Autor: Mgr. Andrej Pavelek, RSc., absolvent študijného programu RSc., článok pridaný 4. 7. 2017
Každý z nás sa chce mať v budúcnosti lepšie. Každý z nás chce mať v budúcnosti zabezpečený dôchodok, zabezpečiť svojim deťom bývanie alebo nemať strach, že v prípade straty zamestnania zostaneme bez príjmu. Pre dosiahnutie jednotlivých cieľov, ktoré sme si v živote vytýčili, je potrebné investovať voľné finančné prostriedky.
V súčasnej dobe môžeme dlhodobo sporiť alebo investovať do rôznych finančných produktov – od sporiacich účtov, termínovaných vkladov, cez podielové fondy, dlhopisy, akcie, forex až po komodity. Cieľom mojej práce je okrem vyššie spomenutých foriem, načrtnúť i ďalšiu možnosť, ktorá nie je tak veľmi často proklamovaná, a to prostredníctvom formy dlhodobého investovania do nehnuteľností.
Na internete sa všade dozvieme o tom, aké je investovanie do nehnuteľností málo výnosné v porovnaní s „modernými“ formami investovania ako napríklad – podielové fondy, akcie a pod. Rovnako sa dozvieme, aké vysoké nebezpečenstvo straty je spojené s rýchlym predajom nehnuteľnosti, koľko starostí je spojených pri procese hľadania nájomníka, resp. pri správe nehnuteľnosti a pod. Sú však tieto riziká, resp. nevýhody tak závažné, aby sme sa museli vzdať tohto druhu investície?
V prvom rade je veľmi dôležité si uvedomiť, kto tieto články píše a aké môže mať pohnútky k ich napísaniu a šíreniu. Sú to poväčšine pracovníci PR oddelení bánk či správcovských spoločností[1] alebo finanční poradcovia[2]. Prečo je tomu tak, však nie je predmetom tejto práce. V druhom rade je dôležité si povedať, čo je cieľom investovania – hlavným cieľom je ochrana úspor či aktív voči inflácii. Keďže drvivá väčšina bežných účtov v bankách, rovnako tak i termínované vklady, majú z dlhodobého hľadiska podinflačné zhodnotenie, nemožno ich považovať z tohto pohľadu za investíciu. Ak k tomu zisku ešte odrátame daň z príjmov, potom zistíme, že úspory na týchto vkladoch sú peniaze, ktoré dlhodobo strácajú a budú strácať na hodnote.
Čo sa považuje za investíciu do nehnuteľnosti?
Skôr ako si popíšeme výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností, je dôležité si hneď na začiatku uvedomiť rozdiel medzi aktívom a pasívom. V jednoduchosti sa za aktívum dá považovať všetko to, čo nám prináša do peňaženky peniaze (z čoho nám plynie pozitívny cash flow). Naopak, pasívum je všetko to, čo nám odoberá z peňaženky peniaze (negatívny cash flow).
Dá sa považovať za aktívum nehnuteľnosť, v ktorej iba bývame a na ktorej máme hypotéku? Ak nehnuteľnosť, v ktorej bývame nám neprináša žiaden pozitívny peňažný tok (cash flow), z toho dôvodu nemožno považovať náš dom či byt za aktívum, ale považujeme ho za pasívum – odoberá nám peniaze. Naopak za aktívum možno považovať taký byt alebo dom, ktorý sme kúpili za účelom ďalšieho prenájmu – tzv. spôsob „buy to let“.
Výhody investovania do nehnuteľností
Fyzická investícia – prvou výhodou investovania do nehnuteľností je investícia do hmatateľného majetku. Je to investícia, ktorej sa vieme dotknúť na rozdiel od investovania do podielových fondov alebo do akcii, kde sa všetko deje digitálne formou binárneho kódu. Vieme, že keď sa nič nepredvídateľné nestane, tak na tom istom mieste i zajtra s najväčšou pravdepodobnosťou nájdeme našu nehnuteľnosť.
Základná ľudská potreba – byty a domy riešia základné ľudské potreby (Maslowova pyramída potrieb), a to sú bývanie a bezpečnosť. Každý z nás bude musieť niekde bývať, niekde spať a oddychovať, vykonať hygienu a pod., rovnako tak každý z nás chce mať pocit bezpečia. Preto bude vždy vo vyhľadávaných lokalitách dopyt po bývaní, resp. po prenájme.
Nižšia volatilita trhu s nehnuteľnosťami – volatilita[3] (nestálosť) nám v stručnosti hovorí, ako rýchlo sa mení cena v priebehu času. Volatilita je prirodzená vlastnosť akéhokoľvek trhu a pre investora to znamená určitý stupeň neistoty. Každý trh klesá a stúpa, nakoľko je to vždy len otázka dopytu a ponuky. Čím vyššia je volatilita, tým je aj vyššie riziko, ktoré plynie z investície. Trh s nehnuteľnosťami má v porovnaní s akciovým alebo komoditným trhom menšiu volatilitu. Kým trh s nehnuteľnosťami sa ročne zmení o pár jednotiek percenta ročne, u finančných trhoch sa mení cena akcie alebo komodity o pár jednotiek percent i na dennej báze. Preto môžeme nehnuteľnosti považovať za stálejšie a s predvídateľnejším vývojom v porovnaní s akciami, či komoditami.
Dva druhy výnosov v jednom – kapitálové zhodnotenie spolu s peňažným tokom. Príjem plynúci z investície do nehnuteľnosti môžeme rozdeliť na dve časti. Prvou je kapitálové zhodnotenie – je to druh príjmu, ktorý je dosiahnutý rastom ceny nehnuteľnosti. Druhý príjem dosiahnutý z prenájmu nehnuteľnosti – peňažný tok (cash flow). Drvivá väčšina investícii v rámci finančného trhu dosahujú iba jeden z týchto príjmov (okrem akcií spoločností, ktoré vyplácajú dividendy, avšak po vyplatení dividend sa nárazovo zníži cena akcie, keďže sa vyplatením dividend znížila i účtovná hodnota spoločnosti).
Možnosť využiť finančnú páku – je to jedna z najväčších výhod a rovnako i dôvodom prečo investovať do nehnuteľností. Je to jediná forma investovania (okrem investovania do podnikania), kedy nám banka požičia peniaze na kúpu a zaobstaranie aktíva. Banka rada postúpi toto riziko, nakoľko má na predmetnej nehnuteľnosti zriadené záložné právo. Banka rozhodne nepožičia peniaze na investíciu do podielového fondu, či akcií a pod., keďže si nevie žiadnym spôsobom ochrániť svoju investíciu. Ďalšou hlavnou výhodou, prečo investovať do nehnuteľnosti za účelom prenájmu je ten, že niekto úplne cudzí nám platí poskytnutý úver z banky.
Možnosť oslobodiť príjem od dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti a odvodu do zdravotnej poisťovne – zákon o dani z príjmov[4] upravuje možnosti, akými sa dá oslobodiť príjem z predaja nehnuteľnosti od dane. V jednoduchosti stačí, ak nehnuteľnosť vlastníme dlhšie ako 5 rokov, prípadne máme túto nehnuteľnosť vyňatú z obchodného majetku dlhšie ako 5 rokov, potom príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov a odvodu do zdravotnej poisťovne. Rovnako príjem z prenájmu nehnuteľnosti nepodlieha odvodu do zdravotnej poisťovne. Naopak príjem z kapitálového majetku nie je oslobodený od dane z príjmov a je zdanený vo výške 19 %[5]. Rovnako to platí aj v prípade odvodu do zdravotnej poisťovne[6].
Kontrola – veľmi dôležitou výhodou a dôvodom prečo sa rozhodnúť pre investíciu do nehnuteľností je kontrola nad investíciou. Akú kontrolu máme nad správou podielového fondu, do ktorého sme vložili peniaze? Akú kontrolu máme nad vedením spoločnosti, ktorej akcie sme si kúpili? Ak nevlastníme majoritný podiel, tak máme len minimálny vplyv nad kontrolou v spoločnosti. Práve naopak, platíme správcovi podielového fondu a manažmentu spoločnosti, aby prevzal kontrolu nad našou investíciou. Ak investujeme do nehnuteľnosti, potom máme možnosť operatívne reagovať a rozhodovať sa čo spravíme. Môžeme sa rýchlo rozhodnúť či zvýšime alebo znížime nájomné alebo sami vyberieme nájomníkov s cieľom maximalizácie príjmu z nájmu nehnuteľnosti.
Odpisy a náklady – neposlednou výhodou investície do nehnuteľnosti je možnosť využiť odpisy. V prípade, ak máme nehnuteľnosť v obchodnom majetku, môžeme si každý rok z daní odčítať 1/40 z hodnoty nehnuteľnosti (okrem hodnoty pozemku). Rovnako je výhodné, ak si môžeme zo základu dane z príjmu odpočítať náklady spojené s platbou úrokov hypotekárneho úveru (náklady na platbu istiny nie je možné odrátať zo základu dane) a všetkých nákladov spojených s chodom nehnuteľnosti.
Nevýhody investovania do nehnuteľností
Je dôležité byť férový a povedať si aj o nevýhodách investície do nehnuteľnosti. Žiadna investícia nie je bez rizika, rovnako tak ani investovanie do nehnuteľností nemá len výhody, ktoré sme vyššie načrtli. I táto forma investovania má určité nevýhody a riziká, ktoré je dôležité poznať ešte skôr, ako sa do investície pustíme.
Vyššia počiatočná investícia – jednou z hlavných nevýhod investovania do nehnuteľnosti je výška počiatočnej investície. Nakoľko banky sprísnili podmienky na čerpanie hypotekárneho úveru, je potrebné investovať min. 10-20% z vlastných zdrojov. Aj napriek tomu je to však výhodné, nakoľko po 20-tich alebo 30-tich rokoch budeme vlastniť nehnuteľnosť, ktorú splácal niekto iný.
Menšia likvidita – nehnuteľnosti sú známe tým, že trvá dlhší čas, kedy sa nehnuteľnosť predá a my sa dostaneme k reálnym peniazom. V porovnaní s podielovými fondami, kedy máme peniaze do týždňa na účte, v prípade predaja nehnuteľnosti to môže trvať i pár mesiacov. V prípade, ak potrebujeme súrne peniaze, ktoré máme uložené v byte či dome, vystavujeme sa možnému riziku predaja nehnuteľnosti pod cenu.
Skúsenosti pri výbere nehnuteľnosti, nájomníka a pri správe nehnuteľnosti – nedostatok skúseností v týchto oblastiach má za následok finančné straty, ktoré vychádzajú z neobsadenosti nehnuteľnosti (málo vyhľadávaná lokalita, stav nehnuteľnosti) a zo znehodnotenia zariadenia bytu či domu nájomníkom. V porovnaní s investíciou do podielových fondov sme správu prenechali manažérom fondu, za čo platíme správcovský poplatok. I táto nevýhoda sa dá eliminovať zavedeným systémom, prípadne zapojením realitného makléra do výberu a správy nehnuteľnosti.
Vyššia časová náročnosť – tá je spojená s vyššie uvedenou nevýhodou, keďže výber samotnej nehnuteľnosti, nájomníka a správa nehnuteľnosti je časovo náročnejšia ako forma pasívneho investovania do podielových fondov.
Dlhodobé plánovanie – investovanie do nehnuteľností nie je beh na krátku trať, je to poriadny maratón. Preto základnou podmienkou úspechu pri tejto forme investovania je dlhodobé plánovanie. Je potreba premýšľať roky dopredu, aby sme napríklad vedeli pri predaji uplatniť oslobodenie od dane z príjmov, čo môže v konečnom dôsledku činiť i úsporu tisícok eur. Rovnako je dôležité dlhodobo plánovať i investície do renovácie bytu či domu, aby sme si udržali, prípadne zvýšili príjem z prenájmu.
Riziko poklesu hodnoty nehnuteľnosti – s každou formou investovania je spojené určité riziko. Riziko tkvie v tom, že nie v každej situácii dokážeme predať svoju investíciu za vyššiu sumu v porovnaní s tou, ktorú sme do nej vložili. Rovnako to platí aj v oblasti investovania do nehnuteľnosti. Ako som už vyššie načrtol, rast alebo pokles trhu je závislý od dopytu či ponuky po danom segmente. Taktiež dlhodobý rast realitného trhu je prerušovaný krátkodobými poklesmi. Preto je veľmi dôležité klásť dôraz na výber samotnej nehnuteľnosti a byť obozretný v čase, kedy sa ceny nehnuteľností nachádzajú na maximách.
Alternatívy investovania do nehnuteľnosti
Kúpa domu či bytu za účelom ďalšieho prenájmu „buy to let“, je jeden z viacerých spôsobov investovania do nehnuteľnosti.
Ďalšou možnou formou investovania do nehnuteľností je kúpa pozemku. Rovnako, ako v prvom prípade i tu môžeme využiť oba druhy príjmov – kapitálový i cash flow, ktorý napríklad plynie z prenájmu poľnohospodárskej pôdy. Keďže plocha pozemkov je obmedzená a nenarastá, preto z dlhodobého hľadiska investícia do pôdy nebude strácať na svojej hodnote.
Inou formou ako investovať do nehnuteľností je prostredníctvom realitných dlhopisov. Dlhopis je cenný papier, ktorý na rozdiel od akcií jeho majiteľovi zaisťuje stanovený finančný výnos. V stručnosti je to nepriama forma investovania do výstavby developerských projektov. Výhodou je nižšia časová náročnosť a vopred stanovený výnos z investície. Nevýhodou je strata priamej kontroly nad investíciou. Príjem z takejto investície podlieha zdaneniu a odvodu zdravotnej poisťovni.
Rovnako nepriamou formou je i možnosť investovania prostredníctvom realitných podielových fondov. Aj v tomto prípade sa vzdávame kontroly nad našou investíciou v prospech manažmentu fondu, ktorý ho riadi. Realitné fondy neinvestujú priamo do nehnuteľností, ale do spoločností, ktoré priamo vlastnia nehnuteľnosti. Nárast hodnoty takejto investície je na základe kapitálového výnosu, ktorý určujú znalci, účtovníci a audítori. To znamená, že ak rastie kapitálová hodnota nehnuteľnosti, rastie aj hodnota podielu vo fonde. V porovnaní s investovaním do akciových podielových fondov má nižšiu volatilitu. Keďže likvidita nehnuteľnosti je oveľa menšia ako u akcii, z toho dôvodu realitný fond musí v porovnaní s akciovým fondom držať väčšiu časť v hotovosti, čo zároveň znižuje i celkové zhodnotenie investície. Tak ako v prípade investovania do realitných dlhopisov i v prípade investovania do realitného fondu príjem podlieha zdaneniu a odvodu do zdravotnej poisťovne.
Záverom
Ako sme si ukázali oblasť investovania je veľmi rozmanitá. Cieľom nebolo ukázať, že jediný možný spôsob ako správne investovať, je iba zhodnocovanie peňazí vložením do nehnuteľností. Investícia do nehnuteľností je jednou z viacerých možností ako ochrániť peniaze voči inflácii.
Keďže každá investícia v sebe skrýva okrem výhod i nevýhody, je na každom investorovi, aby ich všetky zvážil a na základe toho sa rozhodol pre následnú investičnú možnosť.
[1] https://www.etrend.sk/ekonomika/4-myty-o-investovani-do-nehnutelnosti.html
[2] http://www.expertnafinancie.sk/blog/podielove-fondy-alebo-nehnutelnost-co-sa-viac-oplati-25
[3] https://sk.wikipedia.org/wiki/Volatilita
[4] https://zakony.judikaty.info/predpis/zakon-595/2003
[5] https://www.slovensko.sk/sk/agendy/agenda/_prijmy-z-kapitaloveho-majetku1/
[6] http://www.health.gov.sk/?clanok-2
Mgr. Andrej Pavelek, RSc., realitný poradca
AndrejPavelek.sk
Autor je absolvent profesionálneho realitného študijného programu RSc.
