Príjem z prenájmu nehnuteľností a zdaňovanie

RSc.Financie a dane, Podnikanie, Právo, Pre kupujúcich, Pre realitných profesionálov, RSc.

Autor: Ing. Tomáš Petrunčík, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 26. 4. 2018

Nákup nehnuteľnosti a následný prenájom môže byť výhodná investícia. Hlavne vo väčších mestách v poslednej dobe stúpajú ceny prenájmov bytov. Aj tu funguje trhový mechanizmus. Ceny za prenájom stúpajú s rastúcim dopytom. Pri postupne sa sprísňujúcich podmienkach na získanie hypotekárneho úveru sa majitelia bytov v mestách zrejme nemusia báť, že svoju nehnuteľnosť neprenajmú. Dôležité je však nájsť si vhodných nájomcov a mať pripravené nájomné zmluvy v súlade s platnou legislatívou.

Pri bytoch odporúčam mať pripravenú zmluvu podľa Zákona č. 98/2014 Z. z. – Zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý dáva oproti zmluve podľa občianskeho zákonníka väčšie práva majiteľovi bytu.

Pri prenájme sa vynára pred majiteľom nehnuteľností veľa otáznikov. Ako zdaňovať príjem z prenájmu? Zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Prenájom nehnuteľnosti a zdaňovanie

Každá fyzická osoba, ktorá prenajala nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy, pričom nejde o prenájom vykonávaný na základe živnostenského oprávnenia, je povinná takýto príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov FO a príjem zdaniť. [1]

Daňové priznanie musíte podať, ak celková výška Vášho príjmu za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 1.901,67 €. Každý rok si pre istotu skontrolujte, či nebola táto suma zmenená.

Základná sadzba dane z takého príjmu je 19 %, zvýšená sadzba je 25 %. Dobrou správou je že z takéhoto príjmu nie je potrebné zaplatiť odvody.

Zvýšená sadzba dane sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok sumy životného minima. V roku 2018 táto suma predstavuje 35.268,06 €). [2]

Príjem z prenájmu sa považuje za pasívny príjem. Znamená to, že daňovník si môže uplatniť iba oslobodenie vo výške 500 € za jedno zdaňovacie obdobie. Nemôže si znížiť daňový základ z tohto príjmu o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, nezdaniteľnú časť základu dane na manžela alebo manželku, dobrovoľné príspevky do II. a III. piliera ani o daňový bonus na dieťa.

Pri uplatňovaní oslobodenia vo výške 500 € si však majiteľ musí výdavky prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Daňovník nemôže pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu.

Do výdavkov si vie majiteľ nehnuteľnosti, teda daňovník, zarátať iba skutočné náklady vynaložené na riadnu prevádzku nehnuteľnosti.

Medzi výdavkami, ktoré si môže majiteľ zarátať, sú výdavky na elektrickú energiu, teplo, teplú a studenú pitnú a úžitkovú vodu, plyn, odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvod odpadu, čistenie žúmp, internet, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov. Iné výdavky, napríklad platba do fondu opráv, sa zahrnúť nedajú.

Prenájom nehnuteľnosti a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

Máte nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov?

Je to jedna z mála možností, ako sa dá ušetriť na dani pri prenájme nehnuteľnosti. [3] Dosiahnutý príjem z prenájmu si totiž manželia môžu rozdeliť v rovnakom pomere, alebo v inak dohodnutom pomere, ktorý je pre manželov výhodnejší. V takom istom pomere je potrebné si rozdeliť aj výdavky. Každý z manželov ma právo uplatniť si oslobodenie vo výške 500€.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku

Majiteľ nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť, či svoju prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je veľmi jednoduché. Stačí, aby si majiteľ nehnuteľnosti zakúpil účtovné tlačivo „inventárna karta dlhodobého hmotného majetku“ alebo si jednoducho viedol o nehnuteľnosti tabuľku s evidenciu. Do tabuľky je potrebné zapísať popis nehnuteľnosti, vstupnú cenu, dátum a spôsob obstarania, dátum zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku a odpisovú skupinu.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má svoje výhody, ale aj nevýhody.

Výhodou zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku je viac možností započítania si výdavkov. Navyše, v porovnaní s predchádzajúcim prípadom, si môže majiteľ nehnuteľnosti uplatniť aj tieto výdavky:

výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (odpisy majetku),
výdavky vynaložené na technické zhodnotenie – rekonštrukciu,
daň z nehnuteľnosti,
poplatok za poistenie nehnuteľnosti,
úroky z úverov a hypotéky použitej na zakúpenie danej nehnuteľnosti,
platba do fondu opráv.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má však aj jednu nevýhodu. Pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku ste povinný zaplatiť daň z príjmu z predaja (zo zisku) a taktiež zdravotné odvody vo výške 14 %. Odpismi si totiž aj znižujete obstarávaciu cenu nehnuteľnosti. Preto je dôležité si premyslieť, či po skončení prenájmu sa do nehnuteľnosti budete chcieť presťahovať, alebo ju budete chcieť predať.

Ak sa plánujete do nehnuteľnosti (bytu, domu) po vyradení z obchodného majetku presťahovať, a ste si istý, že nehnuteľnosť nepredáte do 5 rokov od vyradenia, odporúčam zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku. Pri výdavkoch si totiž môžete uplatniť väčšie množstvo položiek.

Taktiež je vhodné poznať analýzy a predikcie budúceho pohybu cien na realitnom trhu. Pokiaľ sa predpokladá ich pokles, tak aj pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku a následnom odpisovaní môže vzniknúť situácia, že nehnuteľnosť predáte po vyradení z obchodného majetku iba za zostatkovú cenu. Znamená to, že daň a odvody nebudete musieť platiť.

Záver a odporúčanie

„Môžeme povedať, že na tomto svete nie je nič isté, okrem smrti a daní.“ Benjamin Franklin

Túto vetu si hovoria každý rok v marci pravdepodobne aj všetci majitelia, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť.

Ak majiteľ prenajme byt alebo rodinný dom, a ešte nie je zaregistrovaný na daňovom úrade, je povinný sa tam zaregistrovať do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajal.

Výhoda je, že ak prenajímate iba pozemok, registrovať sa nemusíte.[4] Pri nesplnení si registračnej povinnosti hrozí pokuta. Následne je povinný príjem si zahrnúť do daňového priznania.

Oplatí sa majiteľovi zahrnúť si nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Záleží na viacerých faktorov, ako aj na obstarávacej cene. Majiteľ by si mal dobre zvážiť svoje osobné plány, plány do budúcnosti s nehnuteľnosťou, zhodnotiť všetky plusy a mínusy zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, prečítať si analýzu a predpoveď vývoja cien na trhu nehnuteľností. Až potom by sa mal rozhodnúť, či sa mu zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku oplatí.

Ing. Tomáš Petrunčík, RSc., realitný poradca
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.