Pokiaľ nefinancujete kúpu nehnuteľnosti z vlastných zdrojov (čo je najvýhodnejšie, ale nie vždy možné), na úhradu kúpnej ceny musíte použiť cudzie prostriedky. Platí všeobecne známe pravidlo, že čím nižší úver si beriete, tým viac v konečnom dôsledku ušetríte.
Najčastejšou formou financovania kúpy nehnuteľnosti z cudzích zdrojov je použitie hypotekárneho úveru alebo účelového (spotrebného) úveru, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou.
Hypotekárny úver je úver s lehotou splatnosti najmenej 4 a najviac 30 rokov. Zabezpečený je záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti a to aj rozostavenej.
Hypotekárny úver je možné použiť na:
a) nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti alebo jej časti, a to:
– kúpou
– zámenou (s prípadným doplatením)
– vysporiadaním bezpodielového spoluvlastníctva manželov po rozvode alebo pri zrušení bezpodielového spoluvlastníctva manželov
– dedičským vyrovnaním
b) výstavbu alebo zmenu dokončených stavieb (napr. nadstavba rodinného domu)
c) údržbu nehnuteľnosti (rekonštrukcia alebo modernizácia)
d) splatenie už poskytnutého úveru použitého na vyššie uvedený účel
Klasické hypotekárne úvery poskytujú na Slovensku takmer všetky väčšie banky. Okrem hypotekárnych úverov poskytujú banky aj bezúčelové hypotéky alebo spotrebné úvery zabezpečené nehnuteľnosťou (americké hypotéky, úvery na bývanie a pod.).
Hoci v každej banke sú určité odlišnosti pri vybavovaní hypotekárneho úveru, proces jeho získania sa dá vo všeobecnosti rozdeliť do týchto troch fáz:
- Posúdenie bonity klienta bankou (vytvorenie “skóringového” modelu)
- Podanie žiadosti, schválenie úveru a podpis zmlúv
- Čerpanie úveru
Na čo si dať pozor pri vybavovaní hypotekárneho úveru?
Bankové poplatky
Banky sa začínajú predbiehať vo výške úrokových sadzieb. U niektorých klientov existuje mylná predstava, že ak má banková inštitúcia nižšiu úrokovú sadzbu, aj celkový úver bude výhodnejší. Niektoré banky si zvyknú kompenzovať zníženú úrokovú sadzbu v poplatkoch! Treba povedať, že máloktorý klient si pri uzatváraní zmluvy prečíta aj aktuálny sadzobník bankových poplatkov. Keby sa s ním oboznámil, zostal by pravdepodobne prekvapený, pretože banka je oprávnená výšku jednotlivých poplatkov kedykoľvek meniť.
Pre ilustráciu uvádzame niekoľko poplatkov, ktoré si účtujú v rôznych výškach takmer všetky banky:
- Poplatok za poskytnutie úveru,
- Poplatok za vedenie úverového účtu,
- Poplatok za upomienku,
- Poplatok za zmenu v úverovej zmluve (napr. podpis dodatku a pod.),
- Poplatok za predčasné splatenie úveru,
- Poplatok za mimoriadnu splátku,
- Poplatok za nedočerpanie úveru (napr. pri výstavbe, rekonštrukcii)
- a mnohé iné …
Nízke úrokové sadzby
Výška úrokovej sadzby je vždy individuálna a ovplyvňujú ju mnohé faktory, najmä na strane žiadateľa. Obozretný treba byť pri podozrivo nízkych úrokových sadzbách. Banka si môže kompenzovať nízku úrokovú sadzbu vysokými poplatkami alebo povinným poistením, uzavretie ktorého podmieni pre poskytnutie úveru.
Úver a poistenie
Aj keď poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech banky v prípade vzniku škody je logické a je jednou zo základných podmienok bánk pre poskytnutie úveru, treba dôsledne preskúmať, či vám banka “nevnucuje” určitú poisťovňu, ktorá si účtuje podstatne vyššie poistné ako iné poisťovne. Predražiť celý úver môže aj povinnosť dlžníka uzavrieť životné poistenie. Výška tohto poistného sa môže a pravdepodobne aj bude meniť. Iné poistné budete platiť, ak máte tridsať rokov, iné ak päťdesiat.
Sledujte svoju hypotekárnu banku
Informujte sa, ako vám banka upravuje úrokovú sadzbu (ak ju nemáte fixovanú na určité obdobie). Sledujte aj to, ako priebežne mení výšku jednotlivých bankových poplatkov. Ak sa vám ich vývoj nepozdáva, neváhajte splatiť úver predčasne (k výročiu ukončenia fixácie bez poplatku) a to aj z prostriedkov iného hypotekárneho úveru. Môžete veľa ušetriť.
Banku nezavádzajte
Pri žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru uvádzajte a banke predkladajte len pravdivé informácie. Tieto finančné inštitúcie majú viaceré operatívne zdroje, z ktorých si môžu vami predložené informácie overiť (úverový register, Sociálna poisťovňa a pod.).
Čerstvo zaľúbení? Od úveru načas ruky preč!
Aj keď podľa televíznych reklám je evidentná túžba každého zamilovaného páru pomaľovať si bláznivými farbami steny svojej nehnuteľnosti, je treba vidieť aj druhú stránku veci. V čase stále zvyšujúceho sa počtu rozchodov a rozvodov odporúčam čerstvo zamilovaným dvojiciam otestovať si silu svojej lásky aspoň načas v prenajatej nehnuteľnosti. Náklady, za ktoré budete musieť vyriešiť situáciu s bankou po vašom rozchode, môžu byť podstatne vyššie ako cena za „testovací“ nájom.
Rada na záver:
Ak splácate hypotekárny úver, snažte sa mať vždy a načas potrebnú požadovanú výšku splátky na úverovom účte. Ideálne je mať na účte rezervu aspoň na dva až tri mesiace dopredu pre prípad nepredvídateľných ťažkostí spojených s finančnou insolventnosťou.
