Autor: JUDr. Barbora Lagin, RSc., absolventka študijného programu RSc., článok pridaný 13.1.2021
Uvažujete o kúpe nehnuteľnosti v Maďarsku? Čo všetko je s jej nadobudnutím a životom v tejto krajine spojené? Na čo sa pripraviť? Zameriame sa na severovýchod Maďarska, odkiaľ Slováci často dochádzajú za prácou do Košíc.
Slováci kupujú nehnuteľnosti najmä v pohraničných oblastiach
Nákup nehnuteľností v pohraničných oblastiach Maďarska je motivovaný blízkosťou slovenských miest. Práve tam Slováci často dochádzajú za prácou. Dĺžka cesty závisí od polohy nehnuteľnosti. Pracujete v Košiciach? Pokiaľ uvažujete o kúpe nehnuteľnosti smerom na Miskolc, máte vyhraté. Maďarská strana totiž usilovne buduje diaľnicu spájajúcu našu hranicu až po Miskolc. Ak si však vyberiete nehnuteľnosť bližšie k „maďarským“ Slanským vrchom, cesty nižšej triedy Vás zdržia o čosi viac.
Čím láka Maďarsko
Záujem Slovákov o kúpu nehnuteľnosti v Maďarsku nie je žiadnou novinkou, trvá už pár rokov. Čo ich motivuje? Je to bezpochyby najmä cena. Ak si zoberieme porovnateľnú nehnuteľnosť pri hranici na slovenskej strane, zistíme, že v Maďarsku ju kúpime aj za tretinu. Cena u Slovákov vyhráva, hoci mnohí z nich nevedia po maďarsky ani „zaťať“.
Ako prebieha realitný obchod v Maďarsku
Maďarsko i Slovensko sú členskými štátmi Európskej únie. Mohlo by sa teda zdať, že realitný obchod bude v oboch krajinách prebiehať podobne. Je to naozaj tak?
Prekročenie hranice Slovenska a kúpa nehnuteľnosti v inom štáte si vyžaduje odvahu, vedomosti a skúsenosti realitného makléra. Hoci Maďarsko je súčasťou Európskej únie, z času na čas zostávame prekvapení, aké sú rozdiely medzi našimi dvoma krajinami.
Výhodou prevodov vlastníctva v Maďarsku je, že ich musí robiť advokát, prípadne notár. Nemôže ich teda realizovať ktokoľvek. Nie je to ako u nás, keď sa „dvaja“ stretnú, dohodnú, „stiahnu“ si nejaký vzor kúpnej zmluvy z internetu, a potom sa čudujú, prečo takýto právne nedokonalý prevod kataster preruší alebo aj zastaví.
V Maďarsku neexistuje možnosť verejnosti zadarmo „len tak“ nahliadnuť do vlastníckych pomerov kohokoľvek, ako je to napríklad u nás. Môžete tak urobiť výlučne len uhradením poplatku u vybraných profesií. Vlastník nehnuteľnosti má vďaka tomu viac súkromia a je v ústraní pred „ľuďmi z ulice“. Bez znalosti listu vlastníctva neviete, o čom presne (hranice nehnuteľnosti, jej vymedzenie) a s kým (vlastník, oprávnený z vecného bremena, povinný z vecného bremena, nájomca, a pod.) vlastne hovoríte.
ǀ Ak potrebujete vyriešiť právny problém s nehnuteľnosťou, kliknite sem » Realitná klinika
Zmeny vlastníkov sa riešia v maďarskom katastrálnom systéme elektronicky, a to až po získaní informácie od predávajúceho, že už obdržal celú kúpnu cenu. Predchádza sa tým možnému odstúpeniu od kúpnej zmluvy z dôvodu neuhradenia čo i len časti kúpnej ceny. V porovnaní s naším katastrom, ktorý sa o túto skutočnosť nezaujíma, je to rozdiel. Po tom, ako sú elektronicky doručené prevodové dokumenty k nehnuteľnosti na maďarský kataster, prebieha registračné zmenové konanie vlastníka. Na zápis nového vlastníka má kataster, rovnako ako u nás, 30 dní.
Daň z nehnuteľnosti a prepis médií
Slovákov často prekvapí, že v Maďarsku neexistuje niečo ako daň z nehnuteľnosti, ktorú treba platiť každý rok. Pokiaľ sa stanete vlastníkom nehnuteľnosti, platíte daň z nehnuteľnosti len raz, a to po jej prevode. Čas platenia tejto dane môže byť rôzny, od niekoľkých mesiacov až po jeden rok. Právnik, ktorý realizoval samotný prevod nehnuteľnosti, je Vami splnomocnený na Vaše zastupovanie pred maďarským daňovým úradom. Tento je správcom dane vyrubenej novému vlastníkovi nehnuteľnosti.
Ďalej už žiadne dane neplatíte. Je len na obci, v ktorej sa daná nehnuteľnosť nachádza, či si určí nejaký poplatok, ako napríklad za kosenie v obci, čistenie tzv. rigolov pred domami alebo používanie verejných studní.
Aj náklady na bývanie sú v Maďarsku v porovnaní s nami výrazne nižšie. Pri zmene (prepise) médií k nehnuteľnosti Slovákov môže zaskočiť, že budú od Vás maďarské telefónne číslo. Pre maďarskú SIM kartu si však musíte osobne zájsť do „kamennej predajne“ telekomunikačného operátora, a potom to telefonicky aj tak riešiť s ich backofficom.
Bude lepšie, ak to to všetko „sprocesujete“ až po tom, keď budete mať od svojho právnika „Tulajdoni lap“ (list vlastníctva) po prepise vlastníctva nehnuteľnosti, a pomôže Vám s tým Váš maklér.
S čím by ste mali počítať
Cena nehnuteľnosti „hrá“ pri jej kúpe „prím“. Spomeňme však aj odvrátenú stranu jej nadobudnutia. Kúpenú nehnuteľnosť budete musieť kvôli jej zlému technickému stavu väčšinou rekonštruovať, čo nebude zadarmo.
Kupujúci musí rátať s tým, že susedov si nevyberie. Hoci môžu byť „z iného cesta“, skôr pomôžu ako uškodia. Odporúčame ujasniť si vzťahy so susedmi už na začiatku. Nečakajte, že kvôli Vám sa začne sused učiť po slovensky. Vy sa budete musieť “skamarátiť” s maďarčinou. Na začiatku to nebude jednoduché. Nie nadarmo sa však hovorí, že koľko jazykov vieš, toľkokrát si človekom.
Miestni Vám často radi urobia „všetko okolo domu“, keďže ich možnosti na zárobok sú v daných lokalitách slabé. Až na poľnohospodárstvo je tu málo pracovných príležitostí. Hlavne mladí ľudia odchádzajú za lepším životom do väčších miest (Miskolc či Budapešť).
Nakoľko prichádzate do inej krajiny, veľa vecí je iných – zvyky, tradície, jazyk, mena. Kúpte si dostatočne veľkú peňaženku, nakoľko sa stanete cez noc “milionárom“.
Ako prepočítať forinty na eurá? Radíme využiť tento prepočet: forinty mínus jedna nula zozadu, to sú slovenské koruny, ktoré je jednoduché prepočítať na eurá. Koľko eur je 1000 forintov? 1000 mínus jedna nula zozadu, to je 100 korún slovenských, čo je približne 3,30 eur. Ide, samozrejme, o zjednodušený prepočet. Euro oproti forintu totiž v posledných rokoch posilnilo. Aj z tohto dôvodu je nákup nehnuteľnosti pre Slovákov ešte výhodnejší.
Záver
Presídlenie do inej krajiny? Niekedy je to u našich klientov voľba, inokedy nevyhnutnosť. Časť z nich rieši v Maďarsku svoje elementárne bývanie, iní len hľadajú “útočisko” na chalupárčenie.
Kúpa nehnuteľnosti v Maďarsku stojí za zváženie už len kvôli nižším cenám na tamojšom realitnom trhu. A to nie je všetko…
Z vlastnej skúsenosti viem, ako dobre mi po ťažkých dňoch v našom „veľkomeste“ padne prísť do inej krajiny a úplne iného sveta.
JUDr. Barbora Lagin, RSc.
Autorka je absolventkou profesionálneho realitného študijného programu RSc.
Páči sa Vám tento článok?
Podeľte sa oň so svojimi priateľmi
