Autor: Mgr. Alena Klimáčková, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 4. 7. 2017
Záujem o kúpu nehnuteľností ovplyvňuje na realitnom trhu viacero významných faktorov. V súčasnej dobe zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností zaznamenávame hlavne kvôli historicky nízkym úrokovým sadzbám, ktoré banky poskytujú na hypotekárnych úveroch. Od 1. marca 2017 sa museli banky prispôsobiť novým pravidlám, ktoré im nadiktovala Národná banka SR. Koncom roku 2016 a začiatkom roku 2017 sme boli informovaní z médií, že už nebude také jednoduché od 1.3.2017 získať hypotéku. Taktiež, že úrokové sadzby na hypotékach zaznamenali v roku 2016 svoje historické dno. Čo všetko sa sprísnilo a zmenilo v poskytovaní hypoték a aký dopad to bude mať na záujem o kúpu nehnuteľností i naďalej, budeme zisťovať postupne v priebehu roku 2017.
Základné zmeny v hypotekárnych úveroch od 1.3.2017
LTV
Získať hypotéku od 90 % do 100 % hodnoty nehnuteľnosti je už v tomto období oveľa ťažšie. Podľa nových podmienok je takéto financovanie dostupné iba pre jedného z desiatich klientov. Hypoték pokrývajúcich 80 % až 100 % hodnoty nehnuteľnosti bude môcť byť maximálne 40 %[1] (do 30. júna 2017 max.50%[2]).
Viac ako 80 % financovania teda získajú len štyria klienti z desiatich (vrátane toho jedného, ktorý bude mať financovanie od 90 % do 100 % hodnoty nehnuteľnosti).[3]
Obmedzenia smerujú k tomu, aby sa ukazovateľ LTV znižoval, teda aby žiadatelia disponovali aj inými zdrojmi na financovanie bývania, než tými z hypotéky. Zmierňujú sa tým riziká tak pre spotrebiteľov, ako aj pre veriteľov. Napríklad v minulosti sa poskytovali hypotéky vo výške do 70 % z ceny nehnuteľnosti.
„Predpokladáme, že zníženie takzvaného LTV, ktoré vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, môže znížiť dostupnosť hypotekárnych úverov pre klientov, ktorí nemajú nasporený dostatok vlastných zdrojov na vykrytie rozdielu medzi úverom a nákladmi na zabezpečenie nehnuteľnosti,“ potvrdzuje aj Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB.
Pravidlá pre poskytovanie stopercentných hypoték majú v ČSOB už teraz nastavené veľmi prísne. „V rámci zabezpečenia schopnosti splácať svoje záväzky majú v súčasnosti túto možnosť najmä klienti s najvyššou bonitou a so založenou nehnuteľnosťou v bankou akceptovaných lokalitách,“ pripomína A. Jamborová.[4]
Banky pri poskytovaní hypotéky budú prihliadať na úsporu
Banky smerujú k tomu, že klient bude musieť mať v budúcnosti až 30 % prostriedkov na bývanie našetrených alebo túto sumu bude môcť dorovnať spotrebným úverom. To však len v prípade, že bude mať dostatočne vysoký príjem, aby bol schopný tento úver splácať.[5]
„Spotrebný úver na dofinancovanie kúpy má splatnosť maximálne 8 rokov, inú úrokovú sadzbu ako hypotéka a klient by musel mať dostatočný príjem, aby ho banka vyhodnotila ako schopného splácať obidva úvery,“ vyjadrila sa Z. Ďuďáková z UniCredit Bank.
Zmeny pri refinancovaní
V minulosti stačilo čestné prehlásenie o príjme a banka spravila náhľad do Sociálnej poisťovne, či klient má príjem a či riadne platí odvody, a pritom neskúmala výšku príjmu.
Od 1.3.2017 môžu banky skúmať výšku príjmu aj pri refinančných úveroch. A ak sa klientovi medzičasom zníži príjem, môže sa stať, že banka refinančný úver klientovi zamietne.
Pri čerpaní úveru na stavbu alebo prestavbu bývania by už tiež nemalo stačiť predložiť iba čestné prehlásenie. Hrozí aj obmedzenie úverov na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a takisto zníženie percenta krytia na stavebné pozemky (výška možného úveru voči hodnote pozemku).[6]
Finančná rezerva
Aktuálne banky prísnejšie posudzujú bonitu, teda schopnosť splácať hypotéku. Po odpočítaní výdavkov musí mať finančnú rezervu až vo výške 20 % zo súčasného disponibilného zostatku.[7] Najskôr pôjde o rezervu vo výške 5 % a bude sa zvyšovať až na 20 % v roku 2018.[8]
Ukazovateľ sa vypočíta ako podiel všetkých splátok k čistému príjmu zníženého o životné minimum. Tento ukazovateľ nemá byť vyšší ako 95 % do konca júna 2017, 90 % do konca roku 2017, 85 % do konca júna 2018 a 80 % do konca roku 2018.[9]
„Po novom budeme zohľadňovať rezervu v rozpočte žiadateľa o hypotéku, ktorej cieľom je chrániť ho v prípade budúceho rastu cien respektíve nákladov na domácnosť,“ komentovala M. Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.
Zohľadnenie nárastu úrokových sadzieb
Banky testujú schopnosť splácať úver aj tak, že simulujú zvýšenie úrokovej sadzby o 2 % (2 percentuálne body). Zvýšenie úrokovej sadzby totiž spôsobí zvýšenie mesačnej splátky, a to môže negatívne ovplyvniť schopnosť splácať úver. Otestovaním schopnosti dlžníka splácať aj drahší úver je možné predísť riziku nesplácania.
Na testovanie má vplyv aj fixácia úrokovej sadzby. Pri fixáciách úrokovej sadzby na aspoň 10 rokov, to bude namiesto spomínaných 2 iba polovica, teda 1 % (1 percentuálny bod). No a pri fixácii až do konca splatnosti úveru tento test banka nebude musieť robiť.[10]
Zopár ďalších zmien
V prípade hypotéky na apartmán vám ju banka poskytne maximálne na 8 rokov. V prípade živnostníkov a podnikateľov, ktorých príjem sa sledoval podľa daňového priznania za ostatný rok, prichádza tiež k úprave. Banka si preverí aj aktuálny stav a aktuálne účtovné výkazy, aby neposudzovala len minulé príjmy, ktoré sa mohli medzičasom zmeniť.
Štátny príspevok pre mladých síce priamo nesúvisí s „úverovou reformou“, ale od 1.1.2017 sa hranica príjmu upravila na výšku 1 155,70 € pri jednom žiadateľovi a na 2 311,40 € pri dvoch žiadateľoch o hypotéku so štátnym príspevkom. Do úvahy sa berie priemerný mesačný príjem za minulý rok.[11]
Kedy je možné získať hypotéku?
Najlepšie si zmeny ukážeme na konkrétnom príklade s dvoma výškami hypoték, v ktorom môžeme vidieť, čo všetko sa bude z pohľadu financií brať do úvahy pri žiadaní hypotéky.
| Príklad žiadosti o hypotekárny úver v hodnote 56 000 € | Zostatok | |
| Čistý príjem žiadateľa o hypotekárny úver | 1000 € | 1000 € |
| Životné minimum | 198,09 € | 801,91 € |
| Finančná rezerva 20 % | 160,38 € | 641,53 € |
| Ostatné záväzky* | 120 € | 521,53 € |
| Výška splátky aktuálne žiadaného úveru (1,49 %) | 193 € | 328,83 € |
| Zvýšená splátka o 2 % (3,49 %) | 251 € | 270,53 € |
Hypotekárny úver by bol za týchto podmienok (aj so započítaním stres testu) schválený.[12]
| Príklad žiadosti o hypotekárny úver v hodnote 120 000 € | Zostatok | |
| Čistý príjem žiadateľa o hypotekárny úver | 1000 € | 1000 € |
| Životné minimum | 198,09 € | 801,91 € |
| Finančná rezerva 20 % | 160,38 € | 641,53 € |
| Ostatné záväzky* | 120 € | 521,53 € |
| Výška splátky aktuálne žiadaného úveru (1,49 %) | 414 € | 107,53 € |
| Zvýšená splátka o 2 % (3,49 %) | 538 € | – 16,47 € |
Hypotekárny úver za týchto podmienok by schválený nebol.[13]
* ostatné záväzky: povolené prečerpanie s úverovým rámcom 3 000 € a kreditná karta s úverovým rámcom 1 000 €. Pri týchto záväzkoch banka predpokladá, že 3 % predstavujú výšku záväzkov, t.j. 90 € mesačne za povolené prečerpanie a 30 € mesačne za kreditnú kartu.
DOBRÉ VEDIEŤ: Všetky úverové produkty, hoci aj bežne využívané povolené prečerpania na bankovom účte, znižujú váš disponibilný zostatok a môžu ovplyvniť možnosť získania hypotéky.
POROVNANIE HYPOTÉK
Aktuálnosť údajov k 9.6.2017 (údaje sa aktualizujú pravidelne).[14]
| Úrok od | Fixácia | Poplatok za poskytnutie | Max. LTV | |
| % | roky | EUR | % | |
| UCB | 1,19 | 5 | 0 | 80 |
| UCB | 1,69 | 5 | 540 | 90 |
| UCB | 2,69 | 5 | 540 | 100 |
| OTP | 1,20 | 5 | 0 | 90 |
| ČSOB | 1,40 | 5 | 0 | 100 |
| VÚB | 1,49 | 5 | 0 | 80 |
| VÚB | 1,69 | 5 | 0 | 90 |
| VÚB | 1,99 | 5 | 0 | 100 |
| OBERBANK | 1,49 | 5 | 0 | 80 |
| BKS Bank | 1,49 | 5 | 600 | 100 |
| TATRA BANKA | 1,55 | 5 | 0 | 100 |
| SLSP | 1,59 | 5 | 0 | 100 |
| Poštová Banka | 1,65 | 5 | 0 | 100 |
| SBERBANK | 1,79 | 5 | 0 | 80 |
| MBank | 2,29 | 5 | 0 | 80 |
| MBank | 2,49 | 5 | 0 | 90 |
| Mbank | 3,69 | 5 | 0 | 100 |
| FIRO banka | 1,78 | 5 | 0 | 85 |
Ako to vyzerá s úrokovými sadzami na hypotékach a s nehnuteľnosťami v najbližšom období?
Juraj Valachy, ekonomický analytik Tatra banky:
„Sadzby hypoték na Slovensku sú už na úrovni ostatných krajín eurozóny, a preto ťažko predpokladať, že by v najbližšej dobe malo prísť k ich ďalšiemu poklesu. Práve naopak. Pokiaľ ECB začne s postupným ukončovaním programu QE (tlačenie peňazí a následný nákup štátnych dlhopisov) v priebehu budúceho roka, tak možno očakávať aj rast výnosov štátnych dlhopisov s dlhšou splatnosťou. Preto očakávame, že v priebehu budúceho roka majú sadzby hypoték potenciál na mierny postupný rast.”[15]
Mária Valachyová, hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne:
„Predpokladáme, že sadzby na úveroch na bývanie by sa mohli udržať na terajších úrovniach. V prípade, že bude ECB v priebehu roku 2017 postupne ustupovať z kvantitatívneho uvoľňovania a výnosy štátnych dlhopisov pôjdu nahor, mohli by koncom roka začať mierne stúpať aj sadzby na hypotékach.”[16]
Zdenko Štefanides, hlavný ekonóm VÚB:
„Zatiaľ neočakávame zásadné zmeny. ECB síce drží a aj bude držať krátke sadzby na historických minimách, no dlhodobé sadzby rastú. Začalo to v októbri, keď sa postupne začali rozmrazovať inflačné očakávania vo svete plus vznikla neistota, do kedy a koľko bude ECB nakupovať dlhopisy v rámci kvantitatívneho uvoľňovania. K tomu sa potom pridružili voľby v Amerike a Trumpova vízia o fiškálnej expanzii, čo zatlačilo USA a globálne výnosy ešte vyššie.”[17]
Rok 2016 bol v znamení nízkych úrokových sadzieb, ktoré klienti mohli získať na krátkych (1-3 rokov) i dlhších viazanostiach (5-10 rokov). Začiatkom roku 2017 sa situácia začína meniť. Úrokové sadzby pri dlhších viazanostiach začínajú stúpať. Prečo? Pretože bankám stúpajú náklady na dlhodobé financovanie. Vysvetlíme to na príklade. Banka ponúka investorom hypotekárne záložné listy (cenné papiere), aby získala zdroje na financovanie hypoték. Aby investor hypotekárny záložný list kúpil, musí mať motiváciu. A tou je výnos. Pre investora je výhodné, pokiaľ výnos z cenného papiera je vyšší ako inflácia, aby na tom zarobil. A keďže v súčasnosti inflácia začína konečne rásť (aj keď pomaly), aj úroky na cenných papieroch sú vyššie. Banka má teda vyššie náklady na “zháňanie” dlhodobých zdrojov, čo sa v konečnom dôsledku pretaví do úrokovej sadzby na hypotékach.[18]
Už dlhšie obdobie môžeme pozorovať pri hypotekárnych úveroch historicky najnižšie úrokové sadzby. Podľa viacerých odborníkov a predstaviteľov bankového trhu na Slovensku dosiahli svoje dno v roku 2016, aj naďalej však môžeme počítať s nízkymi sadzbami. Znižovať ďalej sa však už nebudú, koncom roka 2017 sa už očakáva ich mierne zvyšovanie. Európska centrálna banka by totiž mala ukončovať program QE – tlačenie peňazí a skupovanie štátnych dlhopisov – čo spôsobí v konečnom dôsledku spomínaný postupný nárast (viac by sa mal prejaviť v roku 2018).[19]
Daniela Danihel Rážová, predsedníčka Asociácie realitných maklérov, si myslí, že ceny nehnuteľností sa budú postupne stabilizovať. Od marca 2017 sa očakávala stabilizácia cien starých bytov. Nové byty môžu ešte zdražieť, čo je spôsobené aj miestnym poplatkom za rozvoj. Pri niektorých typoch nehnuteľností, napríklad väčšie byty, sa dokonca očakáva pokles cien.[20]
Záver
Realitný trh je aktuálne ovplyvňovaný hlavne a výrazne veľmi nízkymi úrokovými sadzbami na úveroch. Zmeny od 1.3.2017, s ktorými prišla Národná banka SR nijako neodradili záujemcov o kúpu nehnuteľností. Nízke úrokové sadzby predstavujú nižšiu mesačnú splátku a to každého vo veľkej miere zaujme a prepočíta si napr. platby za prenájom a platby za hypotéku. Kúpa vlastnej nehnuteľnosti aktuálne vychádza pre záujemcov o bývanie lacnejšie alebo rovnako ako prenájom. Tým sa realitnému trhu viac darí a zvýšil sa záujem o kúpu nehnuteľností. Súbežne je väčší záujem o predaj nehnuteľností, nakoľko ceny z dôvodu vyššieho dopytu po kúpe prirodzene vzrástli. Čo mi však nepripadá veľmi férové a ako sa hovorí “meter nie je na každého rovnaký”, je vplyv nových pravidiel Národnej banky SR. A to hlavne bonita klienta. Tí, čo majú vyšší príjem a úspory sú na tom lepšie pri vybavovaní hypotéky. Taktiež zníženie LTV nijako moc nechráni spotrebiteľa. Skôr ho núti, aby sa ešte viac zadĺžil, nakoľko z praxe viem, že väčšie percento kupujúcich nemá vlastné úspory. Buď siahnu po spotrebnom úvere alebo zakladajú druhú nehnuteľnosť, a to zväčša nehnuteľnosť rodičov, aby dosiahli výhodnejšie LTV, a tým aj lepšiu úrokovú sadzbu. Z dlhodobého hľadiska táto kombinácia predstavuje veľké riziko. Stačí strata zamestnania, choroba, v najhoršom prípade smrť dlžníka na úvere a sú v ohrození naraz dve rodiny. Nechcem byť pesimistická, ale tento model, ktorý sa aktuálne tvorí na trhu je veľmi nebezpečný. Mladí ľudia i napriek tomu prirodzene túžia a chcú bývať vo vlastnom.
Moje odporúčanie pre tých menej bonitných klientov je: už keď musíte buď hypotéku dofinancovať spotrebným úverom alebo zakladať súbežne dve nehnuteľnosti, tak ešte sporte! Sporte a kúpte čo najskôr pozemok. Na čo by Vám bol? Záujem o bývanie v mestách/ na dedinách sa v posledných dvoch rokoch výrazne zmenil. Záujem o bývanie na dedinách a v rodinných domoch výrazne vzrástol. Moja realitná kancelária zaznamenala veľmi veľký záujem o kúpu pozemkov. Záujem o pozemky majú i tunajší obyvatelia, a to hlavne o stavebné pozemky za účelom výstavby vlastného rodinného domu. Ale vzrástol i záujem o rekreačné pozemky a záhrady za účelom rekreácie. Záujem je hlavne z väčších miest Bratislava, Trnava a pod. Záujemcovia si potrebujú oddýchnuť od každodenného zhonu a hluku vo veľkých mestách. Tiež sa rozmáha chov domácich zvierat a pestovanie obilnín, výsadby ovocných a orechových sadov. Z tohto dôvodu kúpa pozemku niekde na vidieku predstavuje veľmi dobrú investíciu a zároveň zhodnotenie úspory a vytvorenie rezervy v prípade potreby. Je to taká poistka, ak by sa niečo nepredvídateľné stalo, tak budú mať mladí čo predať a získané peniaze môžu použiť buď na výdavky alebo mimoriadny vklad na hypotéku. Takže úverujte, bývajte a investujte.
[1] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[2] https://www.financnahitparada.sk/rady/hypoteky-od-132017-menia-pravidla
[3] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[4] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[5] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[6] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[7] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[8] www.financnahitparada.sk/rady/hypoteky-od-132017-menia-pravidla
[9] www.financnahitparada.sk/rady/hypoteky-od-132017-menia-pravidla
[10] www.financnahitparada.sk/rady/hypoteky-od-132017-menia-pravidla
[11] https://www.netfinancie.sk/a/stala-sa-hypoteka-strasiakom-pre-beznych-ludi/
[12] https://www.netfinancie.sk/a/stala-sa-hypoteka-strasiakom-pre-beznych-ludi/
[13] https://www.netfinancie.sk/a/stala-sa-hypoteka-strasiakom-pre-beznych-ludi/
[14] https://www.etrend.sk/financie/uroky-z-hypotekarnych-uverov.html
[15] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[16] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[17] https://gazduj.etrend.sk/clanky-gazduj/hypoteky-v-roku-2017.html
[18] http://banky.sk/ako-budu-vyzerat-hypoteky-v-roku-2017/
[19] https://www.netfinancie.sk/a/stala-sa-hypoteka-strasiakom-pre-beznych-ludi/
[20] http://banky.sk/ako-budu-vyzerat-hypoteky-v-roku-2017/
Mgr. Alena Klimáčková, RSc., realitný poradca
domreality.sk
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
