Autor: JUDr. Andrea Derfényiová, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 2. 2. 2018
V súvislosti s mnohými zmenami spoločnosti sa v posledných rokoch výrazne zmenil aj spôsob nazerania vlastníkov na ich nehnuteľnosti, keď obhospodarovanie pozemkov uprednostňované v minulosti ustúpilo narastajúcemu dopytu po vlastnom bývaní. Okolnosti vyzerajú priaznivo, mestá sa rozvíjajú, dopyt po stavebných pozemkoch je veľký, no ich ponuka nie je dostačujúca. Rozhodnúť sa pre predaj pozemku na výstavbu rodinných domov, je preto v súčasnosti častým krokom.
Základná otázka, ktorú si musí vlastník položiť je, či sa rozhodne predať svoju nehnuteľnosť ako ornú pôdu a nebude investovať do vybudovania inžinierskych sietí alebo svoju nehnuteľnosť zhodnotí a rozhodne sa ju predať ako stavebný pozemok. Vlastníci majú samozrejme záujem predať pozemok za čo najvyššiu cenu, čo je trhová cena za stavebný pozemok v danej lokalite, túto cenu však bez inžinierskych sietí nie je možné dosiahnuť. Cena pri predaji pozemkov sa výrazne líši podľa toho, či sa v blízkosti pozemku nachádza technická infraštruktúra (postup stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti určuje vyhláška) [1].
Čo čaká vlastníka, keď sa rozhodne pre výstavbu inžinierskych sietí ?
Vybavenie pozemku inžinierskymi sieťami je pri kúpe pozemku často rozhodujúcim faktorom ( s prihliadnutím na lokalitu, orientáciu svetových strán a podobne). Pod pojmom technická infraštruktúra si môžeme predstaviť všetko čo súvisí s technickou obsluhou územia (napr. cestná komunikácia, vodovod, kanalizácia, plyn, káble vysokého a nízkeho napätia, telekomunikačné káble, verejné osvetlenie). V dnešnej dobe technológií a pri vysokých nárokoch na kvalitu bývania je preto nevyhnutné zabezpečiť, aby mal pozemok napojenie na inžinierske siete.
Základné informácie potrebné na ďalšie rozhodovanie predstavuje územný plán mesta/obce. Po vyžiadaní územnoplánovacej informácie od stavebného úradu zistíme, na aký účel je možné pozemok využiť. Ak je pozemok v územnom pláne určený podľa využitia funkčnej plochy na zastavanie, je možné uvažovať o jeho zhodnotení riešením technickej infraštruktúry. Územný plán ustanovuje zásady priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce a v jeho záväznej časti určuje verejnoprospešné stavby. Tento údaj je mimoriadne dôležitý pri plánovaní infraštruktúry, ktorá by mala byť detailne špecifikovaná v urbanistickej štúdii už pri spracúvaní územného plánu. Kvalitne spracovaný územný plán totiž pomáha predísť prípadným sporom v nasledujúcich územných a stavebných konaniach. V prípade ak zistíme, že pozemok nie je územným plánom určený na zastavanie, je potrebné spracovať územnoplánovaciu dokumentáciu potrebnú pre zmeny a doplnky územného plánu. Tento proces je však časovo a finančne značne náročný.
Prípady, keď sa vlastník pozemku rozhodne zmeniť vlastnú ornú pôdu na stavebné pozemky a má možnosť napojiť sa na siete umiestnené na susednom pozemku, sú zriedkavé. Zvyčajne sa v praxi stretávame so situáciou, keď zamýšľané územie oddeľuje od možného miesta napojenia (od existujúcej infraštruktúry) niekoľko ďalších pozemkov, ktoré nie sú v jeho vlastníctve. A tu sa dostávame k jednému z najdôležitejších bodov celého procesu. Plánované inžinierske siete je potrebné umiestniť aj na pozemku, ktorý je vo vlastníctve inej osoby.
Otázka vlastníckeho práva k pozemku
Majetkovoprávne vzťahy v súvislosti s plánovanou infraštruktúrou sú predmetom riešenia v územnom konaní a tu začína proces rokovania s ostatnými vlastníkmi, ktorých môže byť aj niekoľko desiatok. Pri príprave technickej infraštruktúry je veľmi dôležité zabezpečenie právneho vzťahu stavebníka resp. investora k pozemkom, na ktorých sa má stavba umiestniť. Stavebný úrad totiž môže v zmysle § 38 stavebného zákona vydať územné rozhodnutie o umiestnení stavby navrhovateľovi, ktorý nemá k pozemku vlastnícke alebo iné právo len v prípade, ak možno na daný účel pozemok vyvlastniť [2]. Ak sa stavby uvedené v § 108 stavebného zákona uskutočňujú vo verejnom záujme, stavebný úrad môže svojim rozhodnutím pozemky potrebné na ich uskutočnenie vyvlastniť alebo vlastnícke práva k nim v zmysle zákona obmedziť [3]. Podľa stavebného zákona totiž možno pozemky vyvlastniť pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie, ktoré vymedzí schvaľujúci orgán v jej záväznej časti, ak sú uskutočňované vo verejnom záujme. Je teda veľmi dôležité brať do úvahy verejnoprospešný charakter realizovaných inžinierskych sietí a verejný záujem, ktorý sa preukazuje vo vyvlastňovacom konaní. Ak je teda možné v súlade so zákonom pozemok vyvlastniť na účel výstavby inžinierskych sietí a za predpokladu, že sú ako verejnoprospešné stavby určené v záväznej časti územného plánu, je možné vydať územné rozhodnutie o umiestnení stavby aj bez súhlasu vlastníka pozemku. Vo vydanom územnom rozhodnutí sú bližšie špecifikované všetky zložky technickej infraštruktúry.
V nasledujúcom stavebnom konaní je potrebné preukázať vzťah navrhovateľa/investora k pozemkom, na ktorých má byť umiestnená navrhovaná stavba. Základným spôsobom preukázania práva k pozemku je prevod vlastníckeho práva na základe kúpnej zmluvy. Proces rokovania s ostatnými vlastníkmi, môže byť veľmi náročný, kým obe strany dospejú k dohode. Keďže tento moment nastáva ešte pred vydaním stavebného povolenia a v procese príprav, keď niekedy nie sú známe všetky aspekty financovania, presný termín jej zahájenia, či výsledný záber stavby, môže nastať situácia, že dôjde k nákupu pozemkov, ktoré v danom rozsahu nebude stavebník potrebovať. Aj z toho dôvodu uprednostňujú stavebníci uzatváranie zmlúv o budúcich kúpnych zmluvách na účely zabezpečenia stavebného povolenia [4]. Ďalšími možnosťami stavebníka sú v zmysle § 139 stavebného zákona napríklad uzatvorenie nájomnej zmluvy prípadne zriadenie vecného bremena k pozemku, k stavbe.
Proces prípravy inžinierskych sietí je veľmi rozsiahly a zložitý a ako vidíme, nemožno ho obmedziť len na zhotovenie geometrických plánov či znaleckých posudkov. Súčasťou sú často zložité právne vzťahy, či dlhé lehoty na vybavenie. V mnohých prípadoch sú vlastníci nezistení, kde môže byť problematickým článkom aj Slovenský pozemkový fond, ktorého lehota na rozhodnutie trvá v niektorých prípadoch až rok. Rozdielny je aj prístup niektorých orgánov verejnej správy, najmä pri procese vyvlastňovania, ktorý závisí od prístupu jednotlivých úradníkov a koordinácie činností jednotlivých článkov tohto zložitého mechanizmu [5]. Keď má investor v rukách právoplatné stavebné povolenie, môže začať s výstavbou, finančne najnáročnejšou časťou procesu.
Úskalia výstavby
Pri spracovaní projektovej dokumentácie pre územné konanie i pre stavebné konanie sa do nej premietajú všetky podmienky správcov resp. vlastníkov inžinierskych sietí, a to bodov napojenia ako aj dimenzií sietí. Pri vzniku novej lokality správcovia nemajú záujem investovať do výstavby sietí, keďže nemajú zabezpečených konečných odberateľov (ich dostatočný počet). Úprava vzťahov medzi správcom sietí a investorom, je z toho dôvodu často problematická, či už ide o majetkovoprávne vzťahy alebo prevádzkový režim. Podmienky následného prevádzkovania novovybudovaných sietí sa určujú až po ukončení ich výstavby a kolaudácii. Táto zložitosť spočíva najmä v spomínaných podmienkach, ktoré stanovuje správca, na čo investor nemá dosah. Ten je po vybudovaní vlastníkom inžinierskych sietí, no vo väčšine prípadov nemá oprávnenie na ich prevádzkovanie [6].
Ako by malo participovať mesto?
Najzložitejší, no stále riešiteľný problém je pri vybudovaní dopravnej infraštruktúry. Podľa zákona o obecnom zriadení majú obce a mestá povinnosť zabezpečovať výstavbu a prevádzkovať miestne komunikácie [7], ktorých súčasťou je aj verejné osvetlenie. Podporne to upravuje aj zákon o pozemných komunikáciách. Mestá však výstavbu v mnohých prípadoch neuskutočňujú a tieto záväzky miest na seba často preberá investor. Je potrebné venovať pozornosť údržbe miestnej komunikácie ako aj prevádzke verejného osvetlenia a s tým súvisiacimi poplatkami. Tieto služby zabezpečuje obec podľa zákona o obecnom zriadení a sú hradené z rozpočtu obce, ktorého príjmom sú miestne dane platené obyvateľmi mesta [8]. Pri usporiadaní vzťahov súvisiacich s výstavbou miestnej komunikácie ako aj verejného osvetlenia je nevyhnutne potrebná súčinnosť investora s obcou, pri zabezpečovaní potrieb obyvateľov vyplývajúcich zo zákona.
Záver
Realizácia inžinierskych sietí, ich príprava, výstavba, majetkovoprávne vysporiadanie pozemkov pod nimi ako aj zabezpečenie ich prevádzkovania oprávnenými osobami je náročný proces z hľadiska času aj financií. No po jeho úspešnom absolvovaní vlastníci zhodnotia svoju nehnuteľnosť, môžu ju plnohodnotne využívať, rozvíjať územie a tak vytvárať nové miesta pre spokojné bývanie. Je však nevyhnutné, aby vlastník pozemku už v začiatku posúdil náročnosť tohto procesu a poznal odpoveď na otázku, či zvládne túto činnosť ako investor sám, alebo sa obráti na skúsených profesionálov, ktorí výstavbu inžinierskych sietí zabezpečia ako komplexný proces.
JUDr. Andrea Derfényiová, RSc., realitný poradca
Devex, spol. s r.o.
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
[1] Vyhláška č. 492/2004 Z. z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
[2] §38 zákona č. 50/1976 Zb. zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) :“ Ak nemá navrhovateľ k pozemku vlastnícke alebo iné právo, možno bez súhlasu vlastníka územné rozhodnutie o umiestnení stavby alebo rozhodnutie o využití územia vydať len vtedy, ak možno na navrhovaný účel pozemok vyvlastniť“.
[3] §108 a nasl. zákona č. 50/1976 Zb.
[4] https://www.asb.sk/inzinierske-stavby/doprava/majetkovopravne-usporiadanie-liniovych-stavieb-2.-cast
[5] NAJŠEL Ján, JUDr., Majetkovoprávne usporiadanie líniových stavieb – pozemky 1.časť, časopis Inžinierske stavby č. 4/2015, , str. 13
[6] napr. Zákon č. 442/2002 Z. z. Zákon o verejných vodovodoch a verejných kanalizáciách a o zmene a doplnení zákona č. 276/2001 Z. z. o regulácii v sieťových odvetviach
[7] §4 ods.3 zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení: „Obec pri výkone samosprávy zabezpečuje najmä, f) výstavbu a údržbu a vykonáva správu miestnych komunikácií, verejných priestranstiev, obecného cintorína, kultúrnych, športových a ďalších obecných zariadení, kultúrnych pamiatok, pamiatkových území a pamätihodností obce
[8] §5 zákona č. 583/2004 Z. z.Zákon o rozpočtových pravidlách územnej samosprávy a o zmene a doplnení niektorých zákonov.
