0902 404 899

Keď viac izieb neznamená vyššiu cenu bytu

Nesprávna dispozícia môže skomplikovať predaj

pridané: 18. 8. 2026  ⋅  2 minúty čítania

V článku sa dozviete:
  • prečo môže rozdelenie priestranného bytu znížiť jeho hodnotu
  • čo kupujúcich na nefunkčnej dispozícii odrádza
  • ktoré chyby sa opakujú pri pridávaní ďalšej izby
  • na čo myslieť pri zmene dispozície nehnuteľnosti
Myslíte si, že stačí pridať izbu a predajná cena bytu bude automaticky vyššia? Pozor na to, čo riskujete. Pri predaji bytov sa často stretávam s presvedčením, že čím viac izieb, tým vyššia cena nehnuteľnosti. V snahe vytvoriť „rodinné bývanie“ tak majitelia rozdeľujú pôvodne priestranné byty na čo najviac malých miestností. Výsledkom sú dispozície, ktoré na papieri pôsobia lákavo: 4-izbový byt namiesto 3-izbového či 3-izbový namiesto 2-izbového. V praxi sú však nefunkčné a kupujúcich skôr odrádzajú. Premýšľali ste nad zmenou dispozície aj vy? Výborne, ukážem vám, ako to určite nerobiť.

Z 3-izbového bytu 4-izbový za každú cenu

Pôvodný byt mal rozlohu 70 m² a tvorili ho priestranná obývacia izba s loggiou, dve samostatné izby, samostatná kuchyňa a chodba s menšou vstavanou skriňou.
Majiteľ sa rozhodol vytvoriť 4-izbový byt. Urobil to týmto spôsobom:
  1. Obývaciu izbu rozdelil sadrokartónovou priečkou na dve malé miestnosti s oknom.
  2. Do chodby sa rozhodol pridať veľkú rolldoor skriňu, ktorá sa nezmestila do izieb.
Majiteľ bytu predpokladal, že takýmto spôsobom môže žiadať vyššiu kúpnu cenu, veď je to predsa „štvorizbák“. V konečnom dôsledku však táto dispozícia bytu uškodila:
  • Žiadna izba neplnila funkciu plnohodnotnej obývacej izby. Do väčšej miestnosti sa sotva zmestila sedačka, malý stolík a skrinka s televíziou.
  • V detských izbách nebolo miesto na skriňu a písací stôl. Všetko bolo natesno.
  • Chodba pôsobila ako stiesnený labyrint dverí s obrovskou skriňou.
Byt sme predávali niekoľko mesiacov a nakoniec ho kúpil bezdetný pár, ktorý plánoval priečku odstrániť. To znamenalo ďalšiu investíciu do rekonštrukcie a logicky aj nižšiu ponúknutú cenu. Majiteľ síce získal na papieri jednu izbu navyše, v skutočnosti však prišiel o výhodu priestranného 3-izbového bytu a musel z ceny zísť o niekoľko tisíc eur.
Záujemcovia o kúpu často hľadajú byty, ktoré pôsobia priestranne, vzdušne a majú dostatok prirodzeného svetla. Presne tak má pôsobiť aj váš byt. Výrazne si tým zvýšite šancu na predaj za trhovú cenu.

Z 2-izbového bytu 3-izbový a kuchyňa na chodbe

Druhý byt bol pôvodne klasický 2-izbový: veľká izba, menšia izba, samostatná kuchyňa s oknom a chodba so vstavanou skriňou.
Majiteľ chcel z bytu vytvoriť 3-izbový, aby „oslovil rodiny“. Zvolil však neatraktívne riešenie:
  1. Pôvodnú kuchyňu premenil na malú detskú izbu. Zostalo v nej síce okno, ale po umiestnení postele a skrinky už nezostal priestor na písací stôl.
  2. Novú kuchyňu vytvoril priamo na chodbe. Medzi drezom a vchodovými dverami zostalo asi 0,5 metra priestoru.
Už pri prvej obhliadke som pochopila, že aktuálna dispozícia nie je ideálna. Prečo?
  • Každý, kto vošiel do bytu, sa ocitol rovno pri dreze.
  • Kuchyňa nemala okno a jedinou možnosťou odvetrania bol digestor. Pachy sa preto šírili celým bytom.
  • Pôvodná kuchyňa bola ako tretia izba tesná a ťažko zariaditeľná. Po umiestnení postele a malej skrinky sa do nej nezmestil písací stôl ani šatníková skriňa.
  • Veľká rolldoor skriňa bola umiestnená v obývacej izbe, čím zmenšovala jej priestor.
Výsledkom bolo, že byt prilákal rodiny, ktoré sa po obhliadke rozhodli nehnuteľnosť nekúpiť. Napokon ho kúpil pár, ktorý dispozíciu zachoval, ale zaplatil nižšiu cenu, než majiteľ pôvodne požadoval.

Spoločný menovateľ nešťastných zmien

Oba príbehy majú niekoľko spoločných znakov:
  1. Počet izieb bol dôležitejší než kvalita priestoru. Majitelia sa zamerali na údaj v inzeráte – 3-izbový či 4-izbový byt, a to namiesto priestrannosti a funkčnosti.
  2. Ignorovanie prirodzeného členenia bytu. Kuchyňa má byť blízko dennej zóny a logicky napojená na obývaciu izbu, nie vytlačená na chodbu.
  3. Nedostatok úložných priestorov. Rozdelením izieb zanikol priestor na šatníkové skrine. Kupujúci hneď uvažovali nad tým, kam si odložia všetky veci a koľko ich bude stáť dodatočné riešenie.
Tieto nedostatky znižovali ochotu záujemcov zaplatiť požadovanú cenu.

Ako pristupovať k zmene dispozície rozumne?

Z týchto príkladov vyplýva niekoľko praktických zásad:
  • Zamyslite sa, akú skupinu záujemcov chcete svojím bytom pri predaji zaujať.
  • Prejdite si fakty, ako sú rozloha, aktuálna dispozícia a praktickosť upravenej dispozície.
  • Skôr než odstránite prvú priečku, poraďte sa s architektom a maklérom. Architekt pomôže zachovať funkčnosť, maklér zasa vie, čo kupujúci v danej lokalite reálne hľadajú.
  • Pri každej úprave myslite na budúci predaj. Aj keď byt prerábate „pre seba“, je veľmi pravdepodobné, že ho raz budete predávať. Univerzálnejšia dispozícia má z dlhodobého hľadiska vyššiu hodnotu.

Menej je niekedy viac

Vytvoriť z 3-izbového bytu 4-izbový alebo z 2-izbového 3-izbový nemusí byť automaticky zlé rozhodnutie. Dôležité však je dôkladne si zmeny premyslieť a zvážiť ich prínos pre budúci predaj. Z pohľadu realitnej praxe platí jednoduché pravidlo. Kupujúci platí za kvalitu priestoru, nie za počet deliacich priečok. Ak to pochopíte skôr, než začnete „rezať“ do dispozície bytu, ušetríte si veľa peňazí aj sklamania.
Autorka eseje:
Natália Jasníková, RSc.
Manažérka v spoločnosti JKV REAL pre okres Nitra
Autorka je úspešným absolventom realitného študijného programu RSc.

Poznámka: Táto esej vznikla v rámci realitného študijného programu RSc. Pre účely zverejnenia na tejto webovej stránke bola redakčne upravená. Názory a odporúčania uvedené v texte predstavujú pohľad autora a nemusia vyjadrovať oficiálne stanovisko Slovenskej realitnej akadémie.