Autor: Bc. Dáša Vlková, RSc.,absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 9. 9. 2018
V médiách niekedy čítame o tom, ako výhodne vlastníci predali svoju pôdu developerom. Nechýbajú ani správy o tom, ako nemenovaná spoločnosť vykúpila od vlastníkov ich pôdu za minimálnu sumu, a potom ju predala „automobilke“. Samozrejme, stalo sa tak za oveľa vyššiu cenu. Aj preto sa vlastníci čoraz viac zamýšľajú nad hodnotou svojich pozemkov.
Trh s poľnohospodárskou pôdou
Podľa Zákona č. 220/2004 Z. z. Zákon o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy je charakterizovaná poľnohospodárska pôda ako produkčne potenciálna pôda evidovaná v katastri nehnuteľností ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty.
Ponuka pôdy je vo všeobecnosti daná rozmerom krajiny. Tým je nemenná, nedá sa zväčšiť ani preniesť. Trh s poľnohospodárskou pôdou má veľký význam pre poľnohospodárstvo v krajine, ako aj udržanie a rozvoj vidieku.
Na Slovensku v súčasnosti neexistuje jeden cenový predpis, ktorý by stanovil jednotnú výšku ceny poľnohospodárskej pôdy.
Máme viacero právnych predpisov. Tie stanovujú cenu pôdy v závislosti od účelu, na ktorý sa cena zisťuje. Môže ísť o kúpu a predaj, zistenie vymeriavacieho základu dane, určenie výšky nájomného, zabezpečenie hypotekárneho úveru, stanovenie súdnych poplatkov.
Pre kúpu a predaj medzi fyzickými a právnickými osobami platí cena, na ktorej sa vzájomne dohodnú zmluvné strany. Táto dohodnutá cena nepodlieha žiadnym zákonným obmedzeniam, a je nezávislá na hodnote poľnohospodárskeho pozemku vypočítaného, či už podľa znaleckého posudku, alebo podľa iných existujúcich právnych predpisov.
Poľnohospodárska pôda z pohľadu trhovej ceny
Trhové ceny poľnohospodárskej pôdy pri kúpe a predaji medzi fyzickými a právnickými osobami ovplyvňujú najmä:
- dopyt a ponuka v mieste polohy pozemkov,
- kvalita pozemkov,
- druh pozemkov (orná pôda, vinice, trvalé trávne porasty, ovocné sady , záhrady, chmeľnice),
- prístup a tvar pozemkov
- poloha pozemku voči obci,
- atraktívnosť lokality,
- chránené územia,
- poloha pozemkov v rámci okresu,
- prístup k pozemku,
- infraštruktúra,
- produkčná schopnosť – bonita pôdy (vplýva vo veľkej miere aj na podmienky nájomnej zmluvy).
Na Slovensku trh s pôdou nie je vyvážený, je charakterizovaný rozdrobenosťou pôdy, ponukou pôdy veľkého počtu obyvateľov, ktorí nemienia na pôde hospodáriť, a chcú ju predať.
Určiť cenu pôdy môžeme pomocou Cenovej mapy nehnuteľností alebo na základe znaleckého posudku. Znalci však cenu rovnakého pozemku môžu určiť rôzne. Presnejšie odhadnúť cenu dokážu z praxe realitné kancelárie. Ich vyjadrenie k trhovej cene využívajú napríklad notárske úrady, banky, súdy.
Trhová cena poľnohospodárskej pôdy je nízka
Vlastníctvo poľnohospodárskej pôdy u nás nie je zaujímavé. Ak sa pozemok nenachádza v lukratívnej časti, kde sa bude budovať napríklad priemyselný park, satelitné mestečko alebo nákupné centrum, jeho cena za m2sa pohybuje v centoch.
Hodnotu poľnohospodárskej pôdy znižujú aj dlhodobo nízke ceny za jej prenájom. Známe príslovie „čo je lacné, nie je vzácne“, tu platí dvojnásobne.
Mnohí vlastníci nemajú preto o poľnohospodársku pôdu záujem, a zbavujú sa jej za každú cenu. Nezaujíma ich pritom, na aký účel, a kto ju kupuje. Táto situácia nahráva záujemcom o pôdu zo zahraničia, pre ktorých sú naše ceny neprimerane nízke.
Poľnohospodárska pôda z pohľadu úradnej ceny
Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži najmä pre vyjadrenie hodnoty ornej pôdy za účelom určenia výšky dane z nehnuteľností. Zákon ovplyvňujú skutočnosti ako atraktivita pozemku, poloha, blízkosť infraštruktúry však nerieši. Úradnú cenu je možné ovplyvniť s použitím koeficientov, ktoré sú uvedené vo Vyhláške č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a v znení neskorších predpisov.
Primerane vysoké ceny kvalitnej poľnohospodárskej pôdy môžu tvoriť prirodzenú bariéru jej znehodnocovania a rozpredávania pre iné, ako poľnohospodárske účely.
Postup pri predaji poľnohospodárskej pôdy
Vlastník, ktorý sa rozhodne pre predaj pôdy, by si mal
- pripraviť potrebné doklady, ako je aktuálny list vlastníctva,
- zistiť, koľko vlastníkov je zapísaných na liste vlastníctva,
- overiť si výmeru a druh pozemku,
- zistiť, či na pozemku nie je vecné bremeno,
- zistiť či sa pozemok nenachádza v rôznych ochranných pásmach,
- obstarať katastrálnu mapu, na ktorej je pozemok zakreslený a zistiť možnosť napojenia na komunikácie, resp. inžinierske siete, ako aj možnosť zavlažovania,
- overiť, či nie je k predmetnému pozemku platne uzavretá nájomná zmluva s predkupným právom alebo s určitou dobou prenájmu,
- akceptovať predkupné právo spoluvlastníkov.
Veľkosť a umiestnenie pozemkov sú rozhodujúcimi faktormi, ktoré určujú skupinu potenciálnych predávajúcich. Treba si dávať pozor na výmeru pozemku nad 2 tis. m2 a umiestnenie v extraviláne.
Poľnohospodárske pozemky, ako orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady alebo trvalé trávnaté porasty, ktoré sa nachádzajú mimo zastavané územie obci v extraviláne, podliehajú zákonu o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov.
Ostatné pozemky, a to záhrady, pozemky v zastavanom území obce a pozemky mimo zastavaného územia obce, ak spĺňajú stanovené podmienky (ich možnosť poľnohospodárskeho využitia je obmedzená alebo je jeho výmera menšia ako 2 tis. m2, alebo je priľahlý k stavbe, s ktorou svojím umiestnením a využitím tvorí funkčný celok) spomínanému zákonu nepodliehajú.
Bez obmedzenia sa môže dotknutý pozemok predať spoluvlastníkovi pozemku alebo osobe blízkej podľa § 116 a osobe príbuznej podľa § 117 Občianskeho zákonníka.
Prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom
Prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskym pozemkom je regulovaný zákonom o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskych pozemkov. Zákon nariaďuje postup (nie jednoduchý), ktorý sa musí dodržať v prípade predaja poľnohospodárskeho pozemku dotknutého práve spomínaným umiestnením a výmerou.
Zákon určil pravidlo prednosti. To určuje určuje subjekty, ktoré v prípade predaja môžu ako prvé nadobudnúť pozemok. V prvom rade to sú nadobúdatelia z obce, v ktorej sa pozemok nachádza, a to napríklad poľnohospodárske družstvá, agropodniky, farmy, samostatne hospodáriaci roľníci alebo zo susednej obce, kde sa pozemok nachádza. Poľnohospodársky pozemok však nemôže získať ten, kto nie je podnikateľom v poľnohospodárskej výrobe aspoň tri roky, nemá trvalý pobyt alebo registrované sídlo aspoň 10 rokov na území Slovenskej republiky.
Súčasťou procesu je napríklad aj povinná registrácia ponuky predaja na portáli ministerstva pôdohospodárstva, zverejnenie ponuky predaju na úradnej tabuli v obci.
Zverejnenie ponuky predaja v registri je bezplatné, avšak na prístup do registra je treba mať občiansky preukaz s čipom. Iba v prípade, ak žiadny poľnohospodársky subjekt neprejaví v tomto náročnom procese záujem o kúpu daného pozemku, bude ho môcť vlastník previesť aj na fyzickú osobu, ktorá nie je poľnohospodárom. Musí však spĺňať napríklad podmienku 10-ročného trvalého pobytu na území Slovenskej republiky.
Po zverejnení ponuky na prevod vlastníctva má vždy prednosť nadobúdateľ z obce, kde je ponúkaný pozemok evidovaný, pred akýmkoľvek záujemcom, ktorý vykonáva poľnohospodársku výrobu v inej obci.
Keď po zverejnení ponuky v registri ministerstva na prevod vlastníctva prejaví záujem nadobúdateľ zo susednej obce, a zároveň si neuplatní právo záujemca z obce, kde je pozemok evidovaný, má tento záujemca zo susednej obce prednosť pred záujemcom s iným miestom podnikania.
V prípade, že o pozemok nik neprejaví záujem, môže ho vlastník previesť na akúkoľvek inú osobu bez ohľadu na jej bydlisko či sídlo.
Záver
Ako poľnohospodársku pôdu čo najvýhodnejšie predať? Videli sme, že postup je pomerne náročný.
Okrem odborných znalostí prostredia, v ktorom sa pozemok nachádza, je dôležité poznať aj pravidlá súvisiace s procesom prevodu poľnohospodárskej pôdy.
Preto odporúčam osloviť realitnú kanceláriu, ktorá danú problematiku dôverne pozná. Pri konkrétnom pozemku odborne poradí, a navrhne efektívny postup predaja za trhovú cenu.
Bc. Dáša Vlková, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
