Autor: Ing. Štefan Hofer, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 14.6.2021
Počas svojej praxe sa ako realitný maklér často stretávam pri predaji rodinných domov a pozemkov so stavbami, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva. Boli pritom postavené na pozemku majiteľa a patria do jeho majetku. Nemajú právoplatné stavebné povolenie alebo ich realizácii nepredchádzalo ohlásenie drobnej stavby, a tým pádom sú prekážkou v predaji nehnuteľnosti.
Vo väčšine prípadov sa jedná o menšie stavby, doplnkové stavby k hlavnej stavbe, ako sú garáže, altánky, bazény, sklady na náradie a pod. Pri ich výstavbe majiteľ väčšinou zákon úmyselne neporušoval. Majiteľ o nelegálnych stavbách často ani netuší, sú skôr výsledkom jeho neznalosti. No k porušeniu zákona a ku komplikáciám s tým súvisiacim predsa došlo.
Ako postupovať v prípade, keď vlastník nehnuteľnosti zistí, že stavba, ktorú realizoval na svojom pozemku, nespĺňa náležitosti vyžadované zákonom?
Čo je to stavba
V prvom rade je potrebné si ujasniť, čo je to stavba.
Tento pojem vymedzuje stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v z.n.p.) v ustanovení § 43 takto:
Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie:
a) spojenie pevným základom,
b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,
c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,
d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,
e) umiestnenie pod zemou.
Takýmito stavbami na pozemku u vlastníka môže byť rodinný dom, ale aj garáž, altánok či skleník.
ǀ Ak potrebujete poradiť, čo robiť v prípade, že stavba, ktorú ste zrealizovali na svojom pozemku nespĺňa náležitosti vyžadované zákonom, prípadne máte iný právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Na to, aby mohol stavebník legálne postaviť akúkoľvek stavbu, musí splniť viacero podmienok. Stavbu môže postaviť len
- na svojom pozemku podľa § 58 zákona č. 50/1976 Zb.
- na základe príslušnej stavebnej dokumentácie § 63 a § 64 zákona č. 50/1976 Zb.
- so súhlasom stavebného úradu a to buď na základe vydaného stavebného povolenia § 68 zákona č. 50/1976 Zb. alebo ohlásenia drobnej stavby v zmysle § 55 zákona č. 50/1976 Zb.
Ak majiteľ nehnuteľnosti – stavebník postupuje podľa stavebného zákona, tak všetky stavby realizované na jeho pozemku, sú postavené v súlade so zákonom a správne zapísané na liste vlastníctva.
V praxi sa však stretávam aj s prípadmi, kedy vlastník nehnuteľnosti niektorú zo svojich povinností zanedbal a následne sa tak dostal do problémov s tzv. čiernou, čiže nelegálnou stavbou.
Čierna stavba
Čierna stavba je vžitý názov pre nepovolenú stavbu – postavenú bez stavebného povolenia alebo v rozpore so stavebným povolením.
Je potrebné dať do poriadku takýto stav? Dá sa čierna stavba ešte zlegalizovať? Hrozí majiteľovi takejto stavby postih? Ako najčastejšie majiteľ zistí, že jeho nehnuteľnosť nespĺňa potrebné náležitosti a je čiernou stavbou?
Majiteľ nehnuteľnosti zistí skutočnosť že vlastní čiernu stavbu zvyčajne v okamihu, keď chce požiadať o hypotekárny úver. Predmetom zabezpečenia úveru budú nehnuteľnosti, ktoré vlastní, napríklad rodinný dom a ďalšie stavby na jeho parcelách.
Jedným z podkladov, ktoré musí predložiť banke pri žiadosti o hypotekárny úver, je aj znalecký posudok k predmetu zabezpečenia – nehnuteľnostiam. Znalec na základe predložených dokladov k oceňovaným nehnuteľnostiam vyhotoví posudok, pričom zakreslí a ocení všetky stavby nachádzajúce sa na pozemku majiteľa.
V prípade, že sa na pozemku nachádzajú nelegálne stavby, banka túto skutočnosť zistí pri porovnaní znaleckého posudku, vydaných povolení k stavbám a listu vlastníctva. Takéto stavby sa nemôžu stať predmetom zabezpečenia. V lepšom prípade banka vyzve majiteľa nehnuteľnosti, aby zjednal nápravu skutkového stavu. V horšom prípade úver ihneď zamietne z dôvodu neakceptovateľného predmetu zabezpečenia.
Obdobným prípadom je predaj nehnuteľnosti. Väčšina kupujúcich si totiž financovanie kúpy zabezpečuje prostredníctvom hypotéky a opäť je tu prípad, kedy sa o čiernej stavbe majiteľ nehnuteľnosti, prípadne aj kupujúci dozvedia až zo znaleckého posudku.
Nielen banka, ale aj samotný znalec môže už v čase, keď robí dokumentačnú obhliadku nehnuteľnosti, upozorniť majiteľa nehnuteľnosti, že skutkový stav nezodpovedá právnemu stavu.
Čo robiť, ak skutkový stav nezodpovedá právnemu stavu?
Čo je potrebné v danej chvíli urobiť? A dá sa takýto stav ešte napraviť?
S trochou nadsázky môžeme nájsť dve možnosti riešenia situácie. Tá prvá je stavbu zbúrať. Tá druhá je stavbu dodatočne zlegalizovať. Z praktického, ale aj ekonomického hľadiska je samozrejme výhodnejšia druhá možnosť.
Konanie o dodatočnom povolení stavby sa realizuje v zmysle § 88 zákona 50/1976 Zb. Postup je obdobný ako pri „klasickom“ povolení stavby – stavebník spolu so žiadosťou predkladá stavebnému úradu predpísanú dokumentáciu a vyjadrenia dotknutých orgánov a taktiež zoznam účastníkov konania.
Základný poplatok za stavebné povolenie v prípade rodinného domu začína na sume 50,- eur, v prípade ohlásenia drobnej stavby od sumy 20,- eur.
No treba si uvedomiť, že pokuty za porušenie zákona sú omnoho vyššie.
Ak stavebník stavia rodinný dom bez stavebného povolenia, stavebný úrad mu môže uložiť pokutu až do výšky 33.193,92 eur. Za neohlásenú stavbu alebo rekonštrukciu, môže byť pri nesplnení ohlasovacej povinnosti udelená pokuta do výšky 331,93 eur. Ak je ale namiesto ohlásenia stavby potrebné stavebné povolenie a nebolo vydané, tak sa pokuta pohybuje do maximálnej výšky 829,84 eur.
Čierna stavba a poistenie nehnuteľnosti
Je tu ešte jeden podstatný moment, prečo je dobré zosúladiť skutkový a právny stav majetku. Väčšina majiteľov nehnuteľností má uzatvorené poistenie pre prípad ich zničenia či poškodenia. V prípade, že dôjde k poistnej udalosti, poisťovňa bude skúmať nielen rozsah škody a dôvod vzniku, ale aj legálnosť poistenej stavby. A ak stavba nebola zhotovená legálne, poisťovňa plnenie odmietne.
Kde sa môže majiteľ čiernej stavby obrátiť o pomoc?
Najlepšie je existencii čiernej stavby predísť a už v prípravnom procese pred začatím výstavby či prestavby požiadať o pomoc architekta alebo stavebného inžiniera. Ten vie pripraviť celú dokumentáciu k stavebnému povoleniu, alebo aj k ohláseniu drobnej stavby tak, aby boli dodržané všetky zákonné podmienky. Rovnako je treba postupovať aj pri dodatočnej legalizácii stavby.
Realitný maklér už dávno nie je len obchodník
V prípade predaja nehnuteľnosti môže vlastníka nehnuteľnosti na existenciu čiernej stavby upozorniť realitný maklér. Jeho úlohou je pred predajom vyžiadať si od majiteľa nehnuteľnosti všetky dostupné podklady k nehnuteľnosti a porovnať skutkový stav s právnym stavom. A ak niečo nie je v poriadku, tak môže maklér pomôcť situáciu zmeniť a napraviť. Mať takéhoto poradcu pri sebe je dobré nielen pri predaji, ale aj kúpe nehnuteľnosti.
Slovenský realitný trh prechádza rýchlymi a dynamickými zmenami. Realitný maklér už dávno nie je len obchodník. Je to profesionál v mnohých oblastiach. A pri svojej práci sa spája a radí s inými profesionálmi. Tak, aby výsledkom jeho činnosti nebolo len sprostredkovanie predaja alebo kúpy, ale poskytnutie kompletných realitných služieb, medzi ktoré určite patrí aj odhalenie nelegálnej stavby a jej následná legalizácia.
Ing. Štefan Hofer, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
