Kým zaplatíte, nechajte si ju preveriť!
Domnievate sa, že netreba mať obavy, ak pri kúpe nehnuteľnosti je list vlastníctva „čistý“? Žiaľ, do problémov sa môžete dostať aj vtedy, ak je list vlastníctva bez tiarch a poznámok.
“Infekcia” totiž môže byť v predchádzajúcich prevodoch. Tie na liste vlastníctva neuvidíte, avšak následky (strata vlastníctva k nehnuteľnosti) vás postihnú.
Platí, že ako nový vlastník vstupujete do právnych vzťahov všetkých predchádzajúcich vlastníkov. Kúpou nehnuteľnosti „zdedíte“ aj majetkovoprávne problémy a ich dôsledky. Po strate vlastníctva nehnuteľnosti si síce ako podvedený vlastník (kupujúci) môžete uplatniť škodu, či nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia od predchádzajúceho vlastníka (predávajúceho). Akú však máte šancu domôcť sa vrátenia peňazí?
Preveruje nehnuteľnosť realitná kancelária?
Nie, realitné kancelárie nepreverujú právne „pozadie“ nehnuteľností. Ani nemusia, nevyplýva im to zo žiadnych právnych predpisov. Úlohou realitnej kancelárie je sprostredkovať, a nie právne analyzovať históriu predávaných nehnuteľností. Na takýto náročný proces nemajú prostriedky ani odborné kapacity.
Preveruje nehnuteľnosť banka?
Ako sa chrániť?
Pred kúpou nehnuteľnosti si preverte jej právny stav, tak ako je to zvykom pri kúpe auta (certifikát originality). Je až iróniou, že v prípade niekoľkonásobne vyššej investície, akou je kúpa nehnuteľnosti, to samozrejmosťou stále nie je.
Kto vykonáva právne preverenie?
Spolupracujúca advokátska kancelária so špecializáciou na realitné právo pod vedením advokáta JUDr. Mojmíra Plavca.
Ako právne preverenie prebieha?
Právny audit preverí všetky predchádzajúce majetkovoprávne vzťahy a to aj niekoľko desaťročí späť. Každé preverenie je osobitné a vyžaduje si odbornosť a trpezlivú komunikáciu s príslušnými katastrálnymi odbormi a súdmi.
V rámci preverovania sa skúmajú podklady z katastra a zisťuje sa, či na príslušných súdoch neprebiehajú konania, ktoré by v budúcnosti mohli ovplyvniť nového vlastníka nehnuteľnosti.
Aký je prínos preverenia nehnuteľnosti?
Vďaka prevereniu ešte pred zaplatením odhalíte právne riziká a problémy, ktoré môžu ohroziť vlastníctvo nehnuteľnosti. Môžete si tým zachrániť státisíce EUR alebo celoživotné úspory.
Koľko stojí právne preverenie?
Preverenie nehnuteľnosti je neraz právne mimoriadne náročná analýza. Preto sa v praxi neskúma právne pozadie nehnuteľností bežne. V rámci preverovania je potrebné komunikovať a dožiadať dokumenty z viacerých štátnych orgánov a následne ich podrobne preskúmať. Cena za kompletné právne preverenie nehnuteľnosti sa pohybuje od 800 EUR v závislosti od časovej náročnosti a typu posudzovanej nehnuteľnosti.
Koľko trvá právne preverenie?
Lehota na vybavenie sa pohybuje od 5 do 20 pracovných dní.
Právne preverujeme len byty a rodinné domy v Bratislave!
Máte záujem o právne preverenie nehnuteľnosti?
Dojednajte si bezplatnú konzultáciu
Príklady z praxe:
Neplatná zmluva pred prevodom
Kupujúci nadobudli byt, ku ktorému im predávajúci prezentoval „čistý“ list vlastníctva. Jedného dňa si však v schránke našli predvolanie zo súdu. Jeden z predchádzajúcich vlastníkov bytu si voči nim nárokoval svoje vlastnícke právo. V súdnom konaní vyšlo najavo, že zmluva, ktorú uzavrel právny predchodca predávajúceho (predchádzajúci vlastník) bola absolútne neplatná (hľadí sa na ňu, akoby nikdy nevznikla). Každý ďalší prevod sa považoval tiež za absolútne neplatný. Náš právny poriadok totiž chráni pôvodného vlastníka nehnuteľnosti a nie dobromyseľného kupujúceho. Kupujúci po právoplatnosti rozsudku prišli o byt a o vyplatené peniaze sa musia súdiť, ale ich úspech je otázny. Celému problému sa dalo predísť, ak by si kupujúci nechali právne preveriť nehnuteľnosť.
Neplatná plná moc
Kupujúci kúpil byt bez toho, aby si preveril históriu nehnuteľnosti. List vlastníctva vyzeral bezproblémovo, s jedinou ťarchou vo forme záložného práva banky, ktoré však bolo vymazané zároveň s prevodom vlastníctva bytu na kupujúceho. Kupujúceho však onedlho kontaktovala polícia, ktorá mu oznámila, že v minulosti bol jeho byt prevedený na základe falošného plnomocenstva. Jeden neplatný prevod spôsobil, že každý ďalší prevod nehnuteľnosti bol neplatný a kupujúci o byt prišiel. Ak by si kupujúci pred prevodom dal preveriť nehnuteľnosť, z analýzy podkladov z katastra by vyšlo najavo, že plná moc bola falošná. Z čistého listu vlastníctva sa tento problém vyčítať nedal
Nezapísané vecné bremeno
Kupujúci uzatvorili kúpnu zmluvu na byt, ktorého list vlastníctva nemal zapísanú žiadnu ťarchu. Katastrálne konanie o vklade vlastníckeho práva však kataster prerušil, pretože v minulosti „opomenul“ zapísať vecné bremeno doživotného užívania bytu. Uvedenú situáciu bolo potrebné zohľadniť do zmluvného vzťahu medzi predávajúcimi a kupujúcimi, avšak tento problém sa im nepodarilo vyriešiť v lehote stanovenej katastrom a vkladové konanie bolo nakoniec zastavené. Byt teda majiteľa nezmenil, ale peniaze už boli uhradené na účet predávajúcich. Kupujúci teraz musia vymáhať svoje plnenie späť. Preverením bytu na katastri by túto vadu bolo možné vopred odhaliť.