Môžete priťahovať viac špekulantov, než si myslíte
pridané: 4. 8. 2026 ⋅ 2 minúty čítania
V článku sa dozviete:
-
Prečo je súkromný inzerát lákavým terčom
-
Že najväčšou slabinou transakcie nemusí byť kúpna cena
-
10 vecí, ktoré si samopredajca musí pred predajom uvedomiť
Keď sa majiteľ rozhodne predať nehnuteľnosť sám, zvyčajne chce ušetriť na provízii. Jeho ponuka sa objaví medzi súkromnými inzerátmi a vyšle tým jasný signál. Nielen bežným záujemcom, ale aj investorom, skúseným vyjednávačom či podvodníkom. Signál, že predávajúci nemá profesionálne zastúpenie a môže byť ľahkou korisťou.
Presne to zažil aj majiteľ trojizbového bytu, ktorý si predaj organizoval sám. Krátko po zverejnení inzerátu mu zavolal sebavedomý záujemca. Tvrdil, že má pripravené peniaze, rozhodne sa rýchlo a nebude robiť problémy.
Už počas prvej obhliadky však upozorňoval na každú drobnosť – staršie okná, opotrebovanú podlahu či hlučnejšiu ulicu. Následne predložil ponuku výrazne pod požadovanou cenou a dodal, že platí iba do večera.
Majiteľ mal pocit, že dostal výnimočnú príležitosť. V skutočnosti bol vystavený premyslenej taktike a vyjednávaciemu tlaku. Výsledkom bol podpis zmluvy za výnimočnú cenu. Výnimočnú pre kupujúceho, nie pre predávajúceho.
Súkromný inzerát je lákavým terčom
Súkromné ponuky cielene vyhľadávajú investori a skúsení vyjednávači, ktorí vedia, že samopredajca často:
-
nemá presne overenú trhovú cenu,
-
je ovplyvnený citovým vzťahom k nehnuteľnosti,
-
nemá skúsenosti s vyjednávaním,
-
potrebuje nehnuteľnosť predať rýchlo (aj keď to priznáva),
-
nepozná všetky právne a finančné riziká transakcie.
Takýto záujemca môže na prvý pohľad pôsobiť ako ideálny kupujúci. Komunikuje rozhodne, tvrdí, že má hotovosť, vytvára časový tlak a snaží sa vyvolať pocit, že ďalšia podobná príležitosť už nepríde.
Jeho cieľom nemusí byť iba zníženie ceny, hoci to býva najčastejšie. Môže sa snažiť presadiť aj výhodnejšie zmluvné podmienky. V horšom prípade môže ísť o pokus pripraviť predávajúceho o peniaze alebo dokonca o vlastníctvo nehnuteľnosti.
Najväčšou slabinou nemusí byť cena
Samopredajca sa často sústreďuje najmä na to, koľko za nehnuteľnosť dostane. Riziko však môže byť aj v nesprávne nastavenom postupe, nedostatočne zabezpečenej úhrade kúpnej ceny, či nesprávnej manipulácii so záložným právom.
„Podvodník nepotrebuje, aby bol predávajúci úplne naivný. Stačí, ak je v rozhodujúcej chvíli unavený, nepozorný alebo pod časovým tlakom“ dodáva autor článku.
Predaj na vlastnú päsť
Predať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie je na Slovensku legálny. Chybou je domnievať sa, že na bezpečný predaj majetku v hodnote desiatok či stoviek tisíc eur postačí jednoduchý inzerát a vzor zmluvy vytvorený pomocou umelej inteligencie.
Pred zverejnením inzerátu by si mal samopredajca ujasniť najmä:
-
aká je reálna trhová hodnota nehnuteľnosti,
-
pod akú cenu nie je ochotný ísť,
-
ako bude overovať záujemcov,
-
ako bude viesť obhliadky a vyjednávanie,
-
ako bude čeliť skúseným vyjednávačom,
-
ako rozpozná pokus o podvod,
-
kto pripraví a skontroluje právnu dokumentáciu,
-
ako bude zabezpečená úhrada kúpnej ceny,
-
kto odborne skoordinuje celý proces (bežnú transakciu tvorí 26 prepojených úkonov),
-
kto ponesie zodpovednosť, ak dôjde k vážnej chybe.
Predajca, ktorý predáva bez realitky a zastúpenia, vysiela signál aj tým, ktorí hľadajú slabšie pripraveného partnera na druhej strane obchodu.
Majiteľ pri predaji bez realitnej kancelárie možno ušetrí na provízii. Často však ušetrí aj kupujúcemu na kúpnej cene…
Autor článku:
JUDr. Mojmír Plavec, PhD., RSc.
autor je realitný advokát, so špecializáciou na realitné transakcie a súdne spory.