Autor: Ing. Andrea Hochelová, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 19. 7. 2017
Tak ako máme zdanený príjem zo zamestnania či podnikateľskej činnosti, tak aj samotný predaj nehnuteľnosti podlieha za istých podmienok zdaneniu, ak sme predajom tejto nehnuteľnosti získali akýkoľvek príjem. Samozrejme, keďže nežijeme v stredoveku, tak nie každý predaj nehnuteľnosti je zdanený. V nasledujúcich riadkoch uvediem podmienky zdanenia a taktiež podmienky, za akých je predaj nehnuteľnosti oslobodený od daní či odvodov. Zamerala som sa však len na podmienky zdanenia fyzických osôb – občanov, ktorí realizujú predaj nehnuteľností len ako nadbytok svojho osobného majetku, nie za účelom zisku či inej podnikateľskej činnosti a taktiež aj z dôvodu potreby edukácie občanov k finančnej gramotnosti v tejto oblasti. Zdrojom informácií v tomto dokumente nám bola legislatíva Slovenskej republiky, smernica EÚ, poznatky nadobudnuté praxou a v neposlednom rade odborné prednášky študijného programu RSc.
Ak predajom nehnuteľnosti získame akýkoľvek príjem, ten tvorí základ dane od ktorého sa odvíja výpočet presnej výšky daňovej povinnosti. Daň z príjmu presne definuje Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, kde sú uvedené všetky základné pojmy ako to, kto je daňovník, čo je predmetom dane, čo je príjem a kedy tento príjem tvorí základ dane. V zákone sa uvádza, že predmetom dane nie je príjem získaný vydaním, darovaním alebo dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru alebo ich častí. [1] Toto tvrdenie je pravdivé vtedy, ak nehnuteľnosť získaná jedným z týchto spôsobov ostáva v majetku dotknutej osoby, ktorá nehnuteľnosť získala. Daň z dedičstva a daň z darovania bola už v minulosti zrušená.
Príjem z predaja nehnuteľnosti je v rámci legislatívy od dane oslobodený v prípade, že predávaná nehnuteľnosť je vo vlastníctve osoby viac ako päť rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva.
Vlastníctvo možno podľa znenia Občianskeho zákonníka [2] nadobudnúť kúpou, darovacou alebo inou zmluvou, dedením, rozhodnutím štátneho orgánu dňom v ňom určeným, prípadne dňom právoplatnosti tohto rozhodnutia a v prípade prevodu nehnuteľnosti na základe zmluvy, sa nadobúda vlastníctvo až vkladom do katastra nehnuteľností.
Občanovi, ktorý chce predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní menej ako päť rokov, vzniká povinnosť platby dane. Po vzniku platby dane z predaja nehnuteľnosti sa do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjem z predaja nehnuteľnosti až v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal bez ohľadu na to, kedy bolo kupujúcim nadobudnuté vlastnícke právo k nehnuteľnosti. To znamená, že ak aj dochádza k platbe predajnej ceny na základe kúpnej alebo inej zmluvy v splátkach, tak daňový základ tvoria v tom roku, kedy boli tieto splátky reálne prijaté.
Základ dane si je možné znížiť pomocou preukázateľne vynaložených výdavkov:
– preukázateľne zaplatená nadobúdacia cena nehnuteľnosti (dokladom je nadobúdacia zmluva, prípadne znalecký posudok, či iný doklad podľa titulu nadobudnutia),
– na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti (reálne preukázateľné pokladničné bloky, faktúry, … náklad vlastnej činnosti nie je uznateľný – napr. svojpomocná stavba),
– odpočítať možno aj úroky z hypotekárneho úveru či iného účelového úveru na bývanie, ktorý súvisel s obstaraním predmetnej nehnuteľnosti,
– patria sem i náklady na realitné služby,
– služby advokáta,
– úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva užívania nájomného družstevného bytu. [3]
V daňovom priznaní sa uvádzajú výdavky len do výšky príjmu, strata sa neuvádza.
Rozhodujúcim faktorom na určenie povinnosti platby dane je teda doba vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je určená na minimálne päť rokov. Pozor, určenie potrebnej päťročnej lehoty vlastníctva má svoje špecifiká:
Predaj nehnuteľností získaných kúpou
Občiansky zákonník píše, že vlastníctvo nadobudnuté kúpnou, darovacou či inou zmluvou, sa nadobúda až zápisom tejto zmluvy do katastra nehnuteľností. Rozhodujúcim dňom tu teda nie je dátum uvedený na kúpnej zmluve, ale je to práve dátum právoplatného rozhodnutia katastra nehnuteľností o zavkladovaní zmluvy do evidencie katastra. Ak si nie ste istí, kedy ste nehnuteľnosti podľa tejto podmienky nadobudli a neviete nájsť rozhodnutie o povolení vkladu, môžete navštíviť príslušný kataster, prípadne si viete túto informáciu overiť na webovej stránke katastrálneho úradu.
V praxi sa stávajú prípady, kedy k podpisu kúpnej zmluvy došlo napr. 1.1.2012, ale samotný vklad do katastra nehnuteľností bol realizovaný neskôr a povolený 10.11.2012 (zmluvné strany mohli pozabudnúť dodať kúpne zmluvy katastrálnemu úradu). Majiteľ tejto nehnuteľnosti sa rozhodol túto predať v marci 2017, kde predajom mu vznikol zisk 10tis. Eur, z ktorých je povinný uhradiť daň z príjmu a taktiež zdravotné odvody. Ak by majiteľ tejto nehnuteľnosti urobil predaj v druhej polovici novembra 2017, už by bol od dane oslobodený.
Predaj nehnuteľností získaných darovaním
Princíp uplatňovania oslobodenia od dane je totožný s predajom nehnuteľnosti získaných kúpou, taktiež sa uplatňuje päťročná lehota vlastníctva tejto nehnuteľnosti a taktiež je rozhodujúcim dátum určenia nadobudnutia nehnuteľnosti dátum povolenia vkladu darovacej zmluvy do katastra nehnuteľností.
Ak sa už obdarovaný predsa len rozhodne takto nadobudnutú nehnuteľnosť predať, základom dane bude predajná cena nehnuteľnosti, od ktorej si odpočíta nadobúdaciu cenu nehnuteľnosti darcom. Ak táto cena nie je známa, je možné túto určiť pomocou znaleckého posudku.
Predaj nehnuteľností získaných dedením
V tomto prípade je potrebné rozlišovať dedenie v priamom a nepriamom rade. Priame dedenie je v spojitosti rodičia, deti, starí rodičia, vnúčatá. Ak dôjde k dedeniu v priamom rade a je dokázateľné, že poručiteľ (zomrelý), vlastnil nehnuteľnosť viac ako päť rokov a dedič sa rozhodne túto nehnuteľnosť predať v krátkej dobe po úmrtí poručiteľa – je tento príjem z predaja nehnuteľnosti plne oslobodený od dane z príjmu.
Rozhodujúcim časom na určenie päťročného vlastníctva na oslobodenie od dane pri predaji nie je teda doba vlastníctva dediča, ale doba vlastníctva poručiteľa.
V prípade, že sa jedná o dedenie v nepriamom rade – napr. dedičstvo po tete či strýkovi, tu sa už nejedná o oslobodenie od dane, tu už je potrebné pri záujme o neplatenie dane dodržať päťročnú dobu vlastníctva nehnuteľnosti dedičom.
Tento spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti nie je výnimočný iba z pohľadu započítavania doby vlastníctva poručiteľa, ale taktiež je výnimočný aj z pohľadu získania nehnuteľnosti do vlastníctva, kde nie je potrebný rozhodujúci dátum povolenia vkladu do katastra nehnuteľností, tu je právoplatný deň získania nehnuteľnosti do vlastníctva dediča deň úmrtia poručiteľa.
Predaj nehnuteľností získaných výstavbou, resp. predaj rozostavanej nehnuteľnosti
Keď sa predáva postavený rodinný dom s pozemkom, tu treba rozlišovať pozemok a samotnú stavbu samostatne. Aj doba vlastníctva je tu delená a môže byť rozdielna. Ako sme uvádzali vyššie pri získaní nehnuteľnosti zmluvou, toto nastáva až zápisom zmluvy do katastra nehnuteľností, tzn. pri takto nadobudnutom pozemku sa počíta jeho vlastníctvo zápisom zmluvy do evidencie katastra. Pri rozostavanej nehnuteľnosti je rozhodujúce, či je táto zapísaná na liste vlastníctva. Ak je rozostavaný rodinný dom zapísaný na liste vlastníctva, rozhodujúci dátum je teda dátum zápisu stavby. Ak nie je stavba zapísaná na liste vlastníctva, je možné túto nehnuteľnosť definovať len ako materiál.
V prípade predaja už skolaudovaného rodinného domu, ktorý bol na list vlastníctva zapísaný až po kolaudácii, je rozhodujúcim dátumom na určenie doby vlastníctva tejto nehnuteľnosti dátum kolaudácie.
V praxi to znamená, že ste mohli pozemok vlastniť aj desať rokov, na ňom ste postavili rodinný dom, bývali ste v ňom šesť rokov, z toho bol skolaudovaný tri roky a rozhodli ste sa ho predať. Týmto predajom vzniká daňová povinnosť, nakoľko vlastníctvo rodinného domu je evidované od dátumu právoplatnosti jeho kolaudácie, tzn. do piatich rokov od kolaudácie je predaj takejto nehnuteľnosti zdaňovaný. Okolité pozemky sú však od dane oslobodené vzhľadom na dobu vlastníctva.
Sadzba dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti je závislá od výšky zisku z tohto predaja a od výšky platného životného minima. Ak predajom nehnuteľnosti získate príjem do 35.022,31 Eur odvediete z tejto sumy 19% daň, ak je príjem z predaja nehnuteľnosti viac ako uvedená suma, tzn. viac ako 176,8 násobok platného životného minima, tak sadzba dane bude 25% z tohto príjmu. [4]
Netreba však zabúdať ani zdravotné odvody, ktoré sú spojené s príjmom z predaja nehnuteľnosti. Ich vyčíslením, či riešením so zdravotnou poisťovňou sa nie je potrebné zaoberať, pretože po splnení si povinnosti podania daňového priznania do 31.3. nasledujúceho roku po roku, v ktorom nastal príjem z predaja nehnuteľnosti, daňový úrad zabezpečí dodanie potrebných podkladov do zdravotnej poisťovne na určenie výšky zdravotných odvodov a poisťovňa po zúčtovaní zašle priamo daňovníkovi výmer na úhradu poistného. Sadzba poistného zdravotných odvodov je vo výške 14% zo získaného príjmu.
Fyzická osoba – občan môže tiež podliehať povinnosti platby DPH pri predaji nehnuteľnosti. Táto povinnosť vzniká občanovi v tom prípade, ak vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, odhliadnuc od účelu alebo výsledkov tejto činnosti.
Ekonomická činnosť je definovaná ako každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávaná ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie sa považuje aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na účel dosahovania príjmu z tohto majetku. [5]
Ako príklad môžeme uviesť vlastníka ornej pôdy, ktorá územným rozhodnutím obce bola určená na zastavanie. Vlastník túto pôdu nepotrebuje a tak sa rozhodol ju rozparcelovať na viacero menších parciel a z vlastných zdrojov vybudoval na tieto parcely inžinierske siete. Takto mu vzniklo päť pozemkov, ktoré daný vlastník na základe inzerátu/reklamy začal predávať. Nakoľko vykonal činnosti, ktoré sú totožné s podnikateľskými činnosťami a jeho obrat z tohto predaja presiahne 49.790,- Eur, je tento vlastník povinný k cene pozemku pripočítať aj 20% DPH a má povinnosť registrácie zo zákona.
Ak by tento vlastník nevykonal tieto ,,ekonomické činnosti“, tak príjem z predaja týchto pozemkov by mu nepodliehal dani z príjmov a ani DPH.
Problematika daní pri predaji nehnuteľností vo vlastníctve občanov, ktoré nie sú oslobodené od dane, je pomerne rozsiahla a odporúčame každému občanovi, ktorý takýto predaj realizuje a nie je si istý tým, či podlieha alebo nepodlieha dani, aby vyhľadal odbornú pomoc daňového poradcu. Základom je totiž určenie správneho momentu nadobudnutia vlastníctva, v čom môže byť samozrejme nápomocný aj realitný agent. V tejto súvislosti je potrebné, aby realitní agenti boli potrebne vzdelaní, mali primeranú odbornú kvalifikáciu a v základných otázkach dokázali klienta nasmerovať v akejkoľvek oblasti týkajúcej sa nehnuteľností, k čomu samozrejme patrí aj uplatňovanie daní a DPH. Týmto teraz nemáme na mysli, že realitný agent má byť odborníkom v oblasti daní, našim odporúčaním je, aby mal základnú vedomosť, v akom momente nastáva povinnosť platenia daní a v akej aktuálne platnej sadzbe a na niektoré potreby zdaňovania klienta upozorniť, čo môže byť z pohľadu klienta veľmi cenné odporúčanie.
Ing. Andrea Hochelová, RSc., realitný poradca
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
[1] https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Zverejnovanie_dok/Sprievodca/Sprievodca_danami/2017.01.04_dan_z_prijmov.pdf – §3, bod (2) a), str. 8
[2] Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, §132 – §133
[3] https://www.financnasprava.sk/_img/pfsedit/Dokumenty_PFS/Zverejnovanie_dok/Sprievodca/Sprievodca_danami/2017.01.04_dan_z_prijmov.pdf – §8 ostatné príjmy, str. 19
[4] https://podpora.financnasprava.sk/103952-Sadzba-dane-z-pr%C3%ADjmov-fyzickej-osoby
[5] SMERNICA RADY 2006/112/ES z 28. novembra 2006 o spoločnom systéme dane z pridanej hodnoty, HLAVA III – Zdaniteľné osoby, Článok 9
