Autor: Ing. Peter Zukal, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 29. 4. 2019
Ako sa hovorí, „sto ľudí, sto chutí“. Platí to aj pri riešení dilemy: „byt kúpiť alebo si ho prenajať? Ľudia ju riešia v okamihu, keď sa chcú osamostatniť od rodičov, alebo prichádzajú za prácou z iného mesta.
Prenájom bytu znamená pre človeka platiť mesačne za niečo, čo nikdy nebude jeho. Na druhej strane kúpa bytu je spojená s mesačnými splátkami za úver. Moji klienti majú na to odlišný názor:
- Jedna skupina si myslí, že je lepšie platiť nájom a mať istú voľnosť. Čo keď o 2 roky sa vyskytne lepšia práca v zahraničí? Nebude treba riešiť, čo s kúpeným bytom.
- Druhá skupina preferuje s nájmami skončiť a nájsť si vlastné bývanie.
- Tretia skupina hypotekárny úver nedostane, t.j. je odkázaná byt si prenajímať.
Prenájom bytu
Výhoda
Výhodou prenájmu je flexibilita. Pokiaľ sa človeku byt nepáči, ukončí nájomnú zmluvu a nájde si iný byt.
Nevýhody
Byt nikdy nebude vo vlastníctve nájomcu, t.j. ten svoje peniaze nezhodnocuje. Na začiatku prenájmu musí mať klient k dispozícii väčšiu sumu peňazí. Ide o zaplatenie
- nájmu za prvý mesiac,
- vratnej kaucie majiteľovi bytu,
- prípadne aj zaplatenie provízie pre realitnej kancelárii za sprostredkovanie nájmu.
Kúpa bytu
Motiváciou ku kúpe vlastného bývania je sťahovanie za prácou, za rodinou, prípadne do menšieho alebo väčšieho bytu.
Výhoda
Kúpiť si byt na hypotéku je z finančného hľadiska väčšinou výhodnejšie, ako platiť jeho prenájom. V dnešnej dobe lacných hypotekárnych úverov si túto skutočnosť často klient uvedomí aj sám.
Nevýhody
Kúpa bytu je spojená aj s niektorými nevýhodami, resp. rizikami:
- Hypotéka, ktorá je s kúpou bytu často spojená, klientovi život neuľahčí. Je to pre neho dlhodobý záväzok.
- S vlastnou nehnuteľnosťou sú spojené vyššie náklady, ako pri jej prenájme. Ide napríklad o poistenie nehnuteľnosti, náklady na pravidelnú údržbu a prípadnú rekonštrukciu nehnuteľnosti pri kúpe.
- Často sa stane, že byt klient za nejaký čas predá so ziskom. Je tu však aj riziko poklesu ceny nehnuteľnosti. Realitný trh je nevyspytateľný.
Čo si treba vyjasniť pred kúpou bytu?
Pred kúpou bytu si treba položiť pár otázok:
- na akú lokalitu sa zameriam?
- aký veľký byt budem hľadať?
- chcem byt v pôvodnom stave, alebo po rekonštrukcii? Uspokojím sa s menším bytom, ktorý prešiel kompletnou rekonštrukciou, alebo s väčším v pôvodnom stave ?
Odpovede na tieto otázky hlavne závisia od toho, čo si človek môže dovoliť z hľadiska svojich príjmov. Sú aj klienti, ktorí nemusia riešiť úver (peniaze zdedili, získali napríklad z podnikania). Značnú časť klientov tvorí skupina ľudí, ktorí majú peniaze z predaja inej nehnuteľnosti.
Kde začať pri kúpe bytu?
1. Preverenie finančných možností
Prvé kroky klienta, ktorý je rozhodnutý kúpiť si byt, by mali smerovať k finančnému poradcovi. U neho by si mal preveriť svoje finančné možnosti. Inak sa môže stať, že bude pozerať byty, ktoré nie sú v jeho „cenovej kategórii“.
2. Výber správnej lokality
Má zvolená lokalita dostatočnú občiansku vybavenosť (napríklad školy, škôlky, nákupné možnosti) a dobré dopravné spojenie? Aké sú tam možnosti parkovania? Aké sú plány v okolí lokality? Nikoho nepoteší, keby si kúpil nehnuteľnosť, a o pol roka by mu na vedľajšom pozemku “vyrástla” vysoká stavba.
3. Vek a stav bytového domu
Aký je rok kolaudácie? Bol bytový dom zateplený? Kedy? Aký je stav rozvodov vody (teplej a studenej), plynu, kanalizácie a elektriny v bytovom dome? Je plánovaná rekonštrukcia výťahu? Aký je stav strechy? Nie sú plánované rekonštrukcie, ktoré by zdvihli mesačné poplatky do fondu opráv?
Kúpiť byt v novostavbe alebo v staršom bytovom dome?
Starší bytový dom
Výhody staršieho bytového domu
Veľkou výhodou staršieho (panelákového) bytové domu je, že už stojí. Klient môže byt okamžite prerobiť, rekonštruovať a užívať. Byt je už „zabývaný“, a sú vychytané všetky „muchy“ bytového domu, teda v tom lepšom prípade.
Nevýhody staršieho bytového domu
Najväčšie problémy robia balkóny (loggie), a to nielen v panelových, ale aj v tehlových bytových domoch.
Dôležitá pri predĺžení životnosti bytového domu je pravidelná údržba, a taktiež nahlásenie všetkých zásahov do bytového domu. Často sa v praxi stretávame s rekonštrukciami bytov, tzv. „načierno“, bez ohlasovacej povinnosti, alebo potrebného stavebného povolenia.
Nevýhodou je pôdorys, ktorý sa nedá veľmi meniť. Pokiaľ klientovi nesadne, nedá sa nič robiť.
Novostavba
V praxi sa stretávam s klientmi, ktorí radšej volia novostavbu. Paneláky už podľa nich „dožívajú“.
Ak zvolí klient kúpu bytu v novostavbe bytového domu, nič nepokazí. Mal by si však
preveriť, či v novostavbe bude všetko čo potrebuje.
Veľmi podstatná je lokalita bytového domu a realizátor stavby.
Výhody novostavby:
- moderné stavebné technológie a postupy
- nový „voňavý“ vchod
- možnosť podieľať sa na konečnej podobe bytu, keďže klient má väčšinou možnosť rozhodnúť o priečkach a prípadnom dokončení bytu
Nevýhody novostavby:
- cena bytu je vyššia
- prípadné čakanie na dostavanie bytového domu, v ktorom si klient vybral svoje bývanie
Čo si všímať pri obhliadke
Pri obhliadke nehnuteľnosti si treba všimnúť všetky veci, ktoré sú pre klienta podstatné, ako sú výhľad z bytu, orientácia svetových strán, poschodie.
Veľmi často sa v praxi stretávame s klientmi, ktorý preferujú východnú stranu bytového domu, nakoľko v letných mesiacoch byt nie je až tak prehriaty.
Prízemné a posledné poschodie je pre istú časť klientov vnímané ako nevyhovujúce.
Pri najnižšom poschodí sa klienti obávajú chladu z nevykurovaných priestorov pod bytom a prípadným krádežami a pri najvyššom poschodí zase stavu strechy. Pri obhliadke bytu na prízemí je potrebné sa informovať na vykurovanie pod bytom, či sú priestory vykurované a či z priestorov pod bytom nejde chlad.
Pri záujme o kúpu bytu na najvyššom poschodí si treba preveriť stav strechy, kedy prebehla posledná rekonštrukcia prípadne zateplenie.
V mojej praxi som sa stretol aj s klientmi, ktorí najnižšie poschodie vyhľadávajú. Často sa tak stáva vtedy, keď klient, celý život na prízemí žil a vidí v takomto bývaní aj isté výhody. Najvyššie poschodie zase vyhľadávajú klienti ktorí chcú mať pokoj. Nad nimi už totiž nebude bývať nikto.
Odporúčam na byt, o ktorý má klient záujem, ísť sa pozrieť opakovane. Veľmi dobré je byt si pozrieť aj za denného svetla. Vtedy je vidieť napríklad aj to, v ktorých hodinách do bytu preniká svetlo zvonku, či pri bytovom dome nie je veľký denný hluk, prípadne iné rušivé vplyvy.
Dohodnutie podmienok pri kúpe bytu
V prípade, ak si klient svoju vysnívanú nehnuteľnosti vyberie, prichádza na rad dohodnutie podmienok predaja vrátane ceny a lehoty uvoľnenia bytu.
Pokiaľ sa klient rozhodol pre konkrétnu nehnuteľnosť, prichádza na rad príprava zmluvnej dokumentácie. Klient by si mal zmluvu a všetky články zmluvy pozorne prečítať a konzultovať ju so svojim právnym zástupcom.
Je lepšie byt kúpiť alebo si ho prenajať?
Klient sa musí veľmi dobre zamyslieť, čo potrebuje, a čo je pre neho výhodné. Pri prenájme má voľnosť. Zároveň platí za niečo, čo iba užíva, a nikdy nebude jeho. V prípade kúpy nehnuteľnosti klient ide do rizika, pretože hodnota nehnuteľnosti sa môže nielen zvýšiť, ale aj znížiť. Okrem toho hypotéka predstavuje pre neho dlhodobý záväzok.
Ing. Peter Zukal, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
