Prevod (predaj, darovanie a zámena) poľnohospodárskeho pozemku podľa nového zákona
Čo je nové?
V roku 2014 parlament schválil zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Zákon zaviedol obmedzenia, ktoré sa týkajú najmä prevodu, teda predaja, kúpy, darovania alebo zámeny takýchto pozemkov. Od vstupu Slovenska do Európskej únie prišlo Slovensko o 3,42 % poľnohospodárskej pôdy, čo je v prepočte 66 897 hektárov. Legislatívny zámer bol teda zrejmý. Uprednostniť pri kúpe pozemkov miestnych poľnohospodárov, u ktorých je predpoklad, že nebudú meniť poľnohospodársky charakter pôdy (vynímať pôdu z fondu). Ďalším dôvodom prijatia zákona bola aj snaha obmedziť špekulatívny nákup pôdy, ku ktorému dochádzalo najmä zo strany zahraničných investorov cez nastrčené slovenské obchodné spoločnosti.
Pre dôkladnejšie pochopenie problematiky začnime najskôr malým “jazykovým okienkom”, keďže zákon používa pár dôležitých pojmov.
Čo je to poľnohospodársky pozemok?
Treba povedať, že kataster pojem poľnohospodársky pozemok nepozná, takže na liste vlastníctva budete pozemok s týmto prívlastkom hľadať márne. Ide o širší pojem pre viaceré druhy produkčne potenciálnych pozemkov, ktoré sú v katastri evidované ako:
- orná pôda,
- chmeľnice,
- vinice,
- ovocné sady,
- trvalé trávne porasty.
Naopak, za poľnohospodársky pozemok sa nepovažuje záhrada, pozemok v zastavanom území obce (intraviláne) alebo pozemok mimo zastavaného územia obce, ak:
- je pozemok určený na iné ako poľnohospodárske využitie (napr. stavebný pozemok),
- je jeho možnosť poľnohospodárskeho využitia obmedzená,
- je jeho výmera menšia ako 2 000 m2,
- je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok.
Čo myslí zákon pod pojmom nadobúdanie, resp. prevod vlastníctva k pozemku?
Nadobúdaním vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na účely tohto zákona rozumie predaj, darovanie (aj vrátenie daru), prevod na účely výkonu záložného práva alebo výkonu zabezpečovacieho prevodu práva. Zákon sa nevzťahuje na zámenu pozemkov vtedy, ak zamieňanými vecami sú poľnohospodárske pozemky, ktorých hodnoty sú porovnateľné. Hodnoty zamieňaných pozemkov sú porovnateľné, ak ich rozdiel nie je väčší ako 10 %.
Kto môže po novom nadobúdať vlastnícke právo k poľnohospodárskemu pozemku?
Poľnohospodársky pozemok už neprevediete na kohokoľvek. Nadobúdateľ musí mať na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo najmenej 10 rokov a musí vykonávať poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku (ďalej len „nadobúdateľ“).
Nadobúdateľom môže byť aj fyzická osoba, ktorá vykonáva najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku poľnohospodársku výrobu v pracovnom pomere, v obdobnom pracovnom vzťahu alebo v inom pracovnoprávnom vzťahu u osoby, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie.
Okrem uvedených všeobecných podmienok pre nadobudnutie pôdy zákon definuje aj princíp prednosti podľa územnej subsidiarity, teda okruh potenciálnych nadobúdateľov, ktorí majú prednostné právo kúpy a ktorých treba osloviť najskôr. “Najvyššiu” prednosť majú nadobúdatelia v obci, po nich nadobúdatelia v susednej obci a až nakoniec nadobúdatelia bez ohľadu na miesto podnikania.
Komu môžete predať pozemok bez nových obmedzení (zákonné výnimky)
Bez toho, aby ste museli absolvovať náročnejšiu ponukovú procedúru (popisujem nižšie), môžete poľnohospodársky pozemok previesť (ako doposiaľ) do vlastníctva:
- osobe, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza,
- spoluvlastníkovi poľnohospodárskeho pozemku,
- blízkej osobe podľa § 116 Občianskeho zákonníka a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
Aký je postup pri prevode vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku?
Kým sa rozhodnete podpísať prevodovú zmluvu, je potrebné absolvovať presný postup:
Ak teda neprevádzate pozemok na niektorú z vyššie uvedených osôb (výnimky), ste ako prevádzajúci povinný zverejniť ponuku na prevod vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku najmenej na 15 dní v registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý je na internetovej stránke Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky (ďalej len „ministerstvo“) a zároveň musíte túto ponuku zverejniť v rovnakom čase aj na úradnej tabuli v obci, kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza. Zverejnenie je bezplatné.
Ak sa nájde osoba, ktorá spĺňa stanovené podmienky nadobudnutia (a dôjde aj k dohode o ostatných otázkach spojených s prevodom), je následne potrebné požiadať okresný úrad, v ktorého obvode je poľnohospodársky pozemok evidovaný, aby vydal kupujúcemu osvedčenie o splnení podmienok nadobudnutia pozemku. Osvedčenie je podkladom pre vklad do katastra. Ak takéto osvedčenie nebudete mať, kataster konanie preruší a ak ho v stanovenej lehote nedoložíte, konanie zastaví a nehnuteľnosť neprevedie.
Potrebujete poradiť pri prevode pozemku?
.
