Autor: Dušan Strelec, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 11. 6. 2018
V realitnej praxi sa nezriedka stretávame s problematikou zámeny nehnuteľností. Na prvý pohľad ide o jednoduchú transakciu. V skutočnosti má však oveľa väčší dopad na zaúčtovanie v systéme podvojného účtovníctva, ako by sa mohlo zdať.
Postup pri zámene nehnuteľností
Predstavme si, že obchodná spoločnosť s ručením obmedzeným vlastní nehnuteľnosť, napríklad stavebný pozemok. Z nejakých príčin sa rozhodne zrealizovať zámenu tohto pozemku za iný pozemok, ktorý je vo vlastníctve iného subjektu. Spoločnosť nadobudla ponúkaný pozemok za výrazne nižšiu účtovnú cenu, za akú bude nadobúdať nehnuteľnosť pri zámene.
Prvým krokom je stanovenie ceny obidvoch nehnuteľností. V informatívnom vyjadrení Finančného riaditeľstva SR sa uvádza:
„K samotnému určeniu protihodnoty za dodanie tovaru (pozemku) uvádzame, že aktuálne platný a účinný zákon o dani z príjmov právnických osôb a ani zákon o DPH exaktne neupravuje, ako stanoviť hodnotu vyjadriteľnú v peniazoch pri „výmene“ tovarov prostredníctvom zámennej zmluvy. K otázke smerujúcej k určeniu protihodnoty za dodanie tovaru uvádzame, že v zmysle zákona č. 431/2002 z.z. (Zákon o účtovníctve) sa jednotlivé zložky majetku môžu oceniť napr. obstarávacou cenou, reálnou hodnotou, alebo posudkom znalca – čo sa v uvedenom prípade môže javiť ako najkorektnejšie riešenie.“
Aj na základe uvedeného stanoviska odporúčam vypracovanie znaleckého posudku autorizovaným znalcom z odboru stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, 370901 – Odhad hodnoty nehnuteľností.
Výstupom znalca je znalecký posudok vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti. V ňom uvedie znalec výslednú všeobecnú hodnotu. Takto stanovenú hodnotu, cenu, budeme ďalej považovať za cenu reálnu, resp. účtovnú. Táto cena bude totiž ďalej vstupovať do účtovníctva.
Druhým krokom je dohoda zmluvných strán o prípadnom finančnom vyrovnaní, teda prípadnom doplatku jednej či druhej strany. Predmetom takejto dohody je presné stanovenie vzájomných hodnôt zamieňaných pozemkov, prípadný doplatok, práva a povinnosti zmluvných strán.
Táto dohoda bude zakotvená do Zámennej zmluvy, ktorú definuje § 611 Občianskeho zákonníka nasledovne:
„Ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu, podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.“
Zámenná zmluva musí obsahovať identifikáciu zmluvných strán, všetky informácie o zamieňaných nehnuteľnostiach, teda predmet zmluvy, hodnotu predmetu zmluvy a finančné dorovnanie.
Pokiaľ sa má takouto zmluvou zriadiť aj vecné bremeno, tak musí zmluva obsahovať aj tieto ustanovenia, a v neposlednom rade osobitné ustanovenia, kde zmluvné strany uvedú ostatné podrobnosti tejto transakcie.
Nakoľko táto zmluva bude použitá aj pre potreby zápisu vlastníckych práv do katastra nehnuteľností, musí obsahovať všetky náležitosti kúpnej zmluvy, aby príslušný kataster vklad povolil.
Odporúčam pri vypracovaní zámennej zmluvy využiť služby renomovanej realitnej kancelárie, advokáta alebo notára. V žiadnom prípade nechcite ušetriť „pár eur“, a nevyužívajte žiadne „ready-made“, teda hotové, formulárové zmluvy stiahnuté z neznámych zdrojov na internete. Aj keď v právnej terminológii poznáme výraz Pacta sunt servanda (lat. “dohody treba zachovávať”), kvalitná zmluva je v prípade problémov či sporov silný nástroj na ochranu našich záujmov a nášho majetku.
Tretím krokom je samotné podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore. Po úspešnom vykonaní zápisu Vám kataster doručí rozhodnutie o povolení vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, kde budete mať zamenenú nehnuteľnosť evidovanú na liste vlastníctva na svoju spoločnosť.
Zámena nehnuteľností a dane
Zákon o účtovníctve č. 431/2002 nepozná definíciu zámeny nehnuteľností. Zámenu je potrebné účtovať v dvoch samostatných krokoch. Ide teda o dve samostatné kúpne zmluvy, kde plnenie nie je finančné, ale naturálne.
Aj keď sa firme pôvodne podarilo kúpiť pozemok za nižšiu cenu, za akú bude tento pozemok ponúkaný do zámeny, pri účtovaní budeme vychádzať z ceny stanovenej znalcom pri odovzdávaní, resp. pri predaji nehnuteľnosti. Z účtovného hľadiska teda k transakcii pristupujeme ako k dvom samostatným transakciám. Jednu nehnuteľnosť predávame, a druhú nehnuteľnosť kupujeme.
Pri nehnuteľnosti, ktorú obchodná spoločnosť odovzdala zámenou, sa postupuje, ako pri predaji nehnuteľnosti. Znamená to, že rozdiel (zisk) je potrebne zdaniť príslušnou sadzbou dane z príjmov právnickej osoby.
Povolením vkladu do katastra nehnuteľností, kedy spoločnosť prestane byť vlastníkom nehnuteľnosti, jej vzniká v súvislosti s daňou z príjmov právnickej osoby povinnosť zahrnúť do základu dane rozdiel medzi cenou „predajnou“ (cenou ponúkaného pozemku) a cenou nadobúdacou (cenou za ktorú bol pozemok nadobudnutý).
A aký je postup pri nehnuteľnosti, ktorú firma zámenou získala?
Náklad na „nákup“ si nemôžete odpočítať z ceny, za ktorú ste inú nehnuteľnosť predali. Takto nadobudnutú novú nehnuteľnosť teda evidujete v majetku, ale bez možnosti uplatnenia nákladu. Náklad na nákup tejto nehnuteľnosti sa v účtovaní prejaví až pri samotnom predaji, resp. prevode novonadobudnutej nehnuteľnosti.
V prípade, že takúto transakciu realizuje spoločnosť, ktorá v čase realizácie takejto transakcie nie je platcom DPH, dávam do pozornosti aj ustanovenie §4 ods. 4 zákona o DPH. Uvádza sa v ňom:
“právnická alebo fyzická osoba, ktorá je zdaniteľnou osobou a ktorá dodá stavebný pozemok alebo príjme platbu predtým ako dodá stavebný pozemok a má z predaja (dodania) nehnuteľnosti dosiahnuť obrat najmenej 49.790 Eur, sa stáva platiteľom dane zo zákona.“
Z uvedeného ustanovenia príslušného zákona vyplýva, že pokiaľ je hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa prípadnou zámenou dodáva druhej strane vyššia ako 49.790 EUR, automaticky sa stávate platiteľom DPH a máte povinnosť registrovať sa za platiteľa DPH. Máte tiež povinnosť odviesť DPH už z tejto transakcie, ktorú ste vykonali ešte ako neplatiteľ DPH.
Uvedený zákon o DPH spomína pojem stavebný pozemok, avšak neobsahuje jeho presnú definíciu. Presnú definíciu stavebného pozemku nájdeme v zákone 237/2000 Z.z. (Stavebný zákon), kde sa v § 43 uvádza:
„Stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a tiež pozemok zastavaný stavbou“.
V daňovej praxi som sa však stretol aj s takým názorom, že za stavebný pozemok je možné považovať každý pozemok, ktorý leží v zastavanom území obce, teda na liste vlastníctva v časti Umiestnenie pozemku je číslica 1.
Aktuálny územný plán obce či mesta je k nahliadnutiu na príslušnom stavebnom úrade, často ho však môžete nájsť aj na ich internetových stránkach v elektronickej forme. Ak takúto informáciu príslušná obec na stránke nemá, alternatívou je požiadať príslušný stavebný úrad o vydanie územnoplánovacej informácie. Tam budete mať presne uvedené, či je požadovaný pozemok určený na zastavanie alebo nie.
Územný plán rieši funkčné vymedzenie a usporiadanie plôch a určuje základné zásady organizácie územia, postup pri jeho využití a podmienky výstavby. Územný plán je jednou z kategórií územnoplánovacej dokumentácie.
Ak posudzujeme zámenu nehnuteľností, predmetom ktorej nebolo finančné dorovnanie, z hľadiska subjektívnej hodnoty zamieňaných pozemkov sme de facto nič nezískali. Hodnota zamenených pozemkov je totiž identická. Vo vzťahu k platným daňovým zákonom je však celá situácia posudzovaná neštandardne, až nelogicky. Núti podnikateľa účtovať dve samostatné, nesúvisiace transakcie.
Hoci Občiansky zákonník aj katastrálny zákon poznajú ustanovenia zámennej zmluvy, všeobecné daňové predpisy takýto právny úkon nepoznajú.
Na čo by ešte nemali zabudnúť zástupcovia obchodných spoločností, ktorí plánujú zámenu nehnuteľností?
Mali by počítať s prípadným daňovým zaťažením a povinnosťou odviesť príslušnú daň, pokiaľ bude účtovný rozdiel medzi zamieňanými nehnuteľnosťami markantný. Táto skutočnosť môže mať zásadný vplyv na plánovanie finančných prostriedkov, teda cash flow obchodnej spoločnosti.
Záver
Tento text má všeobecne oboznámiť zástupcov obchodných spoločností so zámenou nehnuteľností. Neslúži ako návod pre správne zaúčtovanie. Akékoľvek konkrétne otázky, nezrovnalosti či správne účtovné postupy, je nevyhnutné konzultovať s účtovníkom, daňovým poradcom, advokátom. Viaceré tipy a návody nájdete aj na stránke finančnej správy, a to v časti „postupy účtovania“.
Dušan Strelec, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
