Autor: Mária Cillerová, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 5. 6. 2018
Určite ste sa stretli s pojmom „podielový vlastník“ alebo „spoluvlastníctvo“. Niekedy v súvislosti s kúpou bytu v bytovom dome, inokedy pri dedičskom konaní, alebo pri predaji pôdy. Je to právny stav, kedy viacero osôb vlastní jednu nehnuteľnosť.
Kto je podielový vlastník, a aké má práva?
Osoba, ktorá takúto nehnuteľnosť vlastní, sa nazýva podielový spoluvlastník. Stav, kedy nehnuteľnosť je súčasne vo vlastníctve viacerých osôb sa nazýva spoluvlastníctvo.
Každý zo spoluvlastníkov má tie isté práva, aké má iný vlastník. Každý z nich má právo vec držať, užívať, disponovať, požívať jej plody a úžitky. Vzťah vlastníctva medzi jednotlivými vlastníkmi je vyjadrený podielom na nehnuteľnosti. Výška spoluvlastníckeho podielu sa určuje percentuálne, alebo zlomkom.
V čom spočíva základ spoluvlastníctva?
Každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníckeho podielu v rozsahu, ktorý zodpovedá veľkosti jeho podielov (napríklad ½, ¼ a ¼, pričom spolu tvoria jeden celok). Veľkosťou podielu sa určujú práva a povinnosti na spoločnej nehnuteľnosti. Zabezpečuje sa tým hospodárenie so spoločnou vecou, určuje sa, v akom pomere sa podieľa spoluvlastník na nákladoch, či výnosoch z nehnuteľnosti, alebo určuje, do akej miery vie rozhodovať o predaji nehnuteľnosti.
V praxi sa často stáva, že podieloví spoluvlastníci si mylne vysvetľujú niektoré spojitosti v súvislosti s týmto druhom vlastníctva.
Aké je chápanie podielu pri spoluvlastníctve?
Často sa stretávame s nesprávnym chápaním podielu pri spoluvlastníctve. Nehnuteľnosť, ako pozemok, si chcú rozdeliť vlastníci na jednotlivé časti, celky. Svojpomocne si ho rozdelia na niekoľko malých pozemkov. Iným príkladom nesprávneho chápania veľkosti podielu vzniká z titulu, že „oni sa o nehnuteľnosť starajú“, resp. „oni sa postarali o rodičov“, a tak majú právo si ponechať dom, či byt. Snažia sa uplatniť väčšie právo na užívanie celku.
Aj toto chápanie je mylné, nakoľko vlastníci celku majú podľa svojho podielu právo na každý meter štvorcový pozemku, domu. Zrejme jediným pochopiteľným príkladom je byť podielovým vlastníkom spoločných častí a zariadení bytového domu. V ich ponímaní to znamená „všetko patrí všetkým“, ale keď je potrebné priložiť ruku k spoločnému dielu, tak to vlastne „ich nie je“.
Ako sa nakladá so spoluvlastníckym podielom?
Druhým častým problémom je podiel rozhodovania na hospodárení. Zákon jasne hovorí, že veľkosť podielu predstavuje mieru rozhodovania pri nakladaní z nehnuteľnosťou. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu. Výnimku tvorí zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde v určených sú rozhodnutia schválené dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov.
Mnohokrát sa o podielové vlastníctvo stará iba jeden, prípadne niekoľko podielových spoluvlastníkov. Nehnuteľnosť udržujú, financujú, zatiaľ čo zvyšní vlastníci si začnú uplatňovať svoje práva až pri predaji nehnuteľnosti.
Ťažkým orieškom sa stáva aj vlastníctvo dvoch podielových vlastníkov, kde podiel každého z nich je ½. Nikto z nich totiž nemá nadpolovičnú väčšinu. Pokiaľ sa vlastníci nedokážu dohodnúť, v tejto veci pomôže súd.
Chcete pomôcť pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnosti? »
Stretla som sa s prípadom, kedy dvaja vlastníci z celkového počtu troch vlastníkov vlastnili podiel 11/12. Tretí vlastník nekomunikoval, o nič sa nechcel starať, nič platiť. Dvaja väčšinoví vlastníci sa rozhodli pre obnovu spoločného pozemku. Chceli vykonať stavebné úpravy, vymeniť oplotenie, vybudovať nové parkovacie miesta. I keď, ako väčšinoví vlastníci, mali právo na vykonanie týchto úprav, na úradoch sa stretli so skostnateným postupom úradníkov, ktorí chceli súhlas všetkých vlastníkov.
Medzi ďalšie práva spoluvlastníkov patrí možnosť nakladania so spoluvlastníckym podielom, a to tak, že môže podiel previesť na iného, môže ho darovať, prenechať závetom, predať, vymeniť atď. Pokiaľ je prevod podielu blízkej osobe, hovoríme o Zákonnom predkupnom práve. Za osobu blízku sa považuje priamy príbuzný v prvom rade, t.j. matka, otec, syn, dcéra, manžel, manželka, alebo osoby navzájom blízke. Ak podielový vlastník chce predať, darovať, alebo vymeniť svoj podiel s inou osobou, ako je osoba blízka, musí sa uplatniť predkupné právo.
Čo je predkupné právo a ako má vyzerať ponuka na využitie predkupného práva?
Predkupné právo znamená, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi to znamená, že realitná kancelária na základe svojich skúsenosti vypracuje adekvátnu cenovú ponuku a vypracuje „ponuku na využitie predkupného práva“. Táto Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom. Ponuka musí obsahovať povinné náležitosti, ako sú:
- meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorý ponúka spoluvlastnícky podiel,
- meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorý si môže uplatniť predkupné právo,
- označenie pozemku a ponúkaného podielu v zmysle údajov z listu vlastníctva – označenie, výmera, druh pozemku, číslo na liste vlastníctva, spoluvlastnícky podiel,
- údaje o cene za predávaný podiel, podmienky splatnosti ceny,
- termín, do ktorého sa spoluvlastník musí vyjadriť,
- dátum a podpis vlastníka.
Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke, a to jej akceptovaním, alebo vyjadrením sa vzdania predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa ich veľkosti podielov. Pokiaľ sa k predkupnému právu nevyjadria v stanovenom limite, alebo sa vyjadria, že si nebudú uplatňovať predkupné právo, má predávajúci spoluvlastník právo na predaj tretej osobe.
Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú formu zmluvy v predpísanej forme, a obsahovala povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností v zmysle Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je písomná zmluva. Rovnakou písomnou formou sa zapisuje predaj spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu.
Častou chybou vlastníkov je uprednostňovanie vybraného „kandidáta“ na odkúpenie podielu, pokiaľ sa nejedná o blízku osobu. I keď sympatie sú ľudské, zákon hovorí o rovnakých podmienkach pre všetkých. Ak majú záujem o odkúpenie nehnuteľnosti viacerí podieloví vlastníci, rozdelí sa ponúkaný podiel všetkých podľa veľkosti ich podielov.
Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí Vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva. Právo uplatnenia nároku sú 3 roky odo dňa, kedy sa malo uplatniť predkupné právo.
Čo robiť, ak nedochádza k dohode a spolupráci podielových vlastníkov?
Ak vlastníci nespolupracujú pri spoločnom hospodárení, prípadne si chcú hospodáriť na „svojom“, majú možnosť po vzájomnej dohode sa rozhodnúť pre vyrovnanie formou Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva. Nevyhnutnou podmienkou na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva je, že s navrhovanou dohodou musia súhlasiť všetci podieloví spoluvlastníci, čo býva často „kameňom úrazu“.
Je zrušenie a vyporiadanie podielového vlastníctva náročné? Jednoznačne áno. Rovnako, ako je v dnešnej dobe ťažké spravovať spoločné vlastníctvo, tak aj dohoda o vyporiadaní je veľmi náročná. Je ťažké nájsť „spoločnú reč“ pri delení. Ak je predmetom rozdelenia pozemok, skúsený maklér vie nájsť v spolupráci s geodetom funkčné usporiadanie novovytvorených pozemkov. Je nevyhnutné usmerniť a vysvetliť výhody, nevýhody a funkčnosť rozdelenia. Práve vtedy často nastane moment, kedy sa vlastníci „nevedia dohodnúť“. Mojim pravidlom rozdelenia je žrebovanie o rozdelené časti. Z časového hľadiska tento proces trvá od 3 mesiacov do 1 roku, a to v závislosti od spolupráce podielových spoluvlastníkov. Sporadicky sa stáva, že sa vlastníci nedohodnú, a proces trvajúci rok sa skončí neúspešne.
Rozdelenie bytu, alebo rodinného domu nie je až také komplikované. Zvyčajne je vždy vybraný „nový majiteľ“ nehnuteľnosti a ostatní podieloví vlastníci si rozdelia zvyšné nehnuteľnosti alebo sa spoločná nehnuteľnosť predá.
Čo má obsahovať Dohoda o zrušení a vysporiadaní podielového vlastníctva?
Dohoda o zrušení a vyporiadaní musí byť písomná. Je uzatvorená v zmysle §141 Občianskeho zákonníka. Musí obsahovať:
- Označenie všetkých podielových spoluvlastníkov, ich osobné údaje.
- Predmetom zmluvy je popis nehnuteľností v podielovom spoluvlastníctve, ktoré sú predmetom vyporiadania.
- Osobitnou časťou sú podmienky vyporiadania, v ktorých je rozvrhnuté funkčné rozdelenie spoločnej nehnuteľnosti na jednotlivé „diely“, prípadne novovytvorené parcely, ktoré sa rozdelením stanú nehnuteľnosťou vo výlučnom práve, alebo BSM. Súčasťou môžu byť prípadne aj finančné kompenzácie.
- Všeobecné, resp. záverečné ustanovenia.
- Overené podpisy všetkých podielových spoluvlastníkov.
Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa do katastra podáva Vkladom. Návrh na vklad musí obsahovať tieto náležitosti:
- Adresované okresnému úradu, katastrálneho odboru v mieste, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Označenie všetkých podielových spoluvlastníkov, ich osobné údaje ako navrhovateľov, prípadne ako účastníkov konania.
- Právnym úkonom je Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového vlastníctva, prílohami Vkladu sú 2x Dohoda o zrušení a vyporiadaní a prípadne geometrický plán, na základe ktorého dochádza k rozdeleniu pozemku, správny poplatok.
Čo urobiť, ak nedôjde k spoločnej dohode o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva?
V prípade, že k takejto dohode nedôjde, rozhoduje súd, ktorý postupuje v súlade s ustanovením § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Súd zohľadňuje veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak je to možné, vie súd nariadiť rozdelenie nehnuteľnosti. Ak nie je rozdelenie možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Opäť aj v tomto prípade prihliada na to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj, pričom výťažok rozdelí podľa podielov.
Nie každý je však zástancom zdĺhavých súdnych procesov.
V prípade vyporiadania pozemkov existuje riešenie. Sú ním „jednoduché pozemkové úpravy“.
Stretávam sa aj s vlastníkmi pôdy, ktorí majú záujem sa starať o svoju pôdu. Problémom býva, že niekoľko (niekedy desiatky rôznych parciel) vlastnia ako podieloví spoluvlastníci. K tejto situácií dochádza zvyčajne dedením viacerých generácií. Pozemky dočasne nevyužívané, zvyčajne slúžiace ako poľnohospodárska pôda, či pastviny, sú spravované inými osobami, ako ich majiteľmi. Je to dôsledok nepriaznivej situácie, keď je vlastníkom malého pozemku viac ako 10 majiteľov. Východisko hľadajú v zámene pozemkov, alebo v samotnom predaji. Je to však náročný proces, nakoľko sa musí uplatňovať predkupné právo.
Čo sú pozemkové úpravy a jednoduché pozemkové úpravy?
Možným riešením vyporiadania podielového vlastníctva pri pozemkoch sú pozemkové úpravy, alebo jednoduché pozemkové úpravy. Ich cieľom je komplexne priestorovo usporiadať pozemkové vlastníctvo na konkrétnom území.
Pozemkové úpravy sú veľmi náročným procesom. Túto činnosť môžu vykonávať iba osoby spôsobilé, ktoré získali osvedčenie na projektovanie pozemkových úprav. Proces pozemkových úprav býva zvyčajne dozorovaný štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich úlohou je pokryť projektom veľkú rozlohu územia a funkčne ju usporiadať. Proces môže trvať v priemere 5 -7 rokov. Dňom právoplatnosti rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav sa nadobudne vlastnícke právo k novým pozemkom. Rozhodnutie o schválení projektu pozemkových úprav sa oznámi verejnou vyhláškou. Proti rozhodnutiu o schválení sa nemožno odvolať.
Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretové úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb – podielových vlastníkov. Jednoduché pozemkové úpravy je možné vykonať autorizovaným geodetom, v zmysle Zákona NR SR č. 215/1995 o geodézii a kartografii. V jednoduchých pozemkových úpravách sa rieši podstatne menšia časť katastrálneho územia. Dokumentácia je omnoho jednoduchšia. Prílohou býva geometrický plán novo navrhovaného usporiadania pozemkov. Výhodou tohto konania je, že na odsúhlasenie navrhovaného riešenia stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov. Je to elegantné riešenie, keď nefunguje Dohoda o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Záver
Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva. Veľkou neznámou je len to, ako sú podieloví spoluvlastníci ochotní spolupracovať a komunikovať. Niekedy nezáleží ani na ich počte. Dôležitá je ich predstava o funkčnom rozdelení, o stanovení a rozdelení ceny, o dohode na úprave spoločného majetku pred predajom.
Záleží na zručnostiach realitného poradcu, ako sa s týmto vyrovná. Dôležitý je individuálny prístup ku každej osobe, ako k jednotlivcovi, ale zároveň aj hľadanie spoločnej reči so všetkými. Realitný poradca musí presvedčiť o svojej odbornosti, a mať nekonečnú trpezlivosť pri vysvetľovaní, rozhodovaní a čakaní. Práve preto sme však tu, preto robíme túto prácu. Nájsť riešenie, ktoré je pre Vás náročné. Stačí nás len osloviť.
Mária Cillerová, RSc., realitný poradca
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
