Autor: Mgr. Ing. Róbert Reichbauer, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 2. 10. 2018
Správne určenie ceny nehnuteľnosti je pre realitného makléra základným kameňom úspešného predaja. Maklér sa často dostáva do neľahkej situácie, keď musí stanoviť jej cenu pred obhliadkou. Ešte komplikovanejšie je to vtedy, ak sa nehnuteľnosť nachádza v lokalite, kde dovtedy nič (alebo daný typ nehnuteľnosti) nepredával.
Nižšie uvedený postup predstavuje návod pre presné určenie ceny nehnuteľnosti v situácii, keď jej obhliadka nie je možná.
Prvotný „nástrel”
- Zosumarizujeme si všetky dostupné údaje o analyzovanej nehnuteľnosti. Nevyhnutný je základný popis. Veľkou výhodou sú fotografie, ako aj list vlastníctva.
- Upresníme si lokalitu nehnuteľnosti. Za pomoci Google Maps si pozrieme, kde presne sa nehnuteľnosť nachádza. Všímame si jej okolie do 500 (1000) metrov. Určíme, v ktorej mestskej časti (prípadne miestnej časti) budeme porovnávať obdobné nehnuteľnosti.
- Využijeme pomoc profesionálneho realitného nástroja. Je ním napríklad CMA analýza v intranete Realitnej únie SR. Alternatívne využijeme obdobné komerčné dostupné nástroje.
Poznámka
Nástroj na vytváranie CMA analýz je online aplikácia, ktorá z inzerátov agreguje na jedno miesto ponuku nehnuteľností na trhu. Na základe zadaných kritérií (napríklad typ nehnuteľnosti, lokalita a cenové rozpätie) môže užívateľ zistiť priemernú cenu na m2.
Na začiatok nastavíme len základné kritéria (typ nehnuteľnosti a lokalita v ponímaní mesta, resp. mestskej časti) a vygenerujeme priemernú cenu za m2. Získame hrubý „nástrel“ ceny.
Hĺbková analýza
- Podrobnejšie pracujeme s mapou. Ak je to možné, analyzujeme okolie za pomoci Google Street View. Podstatná je pre nás ulica nehnuteľnosti, ako aj jej bezprostredne okolie. V okolí do dvoch kilometrov (prípadne aj viac) si všímame kvalitu bývania, a to dopravu, občiansku vybavenosť a kvalitu životného prostredia. Pri životnom prostredí sa zameriavame napríklad na hluk, zeleň, riziko záplav.
- Ďalej pracujeme s online nástrojom na tvorbu CMA analýz. Naším cieľom je vytvorenie čo najkvalitnejšej vzorky porovnávaných nehnuteľností. Experimentujeme s nastavovaním kritérií a odstraňujeme duplicitné inzeráty. Pri lokalite skúšame ísť až na úroveň miestnej časti, prípadne okolitých ulíc. Výsledná vzorka by mohla mať 10 až 30 porovnateľných nehnuteľností.
Dostávame sa k presnejšej sume za m2. Takto určenú sumu vynásobíme počtom m2 nami analyzovanej nehnuteľnosti. Získavame hrubú ponukovú cenu.
Diabol je skrytý v detailoch
Ešte raz si pozorne pozrieme všetky dostupne údaje, ktoré máme k analyzovanej nehnuteľnosti. Prechádzame jednotlivé nehnuteľnosti z našej vybratej vzorky, a odstraňujeme tie, ktoré sa výrazne odlišujú od tej našej. Popri výslednej priemernej cene za m2 a lokality zvažujeme ešte nasledovné faktory.
Index zníženia cien
Nehnuteľnosti v ponuke realitných portálov majú často uvedené vyššie ceny, ako sú ich predajné ceny. Pokiaľ v roku 2013 sa tento rozdiel pohyboval okolo 8 %, pri súčasnom oživení realitného trhu môže ísť o 3 %. Aj tento faktor treba zohľadniť v priemernej cene za m2.
Situácia na trhu
Dôležitý je aktuálny pomer ponuky a dopytu. Na trhu, kde prevláda dopyt, je vyššia šanca predaja nad nami určenú priemernú cenu.
Vývoj trhu
Maklér musí sledovať zmeny týkajúceho sa hypoték, legislatívne zmeny, ako aj iné skutočnosti, ktoré by mohli výrazne ovplyvniť trhu (napr. nová automobilka v regióne).
Slepé inzeráty
Hlavne pri prevládajúcom dopyte na trhu by sme si mali dať pozor na inzeráty nehnuteľností, ktoré sa už zobchodovali. Realitné kancelárie ich mali už dávno stiahnuť zo svojej ponuky.
Stratégia predaja
V tomto kroku je dôležité pochopenie potrieb klienta. V prípade nutnosti rýchleho predaja nehnuteľnosti bude cena iná, ako pri stratégii maximalizácie zisku.
Prax a intuícia
Skúsený maklér pracuje s veľkým množstvom osobných skúseností. Spätná väzba z obhliadok na obdobnej nehnuteľnosti, ako aj znalosť mentality ľudí v regióne, sú dôležitými vstupnými informáciami.
Po detailnej analýze a zvážení všetkých spomínaných faktorov získavame výslednú cenu na m2, ako aj celkovú cenu za nehnuteľnosť. Ide o presnú cenu, ktorá zodpovedá trhovej realite.
Mgr. Ing. Róbert Reichbauer, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
