Autor: Silvia Grunwaldova, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 23. 6. 2017
V roku 2014 prijala Európska komisia hyposmernicu 2014/17/EÚ s cieľom minimalizovať rozdiely v právnych predpisoch členských štátov EÚ. Na základe toho prišla NBS so sériou opatrení a zákonom č. 299/2016 Z. z. ktorý vstúpil na Slovensku do platnosti v roku 2016 a mal zlepšiť podmienky pre vytvorenie a fungovanie vnútorného trhu, s cieľom jednotného právneho rámca v oblasti úverov.
Cieľom opatrenia NBS č. 1/2014 zo 7. 7. 2014 bolo zabezpečiť, aby banky riadne vyhodnocovali schopnosť retailových klientov splácať svoje záväzky, obzvlášť v období nízkych úrokových sadzieb, kedy je dôležité hodnotiť schopnosť klientov splácať úvery dostatočne konzervatívne aj vzhľadom na riziko budúceho zvýšenia úrokových sadzieb, a tým aj splátok úverov. Hlavnými zmenami bolo zníženie maximálnej doby splatnosti spotrebných úverov, overovanie príjmu pri refinancovaní, stanovenie maximálneho podielu hypoték s LTV +90%, overovanie stresového navýšenia úrokových sadzieb o +2%, kombinovaný vplyv maximálneho LTV a maximálnej splatnosti úveru. Toto opatrenie nespôsobilo veľmi výrazné ovplyvnenie trhu, nakoľko stresovanie sadzieb bolo považované nie za nariadenie, ale za odporúčanie a nebolo aplikované všetkými bankami rovnako. Zmena, ktorá bola aplikovaná všetkými bankami bola zmena s overovaním príjmu pri refinancovaní, ak sa úver navýši o viac ako 5% zostatku úveru alebo 2 000 eur. Dovtedy totiž platilo, že klient nemusel mať žiadny príjem, postačovalo, že riadne spláca akýkoľvek úver, pokiaľ ručil nehnuteľnosťou a nová splátka hypoúveru bola nižšia ako pôvodný úver. Tým pádom klient s dvoma kreditnými kartami, povoleným prečerpaním na účte a končiacim spotrebným úverom, pričom jeho pôvodný dlho bol len 2000 eur mohol získať hypoúver 100 000 eur bez preukázania príjmu.
Následne zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č. 299/2016 Z. z. z 21. 3. 2016 upravil práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním úveru na bývanie na základe zmluvy o úvere na bývanie. Zmenami boli najmä povinnosť uvádzať v reklame úveru reprezentatívny príklad, povinnosť uvádzať výšku RPMN, možnosť čerpania úveru v cudzej mene, jasné rozlíšenie medzi viazaním a spájaním produktov, limit schopnosti splácať úver a limit pre ukazovateľ zabezpečenia úveru, povinné náležitosti zmluvy o úvere na bývanie, dôsledky porušenia povinnosti, povinnosť poskytovať predzmluvné informácie prostredníctvom formulára ESIS, právo na premyslenie a právo na odstúpenie od zmluvy do 14 dní od podpisu úveru bez udania dôvodu. Najvýraznejšími zmenami, ktoré otriasli trhom boli osobitné povinnosti finančných sprostredkovateľov, čo znamenalo okrem iného zverejnenie výšky provízie za sprostredkovanie úveru a v neposlednom rade limitáciu náhrady nákladov veriteľa pri predčasnom splatení úveru z pôvodných 5% na maximálne 1% zo zostávajúcej istiny, čo spôsobilo refinančný boom a otriaslo mnohými bankami, ktoré neflexibilnou reakciou na túto zmenu stratili výrazné podiely na objeme poskytnutých úverov.
Zmeny pri poskytovaní úverov v roku 2017
NBS zákonné povinnosti zavádza postupne a rok 2017 nám priniesol ďalšiu dávku povinných opatrení, ktoré významne ovplyvnia vývoj nielen úverového sektora, ale následne aj realitný trh, nakoľko reštriktívne opatrenia majú zabezpečiť spomalenie úverového sektoru, zníženie zadlženosti a ochranu spotrebiteľa pred zvýšením úrokových sadzieb, v neposlednom rade ochranu bánk pred delikvenciou úverov.
V prvom rade sa zákonne upravuje zníženie počtu úverov s LTV nad 80%. Od 1. 7. 2017 môže banka poskytnúť maximálne 40% úverov s LTV nad 80, z toho iba 10% s LTV nad 90. To znamená, že ak kúpna cena nehnuteľnosti je 100 000 eur, tak úver vo výške od 80 000 do 90 000 eur získajú len 4 klienti z 10, pritom iba jeden z nich získa možnosť čerpať úver nad 90 000 eur. Zvyšné prostriedky na dofinancovanie kúpnej ceny si musí kupujúci zabezpečiť iným spôsobom. Spotrebným alebo stavebným úverom (ktorý je paradoxne drahší), vlastnými zdrojmi alebo založením ďalšej nehnuteľnosti, napr. rodičovský dom. Toto obmedzenie je zásadné a výrazne ovplyvní dosiahnuteľnosť získania bývania najmä u mladých ľudí, ktorí si kupujú prvé bývanie.
Druhou zásadnou zmenou je posudzovanie príjmu žiadateľov. Príjem zo zamestnania (závislej činnosti) žiadateľov o hypotéku sa bude sledovať a uvádzať za obdobie až šiestich po sebe nasledujúcich mesiacov, pričom za priemerný mesačný čistý príjem sa bude považovať aritmetický priemer príjmov za uvedené obdobie. To síce nevylučuje, aby doba zamestnania bola kratšia, ale bude sa deliť vždy minimálne 6 mesiacmi.
Pri príjme z podnikania bude okrem daňového priznania k dani z príjmov banka v zmysle legislatívy k posúdeniu žiadosti požadovať predloženie ďalšieho dokladu preukazujúceho príjem/obrat za obdobie, ktoré nie je pokryté daňovým priznaním, t. j. od ukončenia zdaňovacieho obdobia do dátumu podania žiadosti o hypotéku.
Mení sa aj spôsob výpočtu disponibilného zostatku príjmu. V minulosti banky používali pre výpočet disponibilného príjmu vzorec, kde od príjmu odpočítali životné minimum a zvyšná suma sa mohla použiť na splátku úveru. Po novom už životné minimum nebude iba fixná suma, ale flexibilná položka, kde sa okrem životného minima bude pripočítavať rezerva zo zvyšného príjmu žiadateľa. Od 1.3.2017 to bolo 5% po kvartáloch sa bude výška rezervy navyšovať o 5% až do finálnej výšky rezervy 20%. To znamená, že výška rezervy sa mení k 1. 7. 2017 na 10%.
Príklad: Klient s čistým príjmom 1000 eur, pri životných nákladoch na 1 osobu 200 eur. Doteraz mu ostávalo na splátku hypotéky 800 eur v prípade, že žiadal o úver sám a nemal iné záväzky. Po novom banka ešte odráta od sumy 800 eur rezervu, vo výške 10%, čo je 80 eur. Disponibilný zostatok sa teda o túto sumu zníži a z pohľadu banky bude klientovi zostávať na splátku úveru 720 eur (už o pol roka to bude iba 640 eur).
Zmena, ktorá naviac ovplyvní výšku disponibilného príjmu na splátku je aj stres test, ktorý už je v platnosti dlhšie, ale doteraz ako odporúčanie, po novom ako záväzné opatrenie. Banka aplikuje stres test na pozadí výpočtu splátky úveru, a to tak, že k nej banka musí umelo napočítať extra 2% prirážku. Túto prirážku musí počítať aj na všetkých doteraz poskytnutých úveroch. V praxi to znamená, že banka už dnes musí počítať s tým, že nielen že dôjde k navýšeniu splátky nového úveru, ale aj všetkých skôr poskytnutých úverov.
V príklade sa vrátim ku klientovi s príjmom 1000 eur, životné minimum 200 eur, disponibilný zostatok na splátku od 1.3.2018 bude 640 eur. Bude kupovať nehnuteľnosť za 100 000 eur.
V prvom rade počítajme s tým, že má nasporené 20 000 eur vlastné zdroje, v novom zamestnaní pracuje už 6 mesiacov a okrem 3000 eur povoleného prečerpania a spotrebného úveru 3000 eur (úroková sadzba 9% p.a., splátka 95,4 eur pri 36 mesačnej splatnosti) nespláca nič iné, je slobodný, bezdetný.
Splátka úveru reálna: 390 eur (1,69% p.a. pri splatnosti 20 rokov)
Splátka úveru po stres teste: 471 eur (3,69% p.a. pri splatnosti 20 rokov)
Spotrebný úver splátke po stres teste: 98 eur
Splátka povoleného prečerpania sa počíta ako 3% z objemu čiže 90 eur
Splátky po stres teste: 471+ 98 +90 = 659 eur
To znamená, že klient nebude schopný získať po 1.3.2018 takúto výšku úveru nakoľko disponibilný zostatok bude 640 eur.
Opatrenia NBS budú mať za následok nielen zníženie počtu úverov s vyšším LTV, ale hlavne spôsobia že klienti ktorí sa dnes bez problémov kvalifikujú na úver sa k nemu už v budúcnosti nemusia dostať. Respektíve si budú nútení nájsť menšie alebo lacnejšie bývanie oproti tomu, čo si môžu dovoliť dnes.
Príčiny vzniku súčasného stavu v úverovom sektore
Najdôležitejšou otázkou však je prečo NBS pristúpila k takýmto radikálnym opatreniam? Ako sa budú vyvíjať úrokové sadzby, keď už dnes banky povinne počítajú zo zvýšením sadzieb? Prečo sa snaží regulovať výšku LTV? Je naozaj súčasná situácia neobvykle lacných úverov, tým pádom obrovskému dopytu po nehnuteľnostiach, bezpečná? Môžeme hovoriť o realitnej bubline alebo je to len bežný následok nízkej ponuky a vysokého dopytu?
Je dôležité si uvedomiť prečo sú dnes úrokové sadzby na svojich historických minimách. Európskej centrálnej banke (ECB) ide o rozhýbanie úverového trhu, investícii a spotreby, k čomu použila prioritne kvantitatívne uvoľňovanie a zápornú depozitnú sadzbu.
Kvantitatívne uvoľňovanie je proces, ktorý môžeme ľudovo nazvať aj ako dotláčanie nových peňazí od roku 2014. Uvoľnilo do obehu každý mesiac nových 60 miliárd eur, v roku 2016 to bolo dokonca až 80 miliárd eur každý mesiac. Tento kontroverzný program ECB totiž ako jediný nakopol ekonomiku eurozóny. Veľkým rizikom tohto stimulu je nielen inflácia, ale predovšetkým nadmerné zadlžovanie krajín EÚ, nakoľko za týmto programom ECB (Outright Monetary Transactions) je v podstate výkup štátnych dlhopisov problematických krajín.
Záporná depozitná sadzba ECB v podstate znamená to, že keby si dnes chceli banky uložiť svoje voľné finančné prostriedky do ECB, tak by jej za to museli zaplatiť. Týmto spôsobom vlastne donútila ECB banky peniaze neukladať, ale požičiavať aj s rizikom super nízkych sadzieb, keďže pre banky je stále výhodnejšie požičiavať za 1% p.a. ako platiť 0,4% p.a. za uloženie svojich vlastných finančných zdrojov.
Z uvedeného teda vyplýva, že v obehu máme veľmi veľa nových dotlačených peňazí, ktoré stoja prakticky nič. ECB podporuje život na dlh, nielen ľudia, ale aj krajiny sa čím ďalej, tým viac zadlžujú a je nad slnko jasnejšie, že na dlh sa nekonečne žiť nedá, dnes už je len otázkou času, kedy táto časovaná bomba vybuchne a nás dobehnú hriechy ECB vo forme vysokej inflácie a rapídneho nárastu úrokových sadzieb.
Dôležitým faktorom, ktorý ovplyvňoval realitný trh posledných 10 rokov je aj demografický vývoj našej krajiny, nakoľko na nákup nehnuteľností výrazne vplýval príchod takzvaných „Husákových detí“ do produktívneho veku, kde nakupovali svoje prvé bývanie a zakladali rodiny. Každý rok teda prichádzal vysoký dopyt po nehnuteľnostiach. Po nežnej revolúcii vzhľadom ku spoločenským zmenám, najmä ekonomickej neistote, pôrodnosť prudko klesla. V roku 2014 začala krivka skupiny 20 – 39 ročných prudko klesať a táto skupina sa zúžila na úroveň spred roku 1978. Napriek tomu, však dopyt po nehnuteľnostiach stále stúpa. Spôsobuje to fakt, že stúpla rozvodovosť, a tým pádom z dovtedy jednej domácnosti sú teraz dve. S jednoznačným vplyvom toho, že úrokové sadzby sú na historických minimách a k úveru na bývanie nikdy nebolo ľahšie sa dostať.
Nemenej zaujímavým faktom je aj reálna cena peňazí. V roku 1989 činila priemerná mzda na Slovensku 103 eur (3142 Kčs ). V roku 2015 činila priemerná mzda na Slovensku 883 eur. Z toho vyplýva, že spotrebiteľské ceny v období rokov 1989-2015 narástli 7,42-krát, ale zaujímavosťou je, že priemerná mzda v roku 2015 činila iba 118 eur v cenách roka 1989, a to v súčasnosti reálna mzda rastie aj vďaka deflácii, ale aj tu už prichádza k obratu a po dlhej dobe prichádza inflácia. Čiže otázkou je, či ceny nehnuteľností rastú aj reálne alebo je to iba bežný vývoj spotrebiteľských cien. A tu je zaujímavé, že posledných 5 rokov index cenovej dostupnosti bývania, čo je vlastne cena, za ktorú si môžeme dovoliť 1m2 bývania voči priemernej mzde na Slovensku stúpal.
Na slovenskom realitnom trhu sa teda v jednom období stretlo niekoľko faktorov vplývajúcich na dopyt po nehnuteľnostiach. Nízke úrokové sadzby, vyššia reálna mzda a demografický nárast počtu kupujúcich, pripočítajme k tomu sentiment kupujúcich, že keď nehnuteľnosť nekúpim teraz, tak zajtra ju budem kupovať drahšie a za vyššiu úrokovú sadzbu. Otázkou, ktorá sa logicky natíska je, či môžeme považovať súčasný stav na našom trhu za realitnú bublinu, o ktorej už tak často počúvame alebo je to iba prirodzený následok, ktorý spôsobila kombinácia vyššie uvedených faktorov? A prečo naša NBS zavádza tak závažné opatrenia ohľadom poskytovania nových úverov na bývanie, prečo sa robí povinný stres test splátok, prečo sa zákonne určuje podiel nových úverov s vyšším LTV?
Vyhliadky do budúcnosti
Ak vezmeme do úvahy všetky faktory, najmä excentrické správanie ECB, ktoré prinesie následky vo forme vysokej inflácie, následne sa to odrazí v prudkom náraste úrokových sadzieb na úveroch (očakávania popredných ekonómov sú na úrovni 6-10% p.a.) a zároveň poklese reálnej mzdy nakoľko stúpnu ceny služieb a tovarov, sú obavy NBS a legislatívne opatrenia takou malou záchrannou brzdou pred tvrdým dopadom ekonomiky eurozóny, kde už je dnes nadmieru jasné, že nejde o to či k tomu dôjde, ale skôr kedy. Nezabúdajme aj na demografický dopad, kde sa počíta s tým, že z dnešnej produktívnej skupiny (vek 25 – 45), ktorá má viac ako 1,8 milióna ľudí má postupne ubúdať až na úroveň 1,1 milióna do roku 2050. Tu ale naopak, počítame aj s nárastom domácností z dôvodu starnutia obyvateľstva a vysokej rozvodovosti zo súčasných 2,12 mil. na 2,42 mil. domácností do roku 2030, s tým že sa očakáva dopyt prioritne malých 1 členných domácností.
Najväčším strašiakom však dnes je hrozba zrútenia ekonomiky, a tým pádom markantné zvýšenie sadzieb na úveroch na bývanie, pri úvere 100 000 eur so splatnosťou 20 rokov pri súčasnej splátke (1,49% p.a.) 489 eur sa po zvýšení sadzieb (6% p.a.) navýši splátka až na 716 eur, čo je viac ako 46% nárast splátky úveru, čo bude pri dnešnom nastavaní správania sa domácností likvidačné, následky budú šialené, vysoká nesplácanosť úverov spôsobí obrovské problémy, banky síce budú mať v držbe tisíce nehnuteľností, ale nikto nebude mať peniaze na to, aby v nich mohol bývať.
Väčšina úverov dnes má vysoké LTV, čo bude znamenať pre banky obrovský problém, ak dôjde k nesplácaniu úverov, banky pri predaji nehnuteľností,o ktoré nebude mať nikto záujem stratia nemalé sumy a poskytnuté úvery sa stanú nevymožiteľnými. Nedá mi nevyjadriť obavu, že rok 2008 a zrútenie amerického trhu s hypotékami, aj keď podstata nášho trhu je úplne odlišná proti tomu americkému, bude mať veľmi podobný priebeh aj u nás a môže spôsobiť ekonomickú krízu, akú naša krajina ešte nezažila. Aj z tohto dôvodu považujem legislatívne opatrenia NBS za nevyhnutné, avšak pri uvedomení si všetkých hrozieb si myslím, že prišli neskoro a úverová angažovanosť domácností je tak vysoká, že navýšenie sadzieb čo len na 3% bude likvidačné pre väčšinu ľudí. Nasledovať bude prudký pokles cien nehnuteľností, kolaps celej ekonomiky a následky ako nárast nezamestnanosti na sebe nenechajú dlho čakať. Moja najsilnejšia obava však neplynie z toho, že dôjde ku kolapsu, ale to ako z neho budeme schopní vyjsť von. Rozdiely oproti kríze z 2008 sú totiž obrovské. V tom čase sa naštartoval trh znížením úrokových sadzieb, dotlačením nových peňazí a dlhoročnou defláciou, ale pri súčasnom nastavaní trhu už nič z tohto nebude možné, sadzby sú na dne a nie je možné ich znížiť na záporné sadzby, v obehu je veľmi veľa nekrytých peňazí a pre rok 2017 po dlhej doby prichádza inflácia. Nezabúdajme aj na to, že v rámci nezamestnanosti sa budeme potýkať s novým faktorom, ktorý zásadne bude meniť tvár pracovného trhu, a to je robotizácia. Čiže problémom sa prestáva stávať kríza, ale to že nebude možné ju vyriešiť jednoducho a efektívne, preto dopady budú katastrofálne.
Použité zdroje:
https://www.slov-lex.sk/pravne-predpisy/SK/ZZ/2016/90/
http://europskaunia.oldweb-sulik.sk/vacsie-kvantitativne-uvolnovanie-ecb/
http://www.statistics.sk/pls/elisw/MetaInfo.explorer?cmd=go&s=1002&sso=2&so=7
https://sk.wikipedia.org/wiki/Hus%C3%A1kove_deti
Ekonomika a realitný trh, Marek Gáborík analytik ČSOB z 28.3.2017
Trh bývania na Slovensku, Vladimír Baláž, prognostický ústav SAV
Silvia Grunwaldova, RSc., realitný poradca
FAIR PLAY reality s. r. o.
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
