Autor: Klára Kollerová, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 20. 6. 2017
Písal sa rok 1988. Malá zabudnutá rakúska dedinka Wolfsthal, vzdialená len pár kilometrov od Bratislavy mi spoza okna autobusu pripadala, ako keby ani nemala živých obyvateľov. Domčeky pekne upravené a svetielka veštiace príchod Vianoc však nasvedčovali, že jej obyvatelia si tu žijú kľudný a jednoduchý život. O rok neskôr sa všetko zmenilo.
Rozmach realitného trhu v rakúskom pohraničí
Vývoj našich dejín mal výrazný dopad na život ľudí, žijúcich v pohraničnej oblasti.
Zvedaví a kúpychtivý Slováci tvorili niekoľkokilometrové rady na hraniciach, len aby mohli na vlastnej koži prežiť pocit slobody a nabažiť sa vymožeností západu, ktoré im boli dlhé roky odopierané vtedajším režimom. Malé obchodíky s elektronikou, ale aj rôznym iným tovarom rástli ako huby po daždi a zároveň so zvýšeným dopytom sa začal rozbiehať aj trh s nehnuteľnosťami. Mnohí Slováci si za hranicou našli prácu a súčasne začali riešiť aj bývanie a investície. Ceny nehnuteľností v pohraničnej oblasti boli v porovnaní s Bratislavou viac ako výhodné, preto čoraz viac Slovákov malo záujem o kúpu pozemku alebo domu. Zvýšený záujem však tlačil postupne ceny nehnuteľností nahor a časy, kedy ste si mohli kúpiť slušný domček za stotisíc eur, sú už dávno minulosťou. Napriek tomu dopyt po nehnuteľnostiach v pohraničí neutíchol, pretože je ešte stále veľa dôvodov, prečo sa bývanie a investovanie do nehnuteľností v Rakúsku oplatí.
Vplyv sociálneho systému na trh s nehnuteľnosťami
Rakúsko má jeden z najlepších sociálnych systémov v EU, takže dôchodcovia, mamičky na materskej a ani postihnutí občania tu nemusia živoriť, štát sa o nich vždy postará. Pre mnohých Slovákov je práve táto skutočnosť veľmi zaujímavá a snažia sa ju maximálne využiť. Po prihlásení k trvalému pobytu a splnení určitých podmienok majú nárok na radu výhod, čo aj patrične využívajú, ba niekedy mám pocit, že až zneužívajú. Je tu ale aj druhá strana mince, čoraz častejšie si kladiem otázku, dokedy takýto systém vydrží. Prisťahovalcov v Rakúsku z roka na rok pribúda a bohužiaľ väčšina z nich neprichádza do tejto krajiny za účelom žiť a pracovať, ale len žiť a využívať výhody dobre fungujúceho sociálneho prostredia. Ale nie len dobre fungujúci sociálny systém láka Slovákov žiť v Rakúsku, mnohí oceňujú poriadok, ústretový prístup úradníkov alebo aj kvalitnejší tovar a najmä potraviny.
Majú možnosť využiť aj výhodnejšie hypotéky v tamojších bankách alebo príspevky na bývanie a rodinu. Najviac však oslovuje Slovákov štátna podpora individuálnej výstavby, vďaka ktorej možno získať pôžičku úročenú len jedným percentom ročne.
Na druhej strane starostovia obcí sa vždy potešia novým mladým rodinám, a to jednak z dôvodu, že za každého trvale žijúceho prisťahovalca dostáva obec od štátu príspevky, ale taktiež je ich cieľom udržať mladých ľudí v regióne. Takže postupne niekdajšie zaostalé východné regióny Rakúska sa aj vďaka Slovákom stali rovnako vyspelými, ako tie západné.
Hlavné mesto Rakúska z pohľadu nárastu obyvateľstva
Ale zamerajme sa aj na hlavné a najväčšie mesto Rakúska, susednú Viedeň, ktorá prešla dlhým historickým vývojom a vždy mala význam jedného z najdôležitejších uzlových bodov v Európe. Aktuálne v nej žije okolo 1.850.000 obyvateľov s tendenciou ich konštantne pokračujúceho prílivu. V aglomerácii Viedeň žije spolu okolo 2,7 milióna ľudí.
Viedeň sa považuje za mesto s veľmi vysokou kvalitou života. V medzinárodnej štúdii poradenskej spoločnosti Mercer z roku 2016, v ktorej sa kvalita života na základe 39 kritérií, ako napr. politické, ekonomické, sociálne a enviromentálne faktory, porovnávala v 230 veľkomestách po celom svete, obsadila Viedeň po ôsmykrát za sebou prvú priečku. Táto skutočnosť spolu s výhodnou polohou uzlového bodu medzi východnou a západnou Európou spôsobujú, že Viedeň nestratí na svojej atraktivite ani v strednodobej budúcnosti. Viacero medzinárodných štúdií dokonca vychádza z toho, že Viedeň bude v nasledujúcich 10 rokoch najrýchlejšie rastúcim mestom v Európe.
43.200.[1] O toľko obyvateľov narástla Viedeň v uplynulom roku.Ak k tomu pripočítame len ľudí, ktorí sa sem prisťahovali v rokoch 2013 ( 24.400 ) a 2014 ( 33.000 ), prídeme k takmer okrúhlemu výsledku. V priebehu troch rokov stúpol počet obyvateľov o 100.600. Viedeň od januára 2013 akoby narástla o počet obyvateľov mesta Klagenfurt. Koniec tohto trendu je v nedohľadne. Už v roku 2023, ako uvádza organizácia Statistik Austria, má vo Viedni žiť už okolo dvoch miliónov obyvateľov. Zostáva už len otázka, kde títo všetci ľudia majú bývať, keď už teraz sú stavy voľných objektov v bytovom segmente veľmi nízke.
Toto všetko spolu s aktuálnym prisťahovalectvom aj z krízových regiónov ovplyvňuje kontinuálne rastúci dopyt po nehnuteľnostiach. Na základe demografickej štruktúry sa dopyt zosilňuje najmä v prípade nájomných bytov v oblasti Viedne, ale z investičných dôvodov aj bytov v súkromnom vlastníctve. Vo Viedni existuje na základe relatívne reštriktívnych opatrení týkajúcich sa zástavby len obmedzený potenciál nových priestorov, ktoré môžu byť určené na bytovú výstavbu alebo ktorých účel môže byť zmenený na objekty určené na bývanie. Preto sa musí počítať so stále stúpajúcim dopytom po existujúcich priestoroch, ktorý bude zo strednodobého hľadiska s istotou viesť k ďalšiemu nárastu cien nehnuteľností v segmente bývania. V oblasti iných kategórií nehnuteľností, akými sú napríklad kancelárie, obchodné priestory,logistika, špeciálne nehnuteľnosti ako napr. hotely atď., nie sú tendencie tak zjavné ako na trhu s bytmi. Avšak ani pri väčšine iných druhov nehnuteľností sa nepočíta s prepadom ich cien, ale dá sa vychádzať skôr zo stabilných hodnôt.
K najsilnejšiemu nárastu cien starších bytov došlo od roku 2010 vo Viedni a v Tirolsku, v oboch prípadoch až o 34%, v Dolnom Rakúsku o 33%. V priemere najvyššie ceny za takéto byty sa v roku 2015 platili vo Viedni, kde priemerná cena za m2 bola vo výške 3.414 eur. V priebehu minulého roka sa do Úradného katastra nehnuteľností v celom Rakúsku zapísalo celkovo 112.124 predajov nehnuteľností v hodnote 23,5 miliárd eur, čo je o 16,6 % viac ako v doteraz rekordnom roku 2014 a o tretinu viac ako v roku 2013. V priemere bola cena prenajímaného bytu ponúkaného v roku 2015 vo výške medzi 789 eur ( za starší byt ,81 m2 ) a 825 eur ( za nový, 76 m2 ) mesačne.[2]
Vo Viedni existuje približne 1 milión bytových jednotiek, z toho cca 885.000 bytov je sídlom trvalého pobytu.[3]
Investície do nehnuteľností v Rakúsku
Ak si zvážime uvedené skutočnosti z hľadiska investícií v Rakúsku, tak najväčšie príležitosti na realitnom trhu sa naskytujú s určitosťou v oblasti nehnuteľností na bývanie, a to ako v segmente nájomných domov, tak aj v developmente.
Napríklad takzvané „nájomné domy“, čo je typické označenie pre bytové, viacrodinné domy, ktoré boli vo Viedni budované v gründerskom období v rokoch 1850-1900 a ktoré generujú stabilné príjmy z nájomného s nízkymi kvótami prázdnych priestorov, je možné v nasledujúcich rokoch považovať za bezpečnú investíciu, a to dokonca aj keď sa nachádzajú v horších lokalitách a sú v horšom stave[4].
Projekty novostavieb (v oblasti financovania, developmentu, predaja jednotiek) predstavujú pre byty v súkromnom vlastníctve na všetkých cenových úrovniach a pre všetky cieľové skupiny taktiež dobrú investičnú možnosť, pokiaľ sa investori nechcú dlhodobo viazať na majetok v nehnuteľnostiach, pretože existuje veľké množstvo malých investorov, ako napríklad lekárov, právnikov, dobre zarábajúcich ľudí zo súkromného sektora, ktorí hľadajú alternatívy k nulovým príjmom z úrokov finančných prostriedkov uložených v bankách.
Totalitný režim u nás trval veľmi dlho a Rakúsko asi tak skoro nedobehneme, preto je veľký predpoklad, že Slováci aj naďalej budú mať záujem o túto krajinu. Pre Slovensko je to škoda, pretože prichádza o mladé rodiny, šikovných ľudí a v neposlednej rade aj o kapitál, ktorý Slováci investujú v Rakúsku.
Dúfajme však, že na zmenu k lepšiemu systému na Slovensku nebudeme musieť čakať ešte ďalších dvadsaťosem rokov.
[1] David Krutzler, 8.3.2016 Der Standard Austria / Bewolkerungswachstum stellt Wien vor Probleme
http://mobil.derstandard.at/2000032454264/Massives-Bevoelkerungswachstum-stellt-Wien-vor-Probleme
[2] Kurier.at /wirtschaft 1.3.2016 / Immobilienpreise plus 20 % in fünf Jahren
https://kurier.at/wirtschaft/immobilienpreise-plus-20-prozent-in-fuenf-jahren/184.260.968
[3] BUWOG EHL group / Wohnungsmarktbericht 2016 /
http://www.wohnungsmarktbericht.at/links/Buwog_EHL.pdf
[4] https://www.cpi.co.at/investment/
Klára Kollerová, RSc., realitný poradca
ART Real Estate s.r.o.
Autor je absolvent profesionálneho realitnéhoštudijného programu RSc.