Autor: Ing. Andrea Rerková, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 13.2.2021
Záujem o pozemky v súčasnosti rastie. Kupujúci si všímajú lokalitu, inžinierske siete, cenu, vybavenosť okolia. Čo v prípade, ak je pozemok rovinatý ako sme chceli, lokalita je vynikajúca, cena prijateľná, ale nie je k pozemku vedená prístupová cesta?
Uvediem príklad z praxe s ktorým som sa stretla.
Medzi naším vysnívaným pozemkom a pozemkom, kde sa nachádza verejná komunikácia, je pozemok, ktorého majiteľom je pozemkové spoločenstvo, tzv. urbár.
Pozná slovenská legislatíva riešenie danej situácie?
V odborných článkoch na internete, ale aj na stavebných úradoch, sa dozviete, že k stavebnému povoleniu je potrebné mať zabezpečenú prístupovú cestu. Inak stavebné povolenie nedostanete.
Ak ide o pozemok, kde nie je zabezpečená prístupová cesta, ponúka sa viac riešení.
Možnosť č. 1 – dohoda s vlastníkom susediaceho pozemku, cez ktorý je prístup na verejnú komunikáciu
Takéto riešenie by bolo najjednoduchšie. Čo však, ak vlastník susediaceho pozemku s dohodou nesúhlasí?
Možnosť č. 2 – odkúpenie susedného pozemku alebo jeho časti
Ak je vlastníkom súkromná osoba a súhlasí s odpredajom, je to vyriešené. Čo však, ak natrafíte na pozemok, ktorého vlastníkom je pozemkové spoločenstvo, tzv. urbár?
Na základe zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách nie je pozemkové spoločenstvo oprávnené predávať pozemky, ktoré spravuje jeho vlastníkom. Podľa tohto zákona má pozemkové spoločenstvo možnosť dať pozemok alebo jeho časť iba do nájmu cudzím osobám za vopred stanovené nájomné. Takéto riešenie je vhodné na zabezpečenie prístupu na pozemok (nie na zabezpečenie prístupovej cesty) iba po dobu výstavby nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že nájom pozemku alebo jeho časti má iba dočasný charakter. Nie je možné nájomnú zmluvu uzavrieť natrvalo a taktiež nie je prenosná na iné osoby.
Možnosť č. 3 zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu dohodou
Pri takomto právnom vzťahu ide o trvalý stav, vecné bremeno sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Na vklad vecného bremena je potrebné vyhotoviť geometrický plán, ktorým sa presne vymedzí právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Zároveň je potrebné vyhotoviť Zmluvu o vecnom bremene. Samozrejme, vlastník susedného pozemku musí s vecným bremenom súhlasiť. Vecné bremeno môže byť bezodplatné, ale aj odplatné. V reálnom živote sa viac stretávame so situáciou, keď osoba povinná z vecného bremena za primeranú odplatu je ochotná dohodnúť sa na podmienkach Zmluvy o vecnom bremene.
Možnosť č. 4 – vydržanie
Ide o situáciu, keď vlastník pozemku má prístupovú cestu zabezpečenú cez susedný pozemok. V jeho okolí sa rozrástla bytová výstavba, a tým ohrozila jeho prístupovú cestu. On majiteľom nie je, len ju dlhodobo využíval. V takomto prípade, vlastník pozemku sa vie domôcť svojho práva podľa podmienok ustanovených v Občianskom zákonníku prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice. Jednou z podmienok je vydokladovanie vlastníka pozemku, že danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov. Musí tiež jednoznačne preukázať aj svoju dobromyseľnosť v danej veci.
Možnosť č. 5 – predkupné právo
Znamená to, že prístupová cesta vedie cez susedný pozemok, ktorý má viacero súkromných majiteľov. Ak vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov pozemku, na ktorom sa nachádza prístupová cesta, môžeme povedať, že má “vyhrané”. Pokiaľ totiž niektorý zo spolumajiteľov pozemku chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť svojím spoluvlastníkom. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o ponúkaný podiel, je možné ho ponúknuť cudzej osobe.
ǀ Riešite vysporiadanie prístupovej cesty, prípadne máte iný právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Situácia je komplikovanejšia, ak – ako v našom prípade – je majiteľom pozemku, cez ktorý by mohla viesť prístupová cesta, pozemkové spoločenstvo – urbár, ktorý spravuje stovkám vlastníkov ich pozemky. Ale aj tu je možné riešenie, a to tak, že majiteľ zdedí svoj spoluvlastnícky podiel na urbárskom pozemku. Potom už záleží iba na veľkosti zdedeného podielu. Ak je daný spoluvlastnícky podiel dosť veľký, aby postačoval na výmeru prístupovej cesty príslušný stavebný úrad vydá stavebné povolenie.
Možnosť č. 6 – vecné bremeno zriadené súdom
Paragraf 151o Občianskeho zákonníka ustanovuje, že „ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby“. Podmienkou žaloby je splnenie dvoch podmienok:
– vlastník stavby nie je vlastníkom susediaceho pozemku, cez ktorý by viedla prístupová cesta
– prístupovú cestu nemožno zabezpečiť inak
Tu sa ale vynára otázka – ako môžem podať návrh na súd, keď nemám stavebné povolenie a nemôžem postaviť stavbu? V tomto paragrafe ako keby bol opomenutý samotný vlastník pozemku, na ktorom chcem postaviť stavbu. V prípade, ak už stavba existuje, je dôležité spomenúť, že vyššie spomínaná možnosť je až posledným, a to krajným riešením ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty. Je to riešenie nákladné na čas, ale aj na peniaze.
Okrem Občianskeho zákonníka, ktorý rieši občiansko-právne vzťahy, sa pri pozemkoch a stavbách riadime aj zákonom č. 50/1976 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku a vykonávajúcou vyhláškou stavebného zákona č. 532/2002 Z.z., v ktorej sa definujú všeobecne technické požiadavky na výstavbu.
V stavebnom zákone § 47 sa ustanovuje, že stavby majú byť prístupné z cesty, miestnej alebo účelovej komunikácie. Zákon však nehovorí o tom, že prístupová cesta musí byť zriadená už v čase, kedy stavebník má záujem začať stavať nehnuteľnosť.
Podľa §7 vyhlášky 532/2002 Z.z., stavba podľa druhu a účelu musí mať kapacitne vyhovujúce pripojenie na pozemné komunikácie, prípadne účelové komunikácie, ktoré svoje vyhotovením a spôsobom pripojenia musí vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby, požiadavky na parkovanie a prístup požiarnej techniky, sanitky a pod.
Znamená to, že prístupovú cestu vlastník pozemku (stavebník) k vydaniu stavebného povolenia nemusí mať ešte zabezpečenú. Stavebník musí prístupovú cestu vybudovať do vydania kolaudačného rozhodnutia.
Ak prístupová cesta nebude verejnou komunikáciou, nemusí spĺňať požiadavku na pozemnú komunikáciu, teda môže mať aj nespevnený povrch. V stavebnom konaní musí stavebník preukázať, že má zabezpečený prístup ku stavbe nie prístupovú cestu.
Záver
Je veľký rozdiel medzi prístupovou cestou ako takou a prístupom na pozemok. Našu situáciu sme nakoniec vyriešili dohodou o samotnom prístupe na pozemok cez iný súkromný susedný pozemok. Dôvodom bolo, že pozemkové spoločenstvo na manipuláciu (či už je to nájomná zmluva, vecné bremeno alebo iné) s pozemkami, ktoré má v správe, potrebuje súhlas viac ako 50 % vlastníkov pozemkov. V našom prípade je to viac ako 300 ľudí zapísaných na liste vlastníctva.
Stavebníci nakoniec dostali stavebné povolenie a ku dňu kolaudácie sa budú riadiť § 151o Občianskeho zákonníka.
Odporúčam každému, kto má záujem kúpiť pozemok, aby sa obrátil na realitnú kanceláriu o pomoc a rady pri nadobúdaní pozemkov. Realitná kancelária má skúsenosti s takýmto predajom nehnuteľností.
Ing. Andrea Rerková, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
