Autor: Mgr. Boris Gaštan, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 18. 4. 2018
Pri investovaní do nehnuteľností sú najžiadanejšie byty v Bratislave, resp. v niektorom z krajských miest. Výhodou je jednoduchosť investície, keď ju investor môže zveriť do rúk realitného profesionála. Ten vyberie vhodnú nehnuteľnosť, a následne aj nájomníka. Nevýhodou však je, že ideálnu návratnosť, t.j. približne 14 rokov, dosiahne investor len veľmi ťažko. Tá sa totiž pohybuje priemerne okolo 20 rokov. V prípade, že investor financuje kúpu prostredníctvom hypotéky v čase nadpriemerných cien nehnuteľností, môže byť návratnosť aj 30 rokov.
Navyše, ak hovoríme o malom investorovi s rozpočtom do 100 tis.€, stále pôjde o jednu investíciu do jedinej nehnuteľnosti. Rizikom je, že v priebehu 30 rokov hodnota takejto nehnuteľnosti nemusí vôbec vzrásť. Môže dokonca klesnúť. Po roku 2008 klesali ceny nehnuteľností v niektorých regiónoch aj o 20 %. Len vykrytie poklesu ceny nehnuteľnosti z nájmu trvá v takýchto prípadoch niekoľko rokov.
Bohatstvo ukryté v lacných regiónoch
Jedným z riešení sú lacné nehnuteľnosti v menej rozvinutých regiónoch. Ide o alternatívu, pri ktorej investor
- môže investovať do nehnuteľnosti len pár desiatok tisíc eúr,
- získa viac nehnuteľností naraz, dokonca v rôznych lokalitách,
- docieli návratnosť investície do 10 rokov.
Čo znamená lacná nehnuteľnosť
Za lacnú môžeme považovať nehnuteľnosť s kúpnou cenou do 10 tis. €. V prípade investora s rozpočtom 100 tis.€ môžeme vytvoriť portfólio s minimálne 10 nehnuteľnosťami.
Takéto nehnuteľnosti nájdeme napríklad v okresoch Veľký Krtíš, Lučenec, Poltár, Rimavská Sobota, Trebišov, Snina, Medzilaborce. Ide o lokality s vyššou mierou nezamestnanosti.
Napríklad v obci Utekáč, sa počas jedného roka podarilo kúpiť niekoľko takýchto nehnuteľností. Išlo o 2 jednoizbové, 3 dvojizbové a 2 trojizbové byty. Priemerná cena bola 5 857€.
Obec Utekáč má pritom veľmi nízku kriminalitu. Je osídlená väčšinou staršími obyvateľmi, pre ktorých už množstvo pracovných príležitostí nehrá pri výbere lokality na bývanie žiadnu rolu. Obyvateľmi sú aj mladé rodiny, ktorých rodinní príslušníci pracujú v zahraničí. V obci je základná škola. V obci Kokava nad Rimavicou, ktorá je vzdialená len 5 km, je plná občianska vybavenosť vrátane zdravotného strediska.
Čo drží ľudí v lokalitách, kde je nepriaznivá ekonomická situácia
Často sú to silné rodinné väzby, pekná okolitá príroda, ale aj nedostatok financií na presťahovanie sa do väčšieho mesta, či nižšie dosiahnuté vzdelanie, ktoré im neumožňuje sa zamestnať na kvalifikovanejšie pracovné miesto v niektorom z krajských miest.
Do týchto lokalít sa po ukončení produktívneho veku často vracajú pôvodní obyvatelia, alebo si tu kupujú nehnuteľnosti na víkendové bývanie. Dôležité je, že nejde o žiadne vyľudnené oblasti, do ktorých by nikto nechcel ísť. Len v súčasnosti nájdeme na realitných portáloch vyše 50 takýchto nehnuteľností.
Kde nájdeme vhodnú nehnuteľnosť
Povedomie miestnych predávajúcich v spomínaných regiónoch o realitnom trhu je nezriedka nízke. Lacné nehnuteľnosti často nenájdeme na internetových portáloch. Predávajúci jednoducho nemajú internet, v ich okolí nie je žiadny známy realitný maklér, realitné kancelárie tam nemajú reklamu. Pochopiteľne, pretože provízia za predaj nehnuteľnosti v hodnote 5 tis. € je taká nízka, že makléri sa neunúvajú cestovať kvôli týmto bytom zo svojich kancelárií 20 – 30 kilometrov.
Potenciálny investor preto musí osloviť realitného profesionála priamo z danej lokality, ktorý sa takýmto nehnuteľnostiam venuje. Ďalšou možnosťou je, opýtať sa miestnych priamo v regióne. Takýto typ nehnuteľností sa často predáva jednoduchým oznamom na obecnom úrade. Týmto spôsobom môžeme nakúpiť byty v slušnom stave už za pár tisíc eur.
Okrem toho aj v týchto lokalitách vymáhajú svoje pohľadávky dražobné spoločnosti. Práve dražby môžu byť spoľahlivým zdrojom pre nákup lacných bytov. Na tento typ dražieb nechodia bežní realitní výkupcovia z obavy, že nehnuteľnosť sa bude predávať dlho, majú to „od ruky“, a aj keď by zarobili na výkupe 30 %, v absolútnych číslach to môže predstavovať len 1 500€ až 2 000€.
Z dôvodu nezáujmu obchodníkov a nízkeho povedomia miestnych, sa často predávajú pod vyvolávacie ceny. V rokoch 2013 až 2016 som sa zúčastnil 30 dražieb. Z toho 11 bolo dražieb bytov s vyvolávacou cenou pod 10 tis. € až v 8 prípadoch sa byty predali až v treťom kole za 75% ceny určenej znaleckým posudkom.
V kategórii lacných nehnuteľností nájdeme takmer tretinu bytov, ktoré nie sú v osobnom vlastníctve. Samotné bytové družstvá sa často takýchto bytov zbavujú za výhodné ceny. Pri vyhľadávaní vhodných nehnuteľností však musí investor dokonale ovládať miestne pomery. Preto je dôležitá opatrnosť a vyhľadanie realitného profesionála.
Ako vybrať vhodné byty
Aj v lokalitách s lacnými bytmi sú ideálne na prenájom jedno,- až trojizbové byty. Najlepšie na tom boli dvojizbové byty s výmerou do 55m2, s nízkymi mesačnými nákladmi na vykurovanie a správu bytového domu. Výhodou pre investora sú menšie nároky na vnútorné vybavenie bytu, ako je to pri drahších bytoch vo väčších mestách.
Hlavnou výhodou investovania do nehnuteľností v spomínaných regiónoch je nízka obstarávacia cena. Ideálne je začať s dvoma či troma bytmi, a po pozitívnej skúsenosti nakupovať ďalej.
Ako rýchlo sa podarí byty prenajať
Z osobnej skúsenosti nebol prenájom bytov oveľa náročnejší ako v rozvinutých regiónoch. Každý byt sme boli schopní obsadiť do dvoch mesiacov. Netreba zabúdať na to, že potreba bývania existuje aj tam, kde si ľudia nemôžu dovoliť nadštandard.
V týchto regiónoch nenájdeme študentov, ktorí sú často dobrými nájomníkmi vo väčších mestách. Nájdeme tu však
- matky s deťmi, ktorých manželia pracujú v zahraničí, a oni nechceli opustiť rodinu v regióne,
- dôchodcov, ktorí predali svoju nehnuteľnosť v krajskom meste, aby finančne pomohli svojim deťom,
- bývalých dlžníkov, ktorých nehnuteľnosť bola vydražená.
Na našej strane tiež stojí fakt, že veľké percento ľudí v regiónoch pracuje načierno, nemôžu preto získať hypotéku. Navyše, pre banky nie sú nehnuteľnosti do 10 tis.€ zaujímavé. V prípade nesplácania úveru môžu totiž náklady na vymáhanie pohľadávky predstavovať aj polovicu z hodnoty takéhoto bytu. Aj vďaka tomu sa ľahšie nájdu potenciálni klienti so záujmom o nájom.
Čo potom, ak byty stratia na svojej hodnote
Ak kúpi investor byt za 100 tis. € v krajskom meste, a nastane v čase recesie pokles o 20 %, investor prišiel o 20 tis. €. Cena bytov vo väčších mestách je oveľa náchylnejšia na výkyvy trhu. Avšak cena bytu s hodnotou 7 tis. €, pokiaľ sme vybrali správnu lokalitu (a eliminovali napríklad neprispôsobivých občanov), na hodnote nikdy neklesne.
Je pozoruhodné, že v málo rozvinutých regiónoch akoby neexistovala cena za meter štvorcový. Často sa stane, že za 7 tis. € môžeme napríklad v Hnúšti kúpiť jednoizbový byt, ale aj trojizbový byt s balkónom.
Čo ak byty budeme chcieť predať alebo portfólio obmeniť
Napriek tomu, že ceny bytov v spomínaných lokalitách sú nízke, je po nich dopyt. Aj obyvatelia týchto regiónov zakladajú rodiny a dostávajú sa do životných situácií, pri ktorých bežný klient kupuje nehnuteľnosť. Ako už bolo spomenuté, nehnuteľnosti z týchto lokalít často nie sú v bežnej inzercii. Už priemerne zdatný realitný maklér dokáže nehnuteľnosť vhodnou prezentáciou predať.
Pri predaji takýchto bytov sa osvedčilo ponúkať ich ako víkendové nehnuteľnosti, alebo ako nehnuteľnosti vhodné na bývanie v post produktívnom veku. Vzhľadom na ich nízku cenu majú o ne často záujem aj realitní poradcovia, ktorí zháňajú náhradné bývanie pre ľudí, ktorých nehnuteľnosť práve vykúpili alebo vydražili. Predaj týchto bytov trval v priemere 3, maximálne však 5 mesiacov. Je preto pomerne ľahké časť portfólia predať, či obmeniť.
Koľko môžeme na prenájme takýchto nehnuteľností zarobiť
Priemerný nezdanený výnos z prenájmu takejto nehnuteľnosti je približne 100 až 120€/mesačne. Napríklad mesačné náklady a celková spotreba energií v jednoizbovom byte v Utekáči boli 90€/mesačne. Celkové náklady, ktoré nájomník platil vrátane nájomného boli 200€/mesačne. Výnos predstavoval 110€ mesačne.
Pre koho je takáto investícia vhodná
Táto investícia je vhodná pre každého, kto chce zarábať z prenájmu popri zamestnaní a budovať si majetok do budúcnosti. Netreba však zabúdať na to, že obhospodarovať portfólio viacerých bytov nemusí byť jednoduché. V regiónoch však nájdeme okrem lacných nehnuteľností aj lacnú pracovnú silu. Vyhľadať šikovného realitného poradcu, ktorý si s tým poradí, nie je problém.
Nech je región akokoľvek ekonomicky slabý, bývanie je jednou zo základných potrieb každého človeka. Realitný trh je všade tam, kde sú ľudia.
Mgr. Boris Gaštan, RSc., realitný poradca
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
