Autor: Ing. Michal Kostura, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 21. 3. 2019
Realitný trh po období poklesu, útlmu a stagnácie (2009 – 2014) začal od roku 2015 znova ožívať. Najviac optimizmu je vidieť pri nových rozostavaných projektov predovšetkým v krajských mestách SR. Ľudia do týchto miest migrujú za prácou, štúdiom, kultúrou a dopyt po realitách vždy rastie na miestach, kde sa kulminuje najväčšia ekonomická sila, pracovná ponuka, dobrá infraštruktúra a občianska vybavenosť.
Pozitívny ekonomický vývoj vytvára prvý základný predpoklad pre rastúci realitný trh, ktorým je dostatočná kúpna sila a dostatočné príjmy obyvateľstva.
Druhým významným činiteľom vytvárajúcim dopyt je reálna potreba obyvateľstva po novom, modernejšom a kvalitnejšom bývaní.
Ako vyhodnotiť aktuálnu situáciu na realitnom trhu a odhadnúť budúci vývoj?
Trh s nehnuteľnosťami je reálnym obrazom stavu ekonomiky. Pozitívne správy v médiách, reklamy, pozitívne predikcie ekonomického rastu, pozitívna trhová nálada a dôvera v budúcnosť na jednej strane a nárast pracovných príležitosti, zvyšujúca sa mzda, nízke úroky, prístup k „lacnejším“ peniazom na druhej strane, výrazne ovplyvnili správanie sa ľudí v oblasti realít.
Ľudia nekupujú nehnuteľnosť len preto, aby uspokojili svoju potrebu po bývaní. Nákup nehnuteľnosti je často aj formou investície voľných finančných prostriedkov.
Správne vyhodnotiť situáciu na trhu s bývaním znamená pozrieť sa aj späť do minulosti.
Zhodnotiť situáciu len za posledné tri, či štyri roky by bolo nepresné, pretože veľa nás naučila kríza z roku 2008.
Ceny nehnuteľností po kríze (r. 2008) nasledujúcich šesť rokov za sebou klesali, až v roku 2015 došlo k miernemu rastu (o 0,9 %). Postupne sa tempo rastu zrýchlilo.
Nehnuteľnosti predstavujú statok dlhodobej spotreby. Z pohľadu finančnej náročnosti to znamená, že ide o investične veľmi náročný tovar a málokedy si môžu ľudia kúpiť novú nehnuteľnosť čisto len zo svojich vlastných úspor.
Preto ďalším faktorom ovplyvňujúcim dopyt po nehnuteľnostiach je momentálna vysoká peňažná likvidita na hypotekárnom trhu, schopnosť bánk požičiavať peniaze za nízke úrokové sadzby a zároveň aj nízke, neatraktívne úroky ponúkané na termínovaných produktoch bánk.
Cena peňazí kvôli nízkym úrokovým sadzbám na hypotekárnych i spotrebných úveroch je na historických minimách. Takto výnimočne lacné peniaze z bánk v kombinácii s nahromadenými úsporami a odloženou spotrebou počas posledných rokov rozhýbali záujem o realitný trh.
Výrazný dopyt po nehnuteľnostiach môžeme sledovať už od roku 2014. Keďže kúpa nehnuteľnosti je vo väčšine prípadov financovaná hypotekárnym úverom, objem poskytnutých úverov extrémne narástol.
V porovnaní s obdobím stagnácie (2010 – 2013) až na dvojnásobok (v rokoch 2010 až 2013 objem úverov na bývanie rástol v intervale od 115 do 134 miliónov eur za kalendárny rok, v rokoch 2015 až 2018 už v intervale 196 až 250 miliónov eur).
Znamená to, že ľudia začali zarábať zásadne viac? Majú väčšie úspory? A bude tomu tak aj o 5 či 10 rokov? Určite nie. Nebezpečný rast v zapätí vyvoláva obavy pre výraznú podobnosť nárastu v porovnaní s predkrízovým obdobím z rokov 2005 až 2008.
Ekonomika SR zažíva priaznivé časy. Napriek tomu dlh domácností rastie príliš rýchlo, dokonca rýchlejšie ako ich príjem. Takéto nadmerne zadlžovanie sa nie je z dlhodobého hľadiska udržateľné.
Rýchly rast zadlženosti domácností bol aj hlavným dôvodom zmien podmienok a opatrení prijatých zo strany Národnej banky Slovenska (NBS).
Opatrenia NBS týkajúce sa úverovania domácností
Nové podmienky NBS sa týkajú čerpania nových hypotekárnych i spotrebiteľských úverov. Zmeny sa netýkajú už existujúcich úverov a ani úverov, ktoré klienti využívajú na refinancovanie svojich už existujúcich úverov, pokiaľ zároveň nepožiadajú o ich navýšenie (navýšenie výšky pôvodného úveru sa považuje za úplne nový úver a podlieha novým podmienkam).
Nové opatrenia NBS vstúpili do platnosti od 1. júla 2018 a v politike poskytovania úverov komerčných bánk priniesli tieto štyri nové zmeny:
1. Maximálna zadlženosť (Debt to Income – DTI)
Táto nová a podstatná zmena znamená, že celkový dlh žiadateľa o úver, vrátane novoposkytnutého úveru, nesmie prevýšiť 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľa, pričom do celkovej maximálnej zadlženosti sa budú rátať všetky povolené prečerpania na bežných účtoch, kreditných kartách, lízingy, spotrebné a hypotekárne úvery.
Osemnásobok čistého ročného príjmu nepredstavuje absolútny úverový strop. Stále bude možnosť poskytnúť istú časť úverov presahujúcich túto hodnotu (DTI > 8), pričom sa tento podiel postupne znižuje a v súčasnosti (od 1.1.2019 do 30.6.2019) je na úrovni 10% z celkového objemu poskytnutých úverov, po 1.7.2019 to bude už len 5 % + ďalších 5% pri splnení dodatočných podmienok (klient musí byť mladší ako 35 rokov s príjmom neprevyšujúcim 1,3-násobok priemernej mzdy a DTI pri týchto úveroch nebude prevyšovať hodnotu 9).
Príklad z praxe:
Ak má klient čistú mzdu 700€ mesačne jeho maximálna akceptovateľná zadlženosť nebude môcť prekročiť hranicu 67 200€ (8-násobok x 12 mesiacov x 700€ čistá mzda = 67 200€). Reálne si tak klient v tomto prípade bude môcť dovoliť kúpiť byt (pri LTV 80%) v hodnote maximálne 84 000€ (za predpokladu, že nemá iný úverový produkt a 20% hodnoty nehnuteľnosti dofinancuje prostredníctvom vlastných úspor).
Zastropovanie výšky úveru môže potenciálne spôsobiť problémy pri kúpe nehnuteľností najmä v Bratislave a v Košiciach. Môže sa to stať však aj v ďalších krajských mestách, kde cena väčších bytov (troj,- a viacizbových) bežne prevyšuje spomínanú čiastku.
Podobný typ opatrenia bol prijatý aj v iných krajinách. Samotná úroveň 8-násobku ročného príjmu je však z hľadiska medzinárodného porovnania ešte stále pomerne mierna. Napríklad v Nórsku nesmie zadlženosť klienta presiahnuť hodnotu medzi 6 až 7-násobkom čistého ročného príjmu. Vo Veľkej Británii a v Írsku je tento násobok ešte nižší, a to len 4,5 až 5.
2. Limit na podiel výšky úveru k cene nehnuteľnosti (Loan to Value – LTV)
LTV je limit, ktorý sleduje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (zabezpečenia). Je vyjadrený v percentách.
V súčasnosti môžu úvery, ktoré presahujú 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti, tvoriť najviac 25 % nových úverov. Po 1.7.2019 to bude maximálne 20%. Možnosť poskytovať úvery nad 90 % hodnoty nehnuteľnosti, vrátane úverov vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti, je už zrušená.
3. Ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver
Tento ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie sa vypočíta ako podiel celkovej výšky výdavkov na finančné záväzky spotrebiteľa k celkovej výške príjmov spotrebiteľa zníženej o celkovú výšku nákladov nevyhnutných na uspokojovanie základných životných potrieb spotrebiteľa (životné minimum).
Na základe odporúčaní NBS môžeme zjednodušene stanoviť vzorec pre výpočet najvyššej mesačnej akceptovateľnej splátky hypotekárneho úveru:
Maximálna výška splátky = čistá mzda – finančné záväzky – životné minimum – finančná rezerva
Finančné záväzky = súčet všetkých mesačných splátok za úverové produkty, vrátane
limitu prečerpania na bežných účtoch
Životné minimum = 205,07€ (na 1 plnoletú osobu pre obdobie 1.7.2018 – 30.6.2019)
Finančná rezerva = 20% (od 1.7.2018) z čistej mzdy očistenej o životné minimum
a finančných záväzkov
4. Udržanie ukazovateľa schopnosti spotrebiteľa splácať úver v prípade nepriaznivých ekonomických podmienok
Ukazovateľ schopnosti klienta splácať úver by mal byť schopný klient splniť aj v prípade, že sa mu zvýši úroková sadzba o 2 percentuálne body.
V praxi to znamená, že ak klientovi v banke schvália úrok napríklad 1,49%, bude musieť banka zistiť, či by bol schopný splácať rovnaký úver aj s prirážkou 2%, teda ako pri sadzbe 3,49%.
NBS očakáva, že naplno sa prijaté opatrenia z 1.7.2018 budú prejavovať až od júla 2019 s následnou postupnou stabilizáciou trhu. Určitý stupeň stabilizácie sa prejavuje už aj v tomto období.
Vývoj finančnej stability a očakávania NBS
Finančná stabilita SR, vzhľadom na jej previazanosť s globálnou ekonomikou, sa hodnotí z pohľadu na externé prostredie. Za ostatné obdobie došlo k miernemu zhoršeniu globálneho makroekonomického výhľadu. Súvisí to predovšetkým so spomalením globálneho hospodárskeho rastu oproti roku 2017.
Objavujú sa aj ďalšie riziká, ktoré môžu mať vplyv na finančnú stabilitu.
Ide o riziko prepuknutia plošnej obchodnej vojny medzi štátmi a protekcionistické opatrenia, ktoré chránia domáce prostredie a firmy (predovšetkým politika USA), riziko z dôvodu narastajúcej neistoty a nervozity vo vzťahu k Brexitu, riziko vývoja na finančných trhoch, kde sa optimizmus z roku 2017 začal postupne vytrácať. Tieto globálne riziká zatiaľ nemajú veľký vplyv na ekonomiku SR. Na základe skúseností z minulosti ich však nemožno vylúčiť, pretože potenciálny negatívny vplyv môže byť významný.
Okrem toho je potrebné brať do úvahy riziko spojené so zadĺženosťou slovenských domácností. Tie majú najmenej vlastných úspor v pomere k HDP v EÚ. Veľké množstvo úverov je pritom koncentrovaných u domácností, ktoré majú relatívne nižší príjem. Ďalším rizikom je aj najvyššia miera vlastníctva nehnuteľnosti v EÚ. Z dlhodobého hľadiska je to neudržateľné. Východiskom z tohto trendu je hľadanie iných alternatív, napr. rozvoj trhu s nájomným bývaním.
Veľkým rizikom je aj udržateľnosť obchodných modelov bánk. Ziskovosť si zatiaľ udržali len za cenu rýchleho rastu úverov v kombinácii s nízkymi nákladmi na nesplácané úvery. Silný tlak bánk na spotrebiteľa ďalej pokračuje. Agresívna reklamná kampaň láka na nízke úroky na úveroch.
Okrem toho je tu aj riziko likvidity v bankovom sektore. Zvyšuje sa v súvislosti s rýchlym rastom dlhodobých úverov pri nízkych úrokových sadzbách. Rast úverov je v posledných troch rokoch rýchlejší ako rast vkladov.
Podiel úverov na vkladoch v roku 2018 po prvýkrát prekročil hra¬nicu 100 %. Zraniteľnosť bankových úverov sa zvýšila aj v porovnaní s EÚ. Objem úverov na bývanie (k 30.9.2018) dosiahol hodnotu 26,5 miliárd eur (hodnota úverov stavebného sporenia dosiahla hodnotu 2,38 miliárd eur), pričom v bankách majú ľudia uložených približne 24 miliárd eur.
Záver
Ekonomická situácia vo svete sa stáva zložitejšou a ešte náročnejšou na predikciu ďalšieho vývoja. Významnú úlohu bude zohrávať situácia na finančných trhoch.
Hoci v roku 2019 sa ešte bude prejavovať zotrvačnosť pozitívnej nálady z predchádzajúceho obdobia, nasledujúce obdobie na realitnom trhu už zrejme nebude také priaznivé, ako od roku 2015 do roku 2018.
Opatrenia NBS, v reakcii na situáciu na domácom trhu i možné riziká z externého prostredia, spôsobia nižšiu dostupnosť finančných prostriedkov ako i ich požadovanú výšku, čo spôsobí väčšiu ponuku nehnuteľností na predaj a trh sa dostane do stavu väčšej ponuky ako dopytu, nastane tzv. trh kupujúceho.
Znižovanie cien v reakcii na situáciu na trhu bude pomalé a citeľnejší stav poklesu a následnej stabilizácie môžeme očakávať až v roku 2020.
Ing. Michal Kostura, RSc.
Autor je absolventom profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
