Autor: Mgr. Nina Herčková, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 25. 6. 2019
Miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, je jeden z mála parametrov, ktorý sa nedá zmeniť. Rozhodnutie o lokalite je preto pri kúpe bytu alebo domu veľmi dôležité. Kľúčom k tomu, aby ju realitný maklér vybral pre svojho klienta správne, je rozpoznanie jeho skutočných požiadaviek. Ten totiž často vychádza aj z neoverených a neúplných informácií.
1. Požiadavky klienta pri výbere lokality
Dostupnosť do centra mesta
Preferencie každého človeka sú iné. Iné požiadavky na lokalitu má 21 ročný slobodný muž bez auta, ako 26 ročný mladý pár čakajúci prírastok do rodiny, prípadne starší manželský pár na dôchodku.
Kým mladého človeka zaujíma napríklad možnosť kultúrneho vyžitia, diskoték, zábavných klubov a večerov s priateľmi, mladý pár zaujíma dostupnosť školských zariadení pre budúce umiestnenie potomkov. Mamičku zaujíma vzdialenosť od detských ihrísk, jej manžela parkovanie auta. Starší manželský pár hľadá informácie o dostupnosti mestskej dopravy, zariadeniach zdravotnej starostlivosti alebo pošty.
Dostupnosť verejnej dopravy
Klienta, ktorý využíva verejnú dopravu, zaujíma nielen jej dostupnosť, ale aj frekvencia a trasovanie spojov. Vo väčších mestách ľudia preferujú električkové trate. Pre ľudí pracujúcich v zahraničí môže byť dôležitou požiadavkou dostupnosť a vzdialenosť nehnuteľnosti od letiska.
Dostupnosť školských a predškolských zariadení
Klienti, ktorí majú deti, preferujú lokality s dostupnými a kapacitne dostatočnými zariadeniami pre vzdelávanie svojich detí. V súčasnom „prehustení“ ciest a častým výskytom dopravných zápch je pre rodičov dostupnosť týchto zariadení veľmi dôležitá. Týka sa to aj mimoškolských krúžkov. Rodičia chcú, aby sa ich deti medzi jednotlivými aktivitami presúvali rýchlo a jednoducho.
Dostupnosť základnej infraštruktúry (napríklad obchody, pošta, banka, lekár, nemocnica)
Uspokojenie základných životných potrieb predstavuje kľúčovú požiadavku klientov. Hoci napríklad samotná dostupnosť obchodov s potravinami je v súčasnosti uspokojivá, rastú požiadavky na predĺžené otváracie hodiny. Dôležitá je tiež dostupnosť lekára alebo nemocnice. V prípade choroby totiž chce byť klient u lekára v čo najkratšom čase.
Územné plány
Rozhodovanie klienta môžu ovplyvniť zmeny územného plánu v okolí nehnuteľnosti. Plánovaná výstavba diaľnice v jej tesnej blízkosti môže pre klienta znamenať zníženie kvality života.
Klienti často vyžadujú blízkosť zón, kde by trávili voľný čas, oddýchli si od pracovného stresu, vyhli sa davom ľudí a zároveň naplnili svoje voľnočasové aktivity napríklad športom. Tieto požiadavky majú často mladí, športovo založení ľudia bez detí.
Dostupnosť do miesta výkonu práce
Klienti pri výbere nehnuteľností zohľadňujú lokality, kde je možnosť ľahkej dostupnosti a časovej nenáročnosti presunu do práce. Mobilita týkajúca sa dochádzania do práce sa síce stáva bežnou súčasťou života, klienti však preferujú čo najkratší čas pri presune do práce. Znamená to minimum obmedzení a tiež napríklad dobrú sieť a frekvenciu hromadnej dopravy.
Dostupnosť parkovania
Parkovacie kapacity pri nehnuteľnostiach v čase ich výstavby častokrát neboli dimenzované na súčasné počty motorových vozidiel. Výsledkom je nedostatok parkovacích miest. Najviac je tento problém vidieť na sídliskách so staršími bytovými domami. Pri ich výstavbe sa nepočítalo so súčasnými požiadavkami. Dnes už nie je nič výnimočné, ak v jednej domácnosti využívajú aj viac áut. Klienti preto preferujú lokality, kde budú môcť zaparkovať.
Bezpečnosť vs. kriminalita
Ľudia sa pri obhliadke pýtajú realitného makléra, či je daná lokalita bezpečná a kľudná. Zaujíma ich, či v okolitých bytoch/domoch pri vyhliadnutej nehnuteľnosti sa nenachádzajú neprispôsobiví občania. Klienti chcú bývať v kľudnom prostredí, kde môžu vyjsť večer bez obáv von. Pri výbere lokality zohľadňujú aj to, či je v danej lokalite napríklad stanica mestskej alebo štátnej polície.
Optický internet
Dnes už je bežným štandardom väčšiny nehnuteľností prípojka na optický internet. Pokiaľ nehnuteľnosť takéto pripojenie nemá, je to pre určitú skupinu klientov slabá stránka.
Hluk
Klienti nechcú vlastniť nehnuteľnosť otočenú oknami k rušnej komunikácii, prípadne železničnej trati, nočnému prekladisku, skladisku, športovému areálu, diskotékam. Najmä starší občania a rodiny s malými deťmi vyhľadávajú tiché miesta vo vnútroblokoch na sídliskách, prípadne v menších bytovkách v obciach pri väčších mestách.
Životné prostredie
Nevyhovujúca blízkosť vodného toku, riečky pri nehnuteľnosti, kafiléria, stavby pre chovanie poľnohospodárskych zvierat, to všetko sú negatívne impulzy, ktoré odrádzajú ľudí od kúpy nehnuteľnosti.
Iné
Klient niekedy chce zostať v lokalite, ku ktorej má osobnú väzbu (napríklad tam strávil detstvo), je tam spokojný, a dôverne ju pozná. Môže sa to týkať aj konkrétneho bytového domu. Pozná tam majiteľov – susedov, a vie, že sú nekonfliktní.
2. Úloha realitného makléra
Realizovaným obchodom by sa mali naplniť očakávania klienta. Realitný maklér by mal
- identifikovať preferencie a požiadavky klienta už pri prvom kontakte s ním,
- poznať lokalitu, v ktorej mu ponúka nehnuteľnosť,
- klienta usmerniť, t.j. napríklad vyvrátiť mu prípadné mýty a nepresné informácie o lokalite,
- byť schopný klientovi vysvetliť, že nákup/prenájom nehnuteľnosti si vo väčšine prípadov vyžaduje aj kompromisy.
Realitný maklér by nemal klienta zahlcovať informáciami o nehnuteľnosti, ktorá je pre neho v nevhodnej lokalite.
3. Príklady z praxe
Na dvoch príkladoch z praxe si ukážeme, že napriek úvodným diametrálne odlišným pohľadom môže nastať prienik medzi požiadavkami klienta a ponukou realitného makléra.
Starší manželský pár
Zmeniť bývanie sa rozhodol starší vitálny manželský pár vo veku okolo 70 rokov.
Celé roky žil v centre mesta, vo veľkometrážnom byte s garážou, bez nutnosti využívať verejnú dopravu. Deti odrástli, osamostatnili sa, majú svoje rodiny. Nehnuteľnosť sa stala príťažou. Absentoval výťah, veľká výmera bytu sa stala skôr mínusom.
Tento manželský pár preferoval pri hľadaní nového bývania výhradne jedno sídlisko blízko centra. Odporučila im ho rodina.
Manželský pár absolvoval na danom sídlisku obhliadku trojizbového bytu. Rok výstavby bol 1970, rekonštrukcia bytu sa uskutočnila už pred 12 rokmi. V byte boli vidieť známky opotrebenia aj kvôli tomu, že v ňom bývala mladá rodina. Byt si vyžadoval ďalšie výdavky, čo nebolo pre tento pár žiadnou výhodou.
Po tejto obhliadke realitný maklér pochopil skutočné preferencie klientov.
Ponúkol manželskému páru dvojizbový byt menšej výmery, v lokalite, kam pôvodne nechcel ísť kvôli väčšej vzdialenosti od centra.
Bol to však byt v osemročnej novostavbe, bez nutnosti rekonštrukcie, s výťahom, s blízkosťou zelene, a dobrou dostupnosťou do centra hromadnou dopravou.
Nehnuteľnosť ich očarila, vyhovoval výhľad, pocit z novostavby, blízkosť obchodov, MHD. Verejné parkovanie pre prípadné návštevy rodiny. Nehnuteľnosť si okamžite rezervovali a dodnes sú jej spokojnými majiteľmi.
Sú spokojní napriek tomu, že pôvodne preferovali bývanie na sídlisku, blízko centra. Veľkú úlohu pri výbere lokality zohrala empatia realitného makléra. Ten pochopil, že aj lokalita aj mimo centra nemusí byť prekážkou, pokiaľ bude z bytu dobrá dostupnosť trolejbusovej dopravy základnej infraštruktúry (napríklad lekári).
Rodina s malým dieťaťom
Pre zmenu bývania sa rozhodla mladá rodina s dieťaťom vo veku do 3 rokov.
Doteraz bývali mimo mesta, u rodičov. Teraz sa chceli presťahovať do mesta. Realitný maklér im ponúkol nehnuteľnosť v lokalite, ktorú síce nepoznali, mali však na ňu zlé referencie.
Počuli o hlučnosti, prašnosti a zlom parkovaní. Je pravdou, že sídlisko je z pohľadu miestnych obyvateľov považované za hlučné kvôli frekventovanej hlavnej ceste.
Daný bytový dom sa však nachádzal v takej časti sídliska, kde samotný byt bol otočený do tichej zóny plnej zelene. Ďalšími výhodami bola skvelá dostupnosť do centra, možnosť dokúpenia parkovacej karty v zóne, a blízkosť školských zariadení.
Napriek „zaručeným“ informáciám od blízkych tento mladý pár okamžite pochopil plusy ponúkanej nehnuteľnosti v danej lokalit, t.j. blízkosť pre umiestnenie svojho dieťaťa do školského zariadenia a zároveň budúcnosť pre svojho ďalšieho potomka. Preferencia dostupnosti školských a predškolských zariadení zohrala veľkú úlohu. Zároveň sa nepotvrdil „mýtus“, že lokalita je nevhodná kvôli hlučnosti.
4. Záver
Úlohou realitného makléra je vypočuť klienta, pochopiť ho, a prispôsobiť mu podľa toho aj svoju ponuku. Nemal by mu vnucovať určitý byt len kvôli tomu, že ho má vo svojej ponuke. Mal by ho oboznámiť s nehnuteľnosťou, ktorá je pre neho šitá na mieru, vrátane vhodnej lokality.
Stav bytu, jeho dispozíciu, vybavenie, dizajn, je možné meniť. Lokalita sa však nezmení nikdy.
Mgr. Nina Herčková, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
