O činnosti realitných kancelárií
Ako funguje RK
Čo všetko robí realitná kancelária
Medzi kľúčovú činnosť RK patrí sprostredkovanie predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľností. Medzi ďalšie činnosti možno tiež zaradiť poradenskú činnosť v oblasti nehnuteľností (napr. určenie ceny nehnuteľnosti na úradné a komerčné účely) a servisné činnosti ako starostlivosť o portfólio realitným investorom, administratívna asistencia a mnohé iné.
Kto tvorí realitnú kanceláriu?
V personálnom obsadení stredne veľkej realitnej kancelárie môžu byť okrem realitných maklérov aj ďalšie pracovné pozície:
- marketingový poradca
- hypotekárny špecialista
- projektový manažér
- riaditeľ
- právnik
- vedúci tímu (senior maklér)
- asistentka
- externí makléri
- administratívne sily na správu inzercie a pod.
Som maklér a uvažujem nad vlastnou RK - čo získam a o čo prídem?
Práca makléra nie je identická s prácou manažéra realitnej kancelárie. Ide o dve veľmi odlišné práce – rôzne profesie. Okrem náplne práce sa líšia aj spôsobom dosahovania zárobku.
Maklér je obchodník, ktorý sa stará len o to, aby bol dostatok obchodných príležitostí. Prinesie predávajúcich a kupujúcich do realitnej kancelárie a ihneď sa koncentruje na ďalšie obchody. Samotný realitný obchod, ale aj zodpovednosť zaň, preberá na svoje plecia realitná kancelária.
Majiteľ alebo konateľ realitnej kancelárie, naopak, riadi chod celej realitnej kancelárie a nemá čas obchodovať.
Mnoho maklérov sa dopúšťa chyby, ak si bezhlavo založia vlastnú realitnú kanceláriu a následne zistia, že práca manažéra ich nenapĺňa tak, ako ich napĺňala práca obchodníka. Jednoducho povedané, maklér vyhľadáva obchody a manažér realitnej kancelárie hľadá maklérov. Na dôvažok, náklady na založenie realitnej kancelárie a náklady na štart práce makléra sú diametrálne odlišné. Je samozrejmé, že mnoho maklérov sa chce sebarealizovať a po čase si chcú založiť vlastnú realitnú kanceláriu. Budú určite úspešní, ak majú manažérske danosti a uvedomia si práve tento rozdielny aspekt v práci jedného a druhého. Existuje množstvo nadpriemerne zarábajúcich maklérov bez ambície otvorenia vlastnej kancelárie. Ak sa rozhodujete, dajte na misku váh klady aj zápory oboch profesií.
TIP: Ak chcete založiť realitnú kanceláriu naučte sa najskôr poriadne prácu makléra.
Dá sa otvoriť vlastná RK popri zamestnaní?
Môžete o tom uvažovať, pokiaľ nedochádza ku konfliktu (konkurencii) so záujmami Vášho zamestnávateľa. Odporúčame najskôr pozrieť obsah pracovnej zmluvy. Pokiaľ nemáte s realitami žiadne skúsenosti, zvážte najskôr prácu makléra pre niektorú RK.
Čo s konkurenčnou doložkou v maklérskej zmluve, ak si chcem otvoriť RK?
Konkurenčná doložka sa v maklérskych zmluvách vyskytuje často. Správne napísaná konkurenčná doložka však už menej. Konkurenčnú doložku si treba rozumne dohodnúť už pri uzatváraní maklérskej zmluvy, aby Vám táto zmluvná klauzula zásadne nebránila vo Vašom ďalšom podnikaní. Ak ste však konkurenčnej doložke nevenovali pri podpise maklérskej zmluvy náležitú pozornosť a v súčasnosti Vám zásadným spôsobom bráni v ďalšom podnikaní, obráťte sa na advokáta, ktorý posúdi či Vaša konkurenčná doložka neodporuje Vášmu právu slobodne podnikať, ktoré je garantované Ústavou Slovenskej republiky.
Príjmy a výdaje RK
Akú vstupnú investíciu potrebujem, ak si chcem založiť RK?
Výhodou podnikania v oblasti realít sú nízke vstupné náklady. Nevyhnutným základom je založenie realitnej kancelárie a s ním súvisiace poplatky, počítač, mobilný telefón, exportný realitný softvér a predplatená inzercia na realitných portáloch. Vhodné je mať aj vlastný alebo prenajatý priestor na obchodné rokovania s klientmi. Vstupné náklady sa v prípade konzervatívneho začiatku podnikania vyšplhajú len do výšky 2.000 – 3.000 Eur.
Ako na právny servis? Koľko ma bude stáť a ako to zvyčajne prebieha?
Právne služby je oprávnený poskytovať len advokát alebo notár. Je preto vhodné nájsť si spolupracujúceho advokáta/notára, s ktorým budete riešiť svoje obchodné prípady. Cena za právne služby je veľmi individuálna, záleží od regiónu, v ktorom podnikáte a samozrejme od náročnosti obchodného prípadu.
Priebeh prípravy právnych podkladov si vopred nastavte so svojim advokátom. Štandardne proces prebieha tak, že odovzdáte/zašlete svojmu advokátovi potrebné podklady, z ktorých advokát pripraví zmluvy či iné dokumenty, ktoré Vám následne odovzdá. Rozsah údajov závisí od konkrétnej požiadavky, teda či sa jedná o prípravu rezervačnej zmluvy, nájomnej zmluvy alebo kúpnej zmluvy. Pri celom procese je potrebné dbať na ochranu osobných údajov, aby pri odovzdávaní a prijímaní osobných údajov o Vašich klientov nedošlo k ich strate alebo zneužitiu.
Čo je to GDPR a AML? Kto mi to zabezpečí a koľko ma to bude stať?
GDPR je nariadenie Európskej únie o ochrane osobných údajov, ktoré ukladá podmienky pre spracovávanie osobných údajov fyzických osôb. Pod skratkou AML sa skrýva problematika ochrany pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti a pred financovaním terorizmu, inak nazývaná ako „ochrana pred praním špinavých peňazí“. S obidvomi témami sa budete počas svojej realitnej praxe pravidelne stretávať, keďže ochrana osobných údajov a ochrana pred praním špinavých peňazí sú základnými povinnosťami realitných kancelárií. Plnenie týchto povinností je navyše často kontrolované orgánmi dohľadu.
Vypracovanie dokumentácie k agende GDPR a AML v súčasnosti ponúkajú rôzne spoločnosti. Cena sa pohybuje v rozmedzí od cca 250 Eur až po tisíce Eur. Tie najlacnejšie dokumentácie predstavujú generické dokumenty použiteľné pre široké spektrum podnikateľských subjektov. S ohľadom na to, že nariadenie GDPR vyžaduje najmä konkrétne riešenia na ochranu osobných údajov, je vhodné mať dokumentáciu „šitú na mieru“, v opačnom prípade sa zvyšuje šanca, že Vám orgán dohľadu udelí pokutu.
Koľko zarobí bežná realitka ročne?
Príjem a zisk realitnej kancelárie záleží od viacerých faktorov. Kľúčovým príjmom RK sú provízie za sprostredkovanie predaja, kúpy alebo prenájmu nehnuteľností. Medzi ďalšie príjmy RK patria odmeny na poradenskú a servisnú činnosť (napr. určenie ceny nehnuteľnosti na úradné účely, administratívna asistencia a pod.). Počet zrealizovaných obchodov závisí od počtu maklérov, ich šikovnosti a samozrejme aj situácie na realitnom trhu. Priemerná RK s 3 maklérmi uskutoční ročne približne 50 – 80 obchodov. Provízia za sprostredkovanie (jednoduchého) predaja sa pohybuje obvykle od 2000 € a viac. Od celkového príjmu RK treba odpočítať výdavky na prevádzku, inzerciu a, samozrejme, odmeny maklérov. O nákladoch RK pozri odpoveď na ďalšiu otázku.
Aké náklady sú pre RK mesačne?
Bežnými fixnými nákladmi na chod realitnej kancelárie sú najmä nájomné, poplatky za inzerciu na realitných portáloch a poplatky za telefón a internet. Ako je zrejmé, hlavnú zložku fixných nákladov tvorí nájomné, ktoré závisí od lokality, v ktorej sa Vaše priestory nachádzajú. Na začiatku môžete ušetriť tým, že budete podnikať z domu. Postupne je však vhodné mať aspoň rokovacie priestory, ktoré si môžete prenajať na pár hodín, pretože klienti to budú vnímať oveľa profesionálnejšie, než stretnutie niekde v kaviarni.
Ako sa delí provízia pri predaji nehnuteľnosti medzi RK a makléra?
Určenie pomeru rozdelenia odmeny, ktorú klient zaplatí na účet realitnej kancelárie (všeobecne označovaná ako tzv. „provízia“) medzi makléra a realitnú kanceláriu určuje ich vzájomná zmluva alebo interný predpis. Každá realitná kancelária má svoj spôsob výpočtu, provízne tabuľky a pod. Bežne si maklér účtuje 40 – 60% z tejto provízie, ktorá je ale obvykle znížená o určené náklady, ktoré znášajú maklér a realitná kancelárie spoločne. Ide najmä o rôzne poplatky ako poplatky advokátom, notárom, správne poplatky a pod. Realitné kancelárie podporujú výkonných maklérov rôznymi výhodami, ktoré môžu mať aj formu zvýšenia odmeny pri určitých obratoch makléra a pod.
Založenie a rozbeh RK
Čo potrebujem na založenie RK?
Na založenie realitnej kancelárie potrebujete mať viazanú živnosť Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť). Na získanie osvedčenia o živnostenskom oprávnení musí žiadateľ spĺňať všeobecné a osobitné podmienky prevádzkovania živnosti a uhradiť správny poplatok vo výške 15 € (7,5 € v prípade elektronického ohlásenia živnosti) za každú viazanú živnosť. FO alebo PO, ktorá chce prevádzkovať viazanú živnosť musí spĺňať všeobecné a osobitné podmienky prevádzkovania živnosti:
- Všeobecnými podmienkami prevádzkovania viazanej živnosti sú:
- dosiahnutie veku 18 rokov
- spôsobilosť na právne úkony
- bezúhonnosť (preukazuje sa výpisom z registra trestov)
- osobitnou podmienkou prevádzkovania viazanej živnosti je preukázanie odbornej spôsobilosti
Podmienkou prevádzkovania živnosti je splnenie podmienky odbornej spôsobilosti, a to nasledovným spôsobom:
- preukázať vysokoškolské vzdelanie ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru
alebo
- preukázať úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho program (pozri tu ») vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky
alebo
- zvoliť si zodpovedného zástupcu, ktorý spĺňa niektorú z vyššie uvedených požiadaviek
Aké musím mať povolenie na založenie RK?
Realitná kancelária musí disponovať živnosťou s názvom „Sprostredkovanie predaja, prenájmu a kúpy nehnuteľností (realitná činnosť)“. Táto živnosť je viazanou živnosťou, to znamená, že na jej získanie je potrebné preukázať požadovaný stupeň vzdelania alebo vzdelanie + prax v odbore. Živnostenský zákon pre získanie konkrétne vyžaduje: vysokoškolské vzdelanie ekonomického alebo právnického alebo stavebného alebo architektonického smeru alebo úplné stredné vzdelanie s maturitnou skúškou a osvedčenie o absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu vydané vzdelávacou inštitúciou akreditovanou Ministerstvom školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky.
Ako to je to na živnostenskom s 2 ročnou praxou? Ako sa preukazuje?
Preukazovanie 2-ročnej praxe bolo novelou živnostenského zákona zrušené. Vyžaduje sa už len osvedčenie o získanom vzdelaní vydané akreditovanou inštitúciou, pozri tu »
Kto môže byť zodpovedný zástupca RK a kedy ho musíte mať?
Zodpovedný zástupca je fyzická osoba ustanovená podnikateľom, ktorej prostredníctvom zabezpečuje odborné vykonávanie činnosti počas prevádzkovania živnosti.
Zodpovedným zástupcom môže byť ktokoľvek, kto spĺňa požiadavky pre vykonávanie realitnej činnosti, t. j. ustanovené vzdelanie alebo vzdelanie + prax. Zodpovedný zástupca zároveň musí byť pri prevádzkovaní živnosti v pracovnom pomere (ako zamestnanec) k podnikateľovi. V prípade, ak je zodpovedným zástupcom spoločník obchodnej spoločnosti, pracovný pomer k spoločnosti sa nevyžaduje.
Aký druh obchodnej spoločnosti je pre RK ideálny?
Najčastejšou formou podnikania realitných kancelárií je podnikanie prostredníctvom spoločností s ručením obmedzeným. Výhodou tohto typu obchodnej spoločnosti je jej jednoduché založenie a ručenie za záväzky spoločnosti len majetkom spoločnosti, teda nie osobným majetkom ako v prípade podnikania formou živnosti.
Budovanie RK
Ako správne hľadať maklérov na spoluprácu?
Pre niektorých realitných maklérov môže byť métou založenie vlastnej realitnej kancelárie spojené s náborom vlastných obchodníkov. Stávajú sa manažérmi, ktorí riadia ostatných maklérov. Pri samotnom výbere maklérov zistite, prečo sa niekto o takúto pozíciu uchádza. Čo ho motivuje, aká je jeho hnacia sila? Čím sa zaoberal v minulosti? Sú jeho očakávania reálne? Budete si vyhovovať po ľudskej stránke? Vydrží, ak sa mu hneď nezačne dariť? Realitným maklérom sa môže stať aj Váš známy alebo klient. Správny výber maklérov na spoluprácu je veľmi dôležitý. V opačnom prípade totiž ide o premrhaný čas a energiu, ktoré ste maklérovi zbytočne venovali.
Ako správne zaškoľovať svojich maklérov? Ktoré kurzy vybrať a kto ich má platiť?
Každý maklér je vizitkou realitnej kancelárie s ktorou spolupracuje, preto by malo byť v záujme majiteľa RK, aby sa jeho makléri pravidelne preškoľovali a sledovali zmeny v legislatíve a trendoch. Pre začínajúcich maklérov je vhodný kurz Štart v realitách v prezenčnej, diaľkovej, alebo on-line forme. Na začiatok maklérom pomôžu kurzy, ktoré sa zaoberajú náborom nehnuteľností, respektíve exkluzívnym náborom a podceniť netreba ani aktuálne trendy v marketingu a digitálnych technológiách. Výber ďalších školení záleží na individuálnych schopnostiach makléra a na ním preferovanej oblasti v rámci realitného biznisu.
Čo je to RSc.?
RSc. – Reale estate consultant je kariérny realitný titul. Môžu ho za menom (RSc.) používať iba úspešní absolventi študijného programu RSc. Symbolizuje odbornú zdatnosť, zvyšuje spoločenskú prestíž a absolventa množstvom vedomostí zvýhodňuje pred konkurenciou. Viac o študijnom program RSc. tu »
Aké výhody mi poskytne členstvo v RUSR?
Realitná únia SR je združením profesionálov, ktorí na realitnom trhu poskytujú klientom prvotriedny servis. Medzi výhody patria:
- databáza viac ako 120 zmlúv a formulárov s ich pravidelnou aktualizáciou podľa platnej legislatívy
- unikátny systém zazmluvnenia klienta
- cenové analýzy a prognózy
- CMA analýza konkurenčných cien
- právo používať symboly Realitnej únie SR
- mnohé ďalšie
Akých dodávateľov má realitná kancelária a s kým spolupracuje?
Realitná kancelária musí pre svoju úspešnú činnosť využívať:
- Advokátov na prípravu zmluvných podkladov.
- Notárov na prípravu zmluvných podkladov, riešenie notárskych úschov pod
- Ďalšími spolupracovníkmi sú:
geodeti, hypotekárni poradcovia, znalci v odbore stavebníctva, architekti, interiéroví dizajnéri, marketingové agentúry, počítačoví experti , profesionálni fotografi a ďalší.
