Autor: Mgr. Petra Nemcová, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 28. 7. 2019
Airbnb pre Slovákov nie je žiadna novinka. Záujem o prenájom ubytovania v súkromí cez túto internetovú platformu Airbnb narastá každý rok aj na Slovensku. Ako sa to ale má robiť správne, a čo by mal každý vedieť?
Legislatíva a zákony sú veľakrát veľmi nepresné alebo nedokonalé. Ako na to, aby sme boli úspešní a zároveň mohli kľudne spávať?
1. Ako prenajímať nehnuteľnosť cez Airbnb?
Možností je viac. Dôležité je určiť si cieľ, a vybrať si spôsob, akým sa chcete prenájmu venovať.
Prvá možnosť – stanete sa hostiteľom vo vlastnej nehnuteľnosti
Asi najčastejší a najbežnejší scenár je, sám sa stať hostiteľom vo vlastnej nehnuteľnosti.
Máte byt blízko centra, tak zo seba, ako majiteľa, urobíte prenajímateľa, živnostníka, hostiteľa. Budete upratovať, prať, žehliť a komunikovať denne s hosťami.
Mali by ste však mať na to predpoklady a nervy. Znamená to tiež ovládať cudzie jazyky, byť neustále online, odpovedať hosťom včas, riešiť s nimi komplikácie, mať organizačné schopnosti.
Zisk v tomto prípade maximalizujete. Stojí vás to však najviac času a energie. V takomto prípade sa nedá hovoriť o pasívnom príjme.
Pri 2-3 bytoch už je teoreticky možné vyprodukovať vyšší príjem, ako je priemerný plat v Bratislave. Počítajte však s tým, že dovolenky, víkendy a sviatky asi mať nebudete. Časť povinností môžete delegovať. Napríklad upratovanie zveríte spoľahlivej upratovačke, ktorá má cit pre poriadok.
V prípade mimoriadnej situácie si viete zablokovať dostupnosť určitých dní v Airbnb kalendári. Samozrejme, na úkor Vášho zisku.
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Druhá možnosť – stanete sa hostiteľom v cudzej nehnuteľnosti (nehnuteľnostiach)
Čo vtedy, ak nemáte vlastné nehnuteľnosti, ale máte pre Airbnb predpoklady/skúsenosti? Môžete si prenajať nehnuteľnosť kamaráta/známeho, alebo úplne cudzieho človeka, ktorý vám v nájomnej zmluve povolí byt ďalej prenajímať na Airbnb.
Najskôr mu vysvetlíte, ako Airbnb funguje. Poviete mu, že ľudia hľadajúci ubytovanie tam majú vo svojich profiloch hodnotenie, a že vy budete schvaľovať len takých, ktorí ho majú pozitívne. Tiež mu poviete, že o týmto spôsobom prenajímaný byt sa treba lepšie starať. Pred každou návštevou ho totiž musíte dôkladne upratať, opraviť menšie závady a pripraviť pre hostí.
Tento spôsob má výhody i nevýhody:
- Nehnuteľnosť nevlastníte, čiže neplatíte hypotéku, a nemáte iné záväzky vyplývajúce z jej vlastníctva.
- V prípade, ak by vás táto činnosť prestala baviť, prenájom bytov ukončíte. Vlastníci si nájdu iných nájomníkov, a vy sa môžete bezstarostne venovať čomukoľvek inému.
- Váš zisk je znížený o dohodnuté nájomné. Jeho výška je veľmi dôležitá, rovnako ako aj celková matematika nákladov spojeným s prenajímaním. Podstupujete riziko, že v horších mesiacoch budete v strate, t.j. budete doplácať na nájom majiteľovi.
Tretia možnosť – prenajmete svoju nehnuteľnosť hostiteľovi
Asi najpasívnejšou, a zároveň pre vás najbezpečnejšou formou, akou sa môžete podieľať na Airbnb platforme, je možnosť prenajať vašu nehnuteľnosť niektorému hostiteľovi.
Ak vám postačuje o 10% až 20% vyšší príjem z prenájmu, ako by ste dosiahli pri dlhodobom prenájme a netúžite si pridávať ďalšie pracovné starosti, tak táto voľba je tá pravá.
Hostiteľ prevezme na seba všetky záležitosti, ktoré súvisia s bytom, t.j. aj riziká prenajímania. Akékoľvek drobné opravy, poškodenia, odovzdávanie kľúčov, zabezpečovanie čistoty, obsadenosť, rieši s hosťami on. Všetky tieto podmienky sa dajú podrobne zakomponovať do nájomnej zmluvy.
2. Koľko sa dá zarobiť?
Je to najčastejšia otázka záujemcov o prenájom v rámci Airbnb. V porovnaní s dlhodobým prenájmom nie je odpoveď taká jednoznačná a jednoduchá. Pri Airbnb treba ceny pružne meniť, a svoj príjem maximalizovať optimálnou cenovou stratégiou. Cenu výrazne ovplyvňuje viacero faktorov.
Sezónnosť
V mesiacoch máj až september je výrazne viac cestujúcich. Umožňuje to nastaviť si vyššie ceny. Najslabšie mesiace sú november, január a február. Vtedy sa môžu hostitelia veľmi rýchlo dostať aj do straty. Preto sú nútení prenajímať nehnuteľnosť aj za dumpingové ceny, ktoré nemusia pokryť ani ich náklady.
V decembri, najmä v okolí sviatkov a Silvestra, sú ceny aj niekoľkonásobné, a obsadenosť je veľmi vysoká. Taktiež kultúrne a športové podujatia zvyšujú záujem a zároveň aj ceny ubytovania.
Pri dlhodobom prenájme je to inak. Sezónnosť z pohľadu roka je prakticky nulová. Nájomník platí každý mesiac rovnaký nájom.
Lokalita
Pre nehnuteľnosti všade vo svete platí, že lokalita je kľúčová. Odráža sa to aj v cenových rozdieloch. Tie sú v závislosti od lokality pri krátkodobých prenájmoch ešte výraznejšie.
Cestovanie je stále dostupnejšie, ľudia cestujú po celom svete. Chcú spoznávať, objavovať nové miesta, mestá, ľudské príbehy. Záujem o väčšie mestá (napríklad Bratislava alebo Košice) je vyšší. Na druhej strane je tam aj vyššia konkurencia.
V menších mestách sa viete so svojou ponukou vo umiestniť vo vyhľadávaní na vyšších priečkach jednoduchšie.
Všetko má svoje PRE aj PROTI. Na Slovensku robia úspešne ľudia Airbnb vo Zvolene, Banskej Štiavnici, Košiciach. Veľmi rozvinuté a vyhľadávané sú Tatry a okolie.
Môžete polemizovať, či je vaše mesto pre Airbnb dosť atraktívne, či má čo ponúknuť, či tam chodia turisti. Skúsenosti však získate len tak, že nehnuteľnosť pridáte do ponuky, a uvidíte čo sa stane.
Ďalšie faktory, ktoré ovplyvňujú ceny v Airbnb
V porovnaní s dlhodobým prenájmom, kde riadi cenu najmä dopyt po prenájmoch a vývoj situácie na trhu, pri krátkodobých prenájmoch ovplyvňujú ceny aj úplne iné faktory.
Zlé hodnotenia bytu, komunikácie alebo čistoty dokáže odradiť veľké množstvo záujemcov, a tak vám nezostane iné ako znižovať ceny.
Naopak, dobré hodnotenia vám umožňujú ceny zvyšovať. Je to priama úmera a zároveň hra, ktorej pravidlá by ste mali vedieť, ak chcete byť úspešní.
Airbnb používa prepracovaný systém hodnotenia tak hostiteľov, ako aj ich ponúk.
Pokiaľ vám trvá odpísať hosťom na nejakú požiadavku o hodinu viac ako inému hostiteľovi v rovnakej lokalite, môže sa stať, že jeho ponuka bude zobrazená na webe vyššie, ako tá vaša.
Pri dlhodobom prenájme je v podstate jedno, aký ste človek. O cene rozhodujú parametre bytu, lokality a situácie na trhu. Pri krátkodobom prenájme viete získať vyšší príjem aj nadštandardnou starostlivosťou o hostí. Nemusí ísť len o platené doplnkové služby (napríklad raňajky, nákup, odvoz). Pokiaľ sa hosťom venujete, napíšu vám prekrásne hodnotenia, ktoré fungujú ako magnet pre ďalších hostí.
Krátkodobý prenájom je rozsiahlejší a náročnejší na prípravu ako dlhodobý prenájom.
Obrovský vplyv na cenu má veľkosť konkurencie, t.j. počet aktívnych “listingov“.
Pri krátkodobých prenájmoch Vám nestačia znalosti z dlhodobého prenajímania nehnuteľnosti. Pre úspech v Airbnb potrebujete oveľa viac.
Rozdiel je aj v časovej náročnosti. Pri dlhodobom prenájme
- neupratujete byt 15 krát za mesiac,
- neperiete bielizeň z pätnástich pobytov,
- nekomunikujete s nájomníkmi denne, nemusíte im vysvetľovať, ako sa dostať z letiska verejnou dopravou do vášho bytu alebo kde zaparkovať bezpečne a bezplatne v okolí bytu.
Na druhej strane, ak všetko robíte na vysokej úrovni, tržby z krátkodobých pobytov vám dokážu vygenerovať solídny príjem.
Investor by mal objektívne pripustiť aj fakt, že pri menšej kríze, pri poklese počtu cestujúcich, môžu mať hostitelia problém. Preto je nesmierne dôležité kupovať investičnú nehnuteľnosť tak, aby vám vychádzala matematika aj pri dlhodobom prenájme.
3. Nespokojní susedia veľa nezmôžu
Ľudia majú prirodzenú tendenciu obávať sa neznámeho. Viem pochopiť každého, kto má obavy z krátkodobého prenájmu. Dovolím si zacitovať vyjadrenie JUDr. Slavomíra Slávika, advokáta:
„Čo sa týka ubytovania ľudí vo svojom byte, z hľadiska susedských vzťahov platia rovnaké pravidlá ako pre majiteľa bytu. Prípadný hluk v nočných hodinách môžu susedia riešiť prostredníctvom správcu či polície. V spoločných priestoroch by mohli takto ubytované osoby postihovať len vtedy, ak by z ich strany dochádzalo k ničeniu spoločného majetku alebo neprimeraným zásahom do vlastníckych práv iných vlastníkov bytov (napr. fajčenie v spoločných priestoroch, poškodzovanie osvetlenia a pod.).
Samotný prechod takto ubytovaných osôb, resp. ich pohyb po chodbe, nie je možné chápať ako negatívne konanie, proti ktorému by mohli ostatní vlastníci namietať.“
Čiže, ak sú dodržané tieto pravidlá (čo väčšinou sú), a turisti prídu na byt iba prespať, susedia, ktorí namietajú proti meniacim sa nájomníkom, nakoniec nič nezmôžu.
4. Predvídajte a buďte obozretní
My, ľudia, sme nevyspytateľní. Chtiac alebo nechtiac, škody môžu vzniknúť. Rátajte s komplikáciami. Pokiaľ by išlo všetko jednoducho, robil by to každý, a všetci by boli „milionári“.
Nehnuteľnosť odporúčam mať vždy komplexne poistenú. Samozrejmosťou by malo byť aj poistenie zodpovednosti za škodu voči tretím osobám, najmä pri bytových domoch s mnohými susedmi a možnými vysokými poistnými udalosťami. Niektoré poisťovne v týchto prípadoch požadujú mať aj poistených nájomníkov.
Čiastočným riešením je aj “security depozit“, ktorý je možný žiadať od nájomcov. Pri nastavovaní depozitu ide o to, že Airbnb autorizuje kreditnú kartu hosťa na vami zvolenú sumu. Pokiaľ sa 2 dni po ich odchode nenahlási žiaden problém, tak im peniaze na nej nechajú. Príliš veľké depozity však vedia hostí odradiť. Depozit by mal byť nastavený priamo úmerne cene za noc, za ktorú byt prenajímate.
Ďalšia ochrana je cez platformu Airbnb, a to formou hostiteľskej záruky. Ochrana proti poškodeniu majetku je až do výšky jedného milióna USD, pre každého hostiteľa a každú ponuku. Dôležité je však vedieť, čo všetko je, a čo nie je chránené.
Čo je chránené?
– poškodenie hostitelovho majetku (domov, jednotka, izby, majetok)
– všetky ponuky na Airbnb vo všetkých krajinách
– platby uskutočnené prostredníctvom hostiteľskej záruky
Pokiaľ dôjde k poškodeniu, je potrebné dodať dokumentáciu (fotky, účtenky, atď.), ktorá bude súčasťou vyhodnocovacieho procesu.
Čo nie je chránené?
– uplatnenie nároku treťou stranou pri ujme na zdraví a poškodenia majetku
– poškodenie zdieľaných alebo spoločných priestorov v budove, ktoré nie sú súčasťou ponuky ako takej
– hotovosť a zabezpečenie
– poškodenie spôsobené domácim miláčikom
– poškodenie spôsobené bežným opotrebením
Niektoré predmety môžu mať v rámci hostiteľskej záruky obmedzenejšie ochranu (napríklad umelecké diela, starožitnosti, vrátane nábytku a šperkov, cenné koberce, zberateľské predmety).
5. Čo robiť, aby vám prenájom cez Airbnb fungoval?
- Odlíšiť sa od konkurencie. Byt by mal na prvý pohľad hostí zaujať. Pri dlhodobom prenájme hľadáte jedného nájomníka, pri krátkodobom potrebujete ubytovávať niekoľkokrát mesačne mnohých hostí.
- Hostia by sa mali cítiť sa u vás tak príjemne, ako doma.
- Aj pri Airbnb platí, že čím lepšie fotografie vaša ponuka má, tým lepšie a rýchlejšie sa váš byt obsadzuje a rezervuje. Na fotografiách veľmi záleží.
- Na požiadavku hľadača ubytovania na Airbnb odpovedať do jednej hodiny. Čím skôr, tým lepšie. Šance, že si „zabookujú“ vás, sa veľmi zvyšujú.
- Dobré a kvalitné hodnotenia vás automaticky posielajú na popredné pozície. Hodnotenia hostiteľov sú najdôležitejšou súčasťou Airbnb. S hosťom treba komunikovať, byť milý a ústretový, prípadne poskytnúť niečo navyše.
- Staňte sa superhostitelom. Byť ním je obrovská konkurenčná výhoda, ktorú chce získať každý hostiteľ Airbnb. Superhostitel je pre hostí zárukou kvality. Čo musí splniť, aby získal takýto status?
- výkonnosť sa meria za posledných 12 mesiacov, pre získanie kvalifikácie však
nemusíte hostiť celých 12 mesiacov, - ukončených minimálne 10 pobytov ALEBO úspešne ukončené aspoň 3 rezervácie v
súhrnnej dĺžke najmenej 100 nocí, - index hodnotenia dlhodobo na úrovni najmenej 50%,
- index odpovedí dlhodobo nie nižší ako 90%,
- žiadna zrušená rezervácia s výnimkou tých, ktoré spadajú pod Podmienky poľahčujúcich okolností Airbnb,
- celkové hodnotenie dlhodobo najmenej 4,8.
Získanie štatútu superhostiteľa sa vyhodnocuje štvrťročne: 1. januára, 1. apríla, 1. júla a 1. októbra každého roka. O status superhostiteľa sa nežiada. Okamžite, ako splníte všetky požiadavky programu do dňa štvrťročného hodnotenia, bude vám tento status pridelený.
Čím skôr získate prvé dobré hodnotenia, tým rýchlejšie môžete začať predávať a ponúkať byt cez Airbnb za vyššie ceny.
6. Legislatíva a dane
Na Slovensku zatiaľ nemáme jednoznačné stanovisko ministerstva práce ani ministerstva financií ohľadne režimu prenájmu nehnuteľnosti cez digitálne platformy.
Živostenský zákon stanovuje základný rozdiel v tom, či sú popri ubytovaní poskytované aj iné, ako základné, služby spojené s prenájmom.
Ak v rámci prenájmu aj upratujete, meníte posteľné prádlo, doplníte toaletný papier, opravíte kvapkajúci kohútik, či vymeníte žiarovku, mohlo by sa to považovať za iné služby spojené s prenájmom. V tomto prípade teda zrejme podnikáte a reálne konkurujete hotelom, hostelom alebo ubytovniam.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku sa nie vždy pred daňovým úradom priznávajú. Pri Airbnb sú však všetky platby realizované cez bankové účty, pričom sú evidované cez túto digitálnu platformu.
Zrejme je teda len otázkou času, kedy si aj slovenská finančná správa zaobstará databázu prenajímateľov cez Airbnb, a pustí sa do ich dodaňovania. Otázna by bola len forma zdaňovania.
Ak by sa príjem z prenájmu nehnuteľnosti prostredníctvom Airbnb považoval za príjem zo živnosti, zdaňoval by sa ako príjem z podnikania, a nie ako príjem z prenájmu.
Aké sú rozdiely?
Pri príjme z podnikania sú možnosti uplatnenia paušálnych výdavkov. Príjmy z neho sa môžu zaradiť ako ostatný príjem, pri ktorom daňovník nemá nárok na uplatnenie žiadnych vynaložených výdavkov. Zdanil by teda celú sumu, ktorú za prenájom cez Airbnb získal.
Keď chcete prenajímať nehnuteľnosť oficiálne:
- musíte sa registrovať na daňovom úrade
- urobiť to treba do konca nasledujúceho mesiaca, keď ste nehnuteľnosť prenajali a na daňovom úrade predložíte vyplnenú žiadosť o registráciu
- zaregistrujú vás do 30 dní od podania žiadosti a pridelia vám daňové identifikačné číslo (DIČ)
- príjem z prenájmu do 500,- EUR ročne je oslobodený od dane z príjmov, t.j. ak podávate daňové priznanie, zahrniete doň len príjem nad 500,- EUR.
- môžete si odčítať preukázateľné výdavky
Na čo si dať pozor?
Ak správca dane zistí, že ste si nesplnili registračnú povinnosť, vyzve vás, aby ste tak urobili. Pokiaľ výzve nevyhoviete v určenej lehote, daňový úrad vás zaregistruje z úradnej moci.
Úplne zásadný rozdiel je v sociálnom a zdravotnom poistení.
Kým príjem z prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku odvodom nepodlieha, príjem z podnikania je predmetom sociálneho a zdravotného poistenia. Napríklad pri dlhodobom prenájme garáže odvody neplatíte. Pri pravidelnom prenájme svojho bytu, či chaty cez Airbnb by ste však už sociálne a zdravotné odvody platiť zrejme mali.
Ďalší zásadný rozdiel je v režime DPH. Kým prenájom nehnuteľnosti je od DPH oslobodený, pri poskytovaní ubytovacej služby a prekročení obratu 49 790 eur je poskytovateľ služby povinný zaregistrovať sa na daňovom úrade ako platca DPH.
Zároveň pri poskytovaní ubytovacích služieb musíte obci alebo mestu platiť aj miestnu daň za ubytovanie.
A nezabudnite, že finančná správa vám môže nezaplatené dane dorúbiť spätne až za obdobie šiestich rokov.
7. Záver
Ako sa budú internetové platformy na Slovensku vyvíjať, nikto netuší. Upraví sa alebo zmení legislativa? Nie je už konkurencia príliš vysoká? Začnú proti nim bojovať ubytovacie zariadenia (hotely, penzióny), nakoľko im ubúda biznis? Jedno je ale isté. Báť sa konkurencie, lebo je privysoká, znamená neurobiť nič, a pokorne sa zmieriť s tým, že všetko už bolo vymyslené, povedané, uskutočnené.
Konkurencia znamená výzvu robiť veci lepšie, lepšie ako ostatní, odlíšiť sa. Konkurencia nás hecuje opustiť komfortnú zónu, prekonávať samých seba a dosahovať lepšie výsledky.
Tak, ako rastie ponuka bytov či izieb na prenájom, každoročne rastie aj počet cestovateľov a ľudí, ktorí začínajú práve Airbnb využívať ako formu ubytovania. Aj na Slovensku je turistov každým rokom viac. Cestovanie je dostupné skoro pre každého. Bratislava, ale aj iné časti Slovenska, sa stávajú pre cestovateľov čoraz viac atraktívnejšie.
Dôležité je dôverovať si, hrať fair play, a poskytovať čo možno najlepšie hostiteľské služby.
Mgr. Petra Nemcová, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi