú úlohu, ktorá je nápomocná mimo iného aj v oblasti takzvaného realitného práva.
Kataster je totiž aj niečo ako veľmi prehľadný informačný systém, ktorý slúži hlavne na ochranu práv k rôznym druhom nehnuteľností. Inak povedané, aj laik si môže prostredníctvom katastra overiť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, vecné bremená, záložné práva, atď. Alebo si jednoducho zistiť, či už došlo k prevodu vlastníckeho práva pri dedení, darovaní, predaji nehnuteľnosti, atď.
Dôležitým účelom katastra je tiež to, že slúži ako informačný systém pre oblasti, akými sú napríklad platenie daní z nehnuteľností, ako aj informačný systém pre rôzne poplatkové účely spojené s vlastníctvom nehnuteľností, prenájmom nehnuteľností, či s prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster slúži tiež na oceňovanie rôznych druhov nehnuteľností. To sa týka najmä pozemkov, ale napríklad aj bytov a nebytových priestorov. Pre prácu v realitnom sektore sú tieto údaje doslova na nezaplatenie.
Prečo? Z jednoduchého dôvodu, akým je orientácia na trhu z nehnuteľnosťami. V dnešnej dobe moderných informačných technológií je totiž otázkou v podstate elementárnej znalosti práce s internetom a trochou šikovnosti to, aby si aj obyčajný laik vedel aspoň orientačne určiť cenu svojej nehnuteľnosti, svojho bytu, chaty, či pozemku. Stačí do niektorého z vyhľadávačov zadať správne údaje týkajúce sa príslušného katastrálneho územia a je to. Podobne si aj profesionáli vedia počas krátkej doby zistiť, či je v danej oblasti realitný trh rozvinutý a veľa sa v danej oblasti s nehnuteľnosťami obchoduje, alebo naopak sa v danej oblasti veľa nehnuteľností nepredáva.
Kataster slúži tiež na ochranu poľnohospodárskeho pôdneho fondu, lesného pôdneho fondu. Slúži tiež na ochranu nášho životného prostredia, na ochranu nášho nerastného bohatstva, ale aj na ochranu národných a kultúrnych pamiatok, ostatných kultúrnych pamiatok, či chránených území a prírodných výtvorov. Zároveň je predpoklad, že kataster bude aj v budúcnosti slúžiť ako základ pre rôzne informačné systémy o nehnuteľnostiach. Informačný systém katastra nehnuteľností je aj integrálnou súčasťou informačného systému geodézie, kartografie a katastra a svojím rozsahom patrí medzi najväčšie informačné štátne systémy na Slovensku. [3]
Na čo nám teda z toho, čo sme o katastri napísali v texte vyššie, kataster slúži? Čo je pre oblasť realitného práva z existencie takého inštitútu, akým kataster je najdôležitejšie? Podľa nášho názoru je to jednoznačne jeho evidenčná funkcia. Ľudia totiž obvykle nemajú predstavu čo všetko kataster eviduje a čo všetko možno v jeho evidenciách nájsť. Kataster v prvom rade poskytuje laikom, ale aj odborníkom z realitnej oblasti najmä pravdivé údaje o nehnuteľnostiach, ktoré sú v evidenčnom systéme katastra nejakým spôsobom evidované. Týmto kataster zabezpečuje istý poriadok, ako aj právnu istotu pri nakladaní s majetkovými hodnotami. Pričom častokrát sa jedná o naozaj vysoké čiastky, preto hodnovernosť údajov katastra má v oblasti realitného práva veľmi dôležitú úlohu. Ak by totiž boli vlastnícke (či iné) práva sporné a neexistovala by možnosť si tieto údaje overiť, tak by fakticky niečo ako realitný trh ani neexistovalo.
Toto si však netreba zamieňať s tým, že kataster vždy a za každých okolností rozhoduje o skutočnostiach, respektíve o údajoch, ktoré sa do neho zapisujú. Aby to bolo trochu zrozumiteľnejšie uvedieme príklad. Kataster napríklad nerozhoduje o tom, či je nejaká stredoveká budova v centre slovenského mesta národnou kultúrou pamiatkou alebo nie. Kataster to iba zapíše. O vyššie uvedených skutočnostiach totiž rozhoduje špecializovaný orgán štátnej správy, v tomto prípade pamiatkový úrad. No hodnota katastra je v tom, že si v jeho informačnom systéme možno túto skutočnosť overiť.
Kataster poskytuje údaje, ktoré sa považujú a priori za údaje hodnoverné až do času, kým sa nepreukáže ich opak. Túto skutočnosť ustanovuje aj katastrálny zákon, konkrétne v § 70. Hodnovernosť údajov z katastra sa zabezpečuje tak, že všetky zmeny v katastri sa dejú iba podľa zákonom stanoveného postupu, a to na základe relevantných dôkazov. A čo sú to vlastne relevantné dôkazy? Ide najmä o rôzne verejné listiny, ktoré vydávajú príslušné štátny orgány, prípadne inštitúcie v niektorých druhoch konania vystupujúce v pozícii štátnych orgánov. Logicky sa teda jedná hlavne o verejné listiny ako napríklad osvedčenie o dedičstve, na základe ktorého sa do katastra nehnuteľností zapíšu noví vlastníci, v tomto prípade dedičia.
Ak dôjde k situácii, že by bola katastru predložená listina, ktorá je z hľadiska práva irelevantná, tak kataster na základe toho takúto listinu (respektíve práva z nej vyplývajúce) odmietne zapísať. Ako príklad môžeme uviesť prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na základe ústnej kúpnej zmluvy. Podľa nášho súčasného právneho poriadku totiž musia byť všetky zmluvy o prevode a prechode nehnuteľností v písomnej podobe. To je tiež jedna zo základných foriem ochrany práv k nehnuteľnostiam. Týka sa najmä vlastníkov nehnuteľností, ale aj iných oprávnených osôb ako napríklad nájomcov, či správcov nehnuteľností.
Kataster ich ochraňuje tak, že o nehnuteľnostiach poskytuje pravdivé a hodnoverné údaje. Práve kataster nám pomáha spoľahlivo určiť, kto je vlastníkom konkrétnej nehnuteľnosti. Kataster týmto pomáha predchádzať mnohým problémom, ako napríklad konfliktom, ktoré bežne nastávajú pri užívaní rôznych stavieb, či pozemkov. Z katastra by malo byť jednoznačne jasné nielen to, kto je vlastníkom nehnuteľnosti, ale aj to, kde sa dotyčná nehnuteľnosť nachádza a zároveň aké sú jej hranice.
Kataster nehnuteľností – história a súčasnosť
Dôvody na to, aby v minulosti začali vznikať zápisy pozemkov do ucelených zoznamov (teda v podstate niečo čo by sme mohli nazvať predchodcami dnešného katastra nehnuteľností), boli hlavne ekonomické. Aj v minulosti totiž štáty (rôzne stredoveké kráľovstvá, kniežatstvá, či republiky) potrebovali mať prehľad o veľkosti majetkov – území, ktoré sa nachádzali v ich hraniciach. Dôvod bol veľmi jednoduchý, pretože tento prehľad potreboval mať vtedajší výkonný štátny aparát kvôli rôznych formám zdanenia takéhoto vlastníctva (či dočasnej držby, pričom sa zvyčajne jednalo o pôdu). Tá tvorila v minulosti základný majetkový substrát a ako taká samozrejme zvyčajne podliehala nejakej forme zdanenia, väčšinou sa jednalo o niektorú z foriem takzvanej naturálnej dane.
Z týchto naturálnych daní bol financovaný chod štátu, náklady na prevádzku kráľovského dvora, armádu, atď. Napríklad slávny Napoleon Bonaparte dal vybudovať niečo ako súčasný kataster nehnuteľností v nemeckom Bavorsku, ktoré dovtedy podobnú inštitúciu nemalo. Prostredníctvom takejto inštitúcie došlo k výraznému zvýšeniu príjmov štátneho rozpočtu bavorského kráľovstva a taktiež sa zjednodušilo obchodovanie s pozemkami (či inými nehnuteľnosťami). No tieto prvotné formy katastrov nemali ešte za svoj primárny cieľ ochranu majetku ako je tomu dnes. Vo vtedajších časoch totiž väčšinu nehnuteľného majetku vlastnili privilegované vrstvy – šľachta a cirkev. [4] Pre lepšie pochopenie toho, ako funguje súčasný kataster je dôležité poznať aspoň najdôležitejšie historické súvislosti jeho vývoja na Slovensku.
Slovensko si prešlo v priebehu minulého storočia významnými celospoločenskými zmenami. Ešte začiatkom 20. storočia patrilo ako časť Uhorska do Habsburskej monarchie. Po konci prvej svetovej vojny a rozpade Rakúska – Uhorska sa stalo súčasťou prvej ČSR, v rokoch pred a počas druhej svetovej vojny na našom území existoval samostatný Slovenský štát. Po porážke nacizmu bola opätovne obnovená Československá republika, no už v roku 1948 došlo k prevratu a zmene demokratického režimu na komunistický s vládou jednej politickej strany. Takto to bolo až do roku 1989, kedy došlo k pádu komunistického režimu, obnoveniu systému viacerých politických strán, a po pár rokoch na to aj k rozpadu ČSFR a k vzniku samostatnej Slovenskej republiky v roku 1993.
Počas všetkých týchto významných historických medzníkov našich dejín sa samozrejme vyvíjal aj inštitút pozemkových úprav, ako aj rôzne evidenčné systémy predchádzajúce dnešnému katastru nehnuteľností. Zásadným prelomovým obdobím boli roky po páde komunistického režimu a neskôr roky opätovného zavádzania demokratických štandardov, ako aj princípov trhovej ekonomiky a celkovej zmeny právneho systému. Išlo hlavne o obnovu právneho štátu a v rámci toho o obnovu a garantovanie všetkých druhov vlastníctva, samozrejme vrátane vlastníctva nehnuteľností. Evidencia nehnuteľností a evidovanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam má u nás tradíciu siahajúcu až do dávnej histórie, do čias stredoveku.
Najmä v období rokov 1945 až 1951 však mal informačný systém evidencie nehnuteľností pomerne značné nedostatky. Tie boli spôsobené druhou svetovou vojnou, ako aj udalosťami z nasledujúcich rokov. Hlavne v dôsledku preferovania užívacích vzťahov ku kolektivizovaným formám a takýmto využívaním poľnohospodárskej pôdy a lesnej pôdy v období rokov 1950-1989. V tomto období dochádza na našom území k zásadnému oddeľovaniu vlastníctva nehnuteľností od ich užívania. To malo za následok utlmovanie vlastníckych vzťahov k pôde, ale aj k iným druhom nehnuteľností.
Obdobie týchto zhruba 40 rokov tiež prispelo k tomu, že povedomie Slovákov o vlastníckych vzťahoch k rôznym druhom nehnuteľností zásadne pokleslo a realitný trh na Slovenku fakticky neexistoval, hlavne ak to dáme do porovnania s obdobím po roku 1989. V rokoch 1951 až 1989 napríklad na našom území neexistoval žiadny orgán (úrad, inštitúcia), ktorý by mal na starosti správcovstvo evidencie nehnuteľností, prípadne aktualizáciu informácií o rôznych vlastníckych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Následkom bolo, že po roku 1989 logicky nastala potreba, aby sa takýto informačný a evidenčný systém musel vybudovať úplne nanovo. Inak by niečo také ako dnešný realitný trh nemohlo nikdy vzniknúť, lebo bez centrálnej evidencie pozemkov (a iných druhov nehnuteľností, ako aj rôznych druhov vlastníckych a iných práv) by nebolo možné s nehnuteľnosťami obchodovať, prevádzať ich, darovať, dediť, atď.
Každopádne bol stav na Slovensku v roku 1989 na úseku evidencie nehnuteľností, vlastníckych vzťahov k nim v dôsledku vyššie popísaných udalostí veľmi zložitý a málo prehľadný. Dalo by sa napísať, že pre potreby demokratického pluralitného štátu, ktorý má mať trhovú ekonomiku a ktorý rešpektuje súkromné vlastníctvo, bol tento stav v roku 1989 úplne nedostatočný, čo sa už čoskoro začalo prejavovať ako evidenčný chaos a výrazne to brzdilo rozvoj realitného trhu na Slovensku. [5]
Už ku dňu vzniku samostatnej Slovenskej republiky, teda 1. januára 1993 vznikli súčasne na celom území Slovenska aj osobitné štruktúry pre evidenciu nehnuteľností. Došlo tak k veľmi podstatnej reorganizácii a zmene dovtedajšieho spôsobu evidovania pozemkov. Najdôležitejšie bolo prijatie zákona č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam a samozrejme prijatie zákona SNR č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike, ktorý na základe tohto zákona vznikol už k 1. januáru 1993, teda spolu so vznikom samostatnej Slovenskej republiky. Tieto dva zákony položili základy a v podstate umožnili vznik súčasného systému založeného na existencii katastra nehnuteľností. Kataster je v tomto systéme hlavným evidenčným nástrojom na uskutočňovanie funkcií štátu pri zabezpečovaní právnych vzťahov rôzneho druhu, ako aj pri využívaní a ochrane nehnuteľností, a slúži tiež ako hlavný štátny informačný systém o nehnuteľnostiach.
Právna úprava katastra nehnuteľností spočíva na základných princípoch, ktoré vychádzajú z požiadaviek získať čo najväčšiu istotu v právnych vzťahoch k nehnuteľnostiam. Jeho základnou ideou by malo byť predsavzatie dosahovať súlad stavu uvedeného v katastri nehnuteľnosti s reálnym právnym stavom. Z toho všetkého čo sme v našej práci spomenuli vyššie je zrejmé, že kataster nehnuteľností je zložité, nákladné a rozsiahle dielo, ktoré sa vytvára aj viacero desaťročí. Takýto systém by mal spravidla nejakým spôsobom nadväzovať na predchádzajúce výsledky. Jeho riadne spravovanie a rozvoj sú podmienené dlhodobou politickou a ekonomickou stabilitou štátu, existenciou právneho štátu a hlavne funkčným a vymožiteľným právnym systémom.
Záver
Je samozrejmosťou, že systém ako kataster nehnuteľností by mal v prvom rade slúžiť obyvateľom Slovenska. Musí sa teda dokázať prispôsobovať aj dobe a novým skutočnostiam, ktoré so sebou zmenené spoločenské podmienky prinášajú. Preto bol aj zákon o katastri nehnuteľností od svojho prijatia viackrát novelizovaný. Ambíciou týchto novelizácií bolo, aby sa kataster dokázal prispôsobiť zmeneným spoločenským pomerom. Zatiaľ poslednou novelizáciou bola tá z roku 2016. Nebudeme sa podrobnejšie zaoberať jednotlivými bodmi novelizácie, koniec koncov analyzovať jednotlivé paragrafy zákona nebolo mojou ambíciou pri písaní práce.
Hlavnou snahou bolo poukázať na to, aký význam má existencia katastra nehnuteľností pre realitné právo, teda fakticky aj pre existenciu niečoho takého veľkého ako je slovenský realitný trh. Bez evidencie pozemkov (či iných druhov nehnuteľností), vlastníckych a iných práv k nim by nemohlo dochádzať k zmenám ohľadom týchto nehnuteľností. Myslím si, že v súčasnej spoločnosti je pre každého jednotlivca dôležité (a potrebné) poznať aspoň základné vzťahy ohľadom vlastníctva nehnuteľností, či iných práv k nim. Každý by mal mať aspoň základnú vedomosť o tom, čo je to kataster nehnuteľností, na čo slúži, aké informácie si v ňom môže vyhľadať, kto má na takéto informácie nárok, prípadne koľko takéto úkony stoja. Existencia katastra nehnuteľností robí celé odvetvie realitného práva oveľa prehľadnejším, transparentnejším. Čím lepšie bude fungovať kataster nehnuteľností, tým lepšie sa bude dariť realitnému právu ako takému.
Peter Szeibeczeder, RSc., realitný poradca
AGENT.SK
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Zoznam použitých zdrojov
Mosný P., Hubenák L., DEJINY ŠTÁTU A PRÁVA NA SLOVENSKU. Košice, 2008. 376 s. ISBN 978-80-89346-02-8
Horňanský I., POSTAVENIE KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ V PRAXI. Bratislava, 2003. 368 s. ISBN 80-8057-545-2
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Kataster nehnuteľností. Online. 2017. Dostupné na: http://www.skgeodesy.sk/sk/ugkk/kataster-nehnutelnosti/
[1] Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Kataster nehnuteľností. Online. 2017. [17.05.2017]. Dostupné na: http://www.skgeodesy.sk/sk/ugkk/kataster-nehnutelnosti/
[2] Tamtiež.
[3] Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Kataster nehnuteľností. Online. 2017. [17.05.2017]. Dostupné na: http://www.skgeodesy.sk/sk/ugkk/kataster-nehnutelnosti/
[4] Mosný P., Hubenák L., DEJINY ŠTÁTU A PRÁVA NA SLOVENSKU. Košice, 2008, str. 24-28.
[5] Horňanský I., POSTAVENIE KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ V PRAXI. Bratislava, 2003, str. 27-29