Čo by mal preveriť maklér pred zaradením nehnuteľnosti do ponuky
pridané: 2. 9. 2026 ⋅ 3 minúty čítania
V článku sa dozviete:
-
na čo sa zamerať počas náboru pri vlastníckych vzťahoch
-
čo je dôležité všímať si pri jednotlivých ťarchách
-
kam upriamiť pozornosť pokiaľ ide o technický stav nehnuteľnosti
-
akú úlohu pri nastavení ceny zohrávajú lokalita a motivácia predávajúceho
Prečo sa jedna nehnuteľnosť predá rýchlo a bez komplikácií, kým predaj druhej sprevádzajú problémy už od začiatku? Odpoveď sa vo väčšine prípadov skrýva v tom, ako maklér pristúpi k náboru. Dlhodobo sa venujem najmä predaju starších rodinných domov, špecifickému a odborne náročnému realitnému segmentu. V texte priblížim osvedčené postupy, ktoré používam ešte pred zaradením nehnuteľnosti do ponuky.
1. Overenie vlastníckych vzťahov
V úvode pracujem s listom vlastníctva. Na nehnuteľnosť prichádzam s vopred overenými a aktuálnymi údajmi. Informácie zaznamenávam do náborového listu a dopĺňam ich o technickú fotodokumentáciu.
Overujem vlastníkov, spôsob a dobu nadobudnutia nehnuteľnosti, ako aj veľkosť spoluvlastníckych podielov. Ak je nehnuteľnosť predmetom dedičského konania, zisťujem, v akom štádiu konania je a kto sú predpokladaní dediči.
Overujem súhlas všetkých spoluvlastníkov s predajom. Posudzujem aj schopnosť klienta konať právne relevantne. Pozorujem, či nedochádza k nátlaku príbuzných na predaj, najmä pri starších osobách.
Zameriavam sa najmä na:
-
zápisy v časti C „Ťarchy“ (záložné práva, vecné bremená, exekúcie, plomby),
-
vecné bremená, najmä doživotné užívanie,
-
súlad parciel a stavieb s katastrálnou mapou (portál ZBGIS)
-
ak stav nie je v súlade, odporúčam prizvať geodeta,
-
porovnanie reálneho užívania pozemku s právnym stavom,
-
prístupovú cestu a právne zabezpečenie prístupu; pri podielovom spoluvlastníctve cesty upozorňujem aj na predkupné práva,
-
vlastnícke vzťahy k pozemku a stavbe, napríklad iný vlastník stavby a iný vlastník pozemku pod stavbou.
Príklad z praxe:
Klient vlastnil rodinný dom, pričom medzi jeho pozemkom a obecnou cestou sa nachádzala úzka parcela vo vlastníctve tretej osoby. Napriek tomu, že ju dlhodobo užíval, nemal k nej právne zabezpečený prístup, čo bolo potrebné vyriešiť pred samotným predajom.
2. Ťarchy
Klienti často vnímajú ťarchy ako neriešiteľný problém. Záložné právo v prospech banky je pri financovaných nehnuteľnostiach bežné.
Pri záložnom práve preverujem výšku zostatku úveru, dobu vystavenia vyčíslenia zostatku, možný termín splatenia (fixný/variabilný).
Pri vecných bremenách posudzujem právo doživotného užívania (je dôležité zrušiť ho pred predajom), bremená prechodu alebo inžinierskych sietí.
Ak je na nehnuteľnosti zriadené exekučné záložné právo, odporúčam bezodkladne kontaktovať exekútora a zistiť presnú výšku vymáhaného dlhu vrátane príslušenstva.
Kupujúci sa často pýta: „Predstavuje exekučné záložné právo zvýšené riziko“? Áno, okrem iného totiž hrozí aj nárast počtu exekúcií počas predaja.
3. Súlad stavby s katastrálnym stavom
Overujem súlad zápisu stavby na liste vlastníctva s katastrálnou mapou a so skutočným stavom, a to najmä pri prístavbách alebo úpravách realizovaných bez zápisu do katastra nehnuteľností. Zisťujem vek stavby a podľa toho odporúčam dodatočnú legalizáciu nepovolenej stavby.
Kontrolujem najmä:
-
projektovú dokumentáciu, kolaudáciu a reálny stav,
-
drobné stavby (garáže, hospodárske budovy), ktoré často nie sú evidované,
-
druh pozemku, na ktorom stojí stavba „zastavaná plocha a nádvorie“,
-
súlad obrysu stavby so zobrazením na portáli ZBGIS.
Ak vzniknú pochybnosti o hraniciach alebo výmere, odporúčam prizvať geodeta. Nehnuteľnosti s vysporiadaným právnym a evidenčným stavom sa predávajú rýchlejšie a s menším tlakom na zníženie ceny.
Kontrolujem najmä:
-
projektovú dokumentáciu, kolaudáciu a reálny stav,
-
drobné stavby (garáže, hospodárske budovy), ktoré často nie sú evidované,
-
druh pozemku, na ktorom stavba stojí, napríklad „zastavaná plocha a nádvorie“,
-
súlad obrysu stavby so zobrazením na portáli ZBGIS.
4. Kolaudácia a legálnosť stavby
Čo je dôležité, aby som preverila?
-
či je stavba skolaudovaná (nielen reálne obývaná),
-
účel užívania stavby (rodinný dom vs. rekreačný objekt),
-
stavebné úpravy realizované po kolaudácii bez povolení.
5. Technický stav nehnuteľnosti
Posudzujem mieru opotrebenia, použité materiály a prvky, ktoré pre kupujúceho znamenajú budúce investície, vážne komplikácie alebo naopak tvoria zaujímavú pridanú hodnotu.
Upriamim pozornosť predovšetkým na:
-
vek a typ stavby (pri starších domoch aj podľa muriva a architektúry),
-
stav strechy, fasády, okien,
-
rozvody elektriny, vody a kúrenia,
-
známky vlhkosti, plesní a nedostatočnej izolácie,
-
praskliny v murive a možné statické poruchy.
Aj staršia nehnuteľnosť môže byť pre kupujúceho atraktívna.
Klientom odporúčam pripraviť:
-
prehľad zariadenia, ako aj vykonaných prác s termínmi ich realizácie,
-
dostupnú dokumentáciu a faktúry,
-
informácie o použitých materiáloch a technológiách.
Zameriavam sa aj na technické detaily, ktoré posudzuje znalec alebo banka, ako je spôsob vykurovania, energetická hospodárnosť a stavebno-technické riešenia. Aj menšie úpravy ako vymaľovanie, či dôkladné upratanie, dokážu výrazne zlepšiť prvý dojem z nehnuteľnosti. Vždy však dbám na transparentnosť a nie na zakrývanie skutočného stavu.
6. Inžinierske siete
Inžinierske siete výrazne ovplyvňujú hodnotu a predajnosť nehnuteľnosti. Rozlišujem medzi existujúcou prípojkou a len technickou možnosťou napojenia. Overujem dostupnú dokumentáciu, revízne správy k vykurovacím zdrojom a spotrebičom. Stretávam sa aj s alternatívnymi riešeniami, ako je studňa, žumpa alebo čistička odpadových vôd.
7. Lokalita a jej potenciál
Primárne analyzujem:
-
občiansku vybavenosť a vzdialenosť od školy, zdravotnej starostlivosti a obchodov,
-
dopravnú dostupnosť a vzdialenosť od mesta,
-
kvalitu susedstva, charakter, rušnosť a hlučnosť lokality,
-
potenciál rozvoja územia.
Ak má pozemok k nehnuteľnosti zaujímavé parametre, zisťujem aj jeho investičný potenciál podľa územného plánu.
Technicky porovnateľné nehnuteľnosti sa cenovo líšia najmä podľa lokality. „Dobrá adresa“ predstavuje hodnotu, ktorú nie je možné nahradiť ani modernizáciou.
8. Motivácia predaja
Skutočný dôvod predaja je dôležitý a výrazne ovplyvňuje nastavenie celej stratégie predaja. Najčastejšie ide o zmenu bývania, rodinné dôvody, finančné záväzky, dedičstvo alebo investičné rozhodnutie.
Ak je dôvodom predaja napríklad kúpa inej nehnuteľnosti alebo vysporiadanie záväzkov, volím dynamickejšiu cenovú stratégiu. Naopak, ak predávajúci nie je viazaný konkrétnym termínom, je možné postupovať trpezlivejšie.
9. Nastavenie predajnej ceny
Pred prvou návštevou robím trhovú analýzu v danej lokalite. Klientovi pri nábore nikdy neurčujem cenu ani cenové rozpätie. Vysvetľujem mu však, že cena nemôže vychádzať z emócií ani subjektívnych názorov, ale musí sa opierať o reálne trhové dáta. Zohľadňujem technický stav, právne aspekty, rozsah modernizácie, energetickú hospodárnosť a celkový potenciál nehnuteľnosti.
Záver
Prax potvrdzuje, že dôsledná príprava vo fáze náboru predstavuje predpoklad úspešného a bezpečného predaja nehnuteľnosti. Každá chyba môže negatívne ovplyvniť jeho priebeh. Preto je dôležitá aj súčinnosť predávajúceho pri riešení jednotlivých zistení a odstraňovaní nedostatkov. Vďaka tomu môže byť celý proces správne nastavený hneď od začiatku.
Autorka eseje:
Ing. Patrícia Slamková, RSc.
Realitná maklérka v Nitrianskej realitnej kancelárii
Autorka je úspešným absolventom realitného študijného programu RSc.
Poznámka: Táto esej vznikla v rámci realitného študijného programu RSc. Pre účely zverejnenia na tejto webovej stránke bola redakčne upravená. Názory a odporúčania uvedené v texte predstavujú pohľad autora a nemusia vyjadrovať oficiálne stanovisko Slovenskej realitnej akadémie.